【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　重庆市第一中级人民法院(2022)渝01民终668号民事判决书

　　2.案由：排除妨害纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):亢某

　　被告(上诉人):刘某

　　【基本案情】

　　2013年5月10日，案外人王某通过按揭贷款方式购买重庆市铜梁区某房屋(以下简称案涉房屋),抵押权人系某银行重庆铜梁支行，抵押贷款69万元，贷款期限从2013年4月24日起至2033年4月24日止。2016年2月28日，王某与刘某签订《住房出租合同》,将案涉房屋租赁给刘某，期限为2016年3月1日起至2034年3月1日止，年租金为1.5万元，签合同时一次性付清。

　　因执行重庆市高级人民法院民事判决书，重庆市铜梁区人民法院向被执行人王某、徐某仁、钱某华、夏某容发出执行通知书，但四被执行人均未履行义务，重庆市铜梁区人民法院于2020年6月18日依法委托某拍卖公司拍卖王某名下的案涉房屋。拍卖公告载明：“截至评估价值时点，拍卖对象有查封，有抵押；拍卖对象被出租，租赁期限从2016年3月1日起至2034年3月1日止，承租方已于合同签订时一次性付清全部租金34万元及押金5万元。”2020年11月16日，亢某以706590元的最高价竞得该房屋。2020年11月30日，重庆市铜梁区人民法院将拍卖所得价款的440613.64元划入某银行重庆铜梁支行用于清偿贷款本金及利息。2020年12月1日，亢某取得案涉房屋的不动产产权证。

　　现亢某以房屋所有人身份请求刘某搬离案涉房屋，并赔偿从2020年12月5日起至搬离房屋时止以每月3000元计算的损失。刘某则辩称案涉房屋仍在租赁期限内，其享有租赁权不应当搬离。

　　【案件焦点】

　　通过司法拍卖程序取得案涉房屋所有权后，在该不动产上的租赁合同关系是否应予终止。

　　【法院裁判要旨】

　　重庆市铜梁区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，即先抵押后租赁的情形下已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，主要理由有：首先，因为在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿意高价购买，致使其买卖的价格不足以清偿担保的债权的，抵押人应当有权要求解除租赁关系。其次，即使不动产的租赁具有物权化的性质，也是后成立的用益物权，根据物权优先原则即前手权利优于后手权利原则，先设定的抵押权当然能对抗后成立的租赁权。最后，已登记的抵押财产设定租赁权时，因具有抵押权的财产已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押实现而使租赁权终止的风险。本案中，案涉房屋成立的抵押权明显早于租赁关系，故刘某对案涉房屋的租赁权不得对抗抵押权。亢某基于竞买取得案涉房屋的不动产权益应优先于刘某因《住房出租合同》形成的债权，故案涉房屋上设立的抵押权实现后，王某与刘某在案涉房产上设立的租赁权应予终止。关于房屋占用损失，参照原租赁关系中确定的租金1.5万元/年的标准，从2020年12月20日计算至刘某搬离案涉房屋之日止。

　　重庆市铜梁区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、刘某于本判决书生效之日起十日内搬离位于重庆市铜梁区某房屋；

　　二、刘某于本判决书生效之日起十日内赔偿亢某从2020年12月20日起至刘某搬离案涉房屋之日止以15000元/年计算的损失费。

　　刘某不服一审判决，提起上诉。

　　重庆市第一中级人民法院经审理认为：首先，亢某参与竞买，应受拍卖公告的约束。一审法院执行部门在拍卖公告中虽未明确标注是否附带《住房出租合同》拍卖，但拍卖公告上载明了《住房出租合同》的具体内容及履行情况，特别注明拍卖对象被出租。亢某明知该情况依然参与竞买，且竞买成功取得案涉房屋所有权，故应受拍卖公告上关于房屋租赁内容的约束。其次，本案没有证据证明房屋拍卖前，当事人通过执行异议或执行异议之诉程序，确定本次拍卖不附带《住房出租合同》。最后，本案虽然抵押成立于租赁之前，但本案中执行案件的申请执行人并非房屋抵押权人某银行重庆铜梁支行，且无证据证明抵押权人在拍卖中作出了请求不附带《住房出租合同》拍卖案涉房屋的意思表示。同时，一审法院应抵押权人请求，将拍卖所得部分款项划入该行，抵押权人的债权已得到清偿，抵押权已消灭。综上，亢某参与拍卖活动应受拍卖公告的约束，本案没有证据证明系不附带《住房出租合同》拍卖案涉房屋，故《住房出租合同》应继续履行。由此，亢某请求刘某搬离案涉房屋并支付占有使用费的请求应不予支持。

　　重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，作出如下判决：

　　一、撤销一审民事判决；

　　二、驳回亢某的诉讼请求。

　　【法官后语】

　　《中华人民共和国民法典》颁布后，抵押物转让的法律规制发生了重大变化。原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,现《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。从立法的变迁可以看出，更加注重物的流通和使用价值。值得注意的是，《中华人民共和国民法典》及相关司法解释未规定先抵押后租赁的处理方式，但举重以明轻，抵押物在抵押期间既然允许转让，更应当允许出租，并且该租赁关系应当更加牢固，不应当随意受抵押物物权变动的影响，也不能简单理解为后成立的租赁就当然不得对抗抵押权的实现。本案是二审改判案件，一审、二审的分歧虽然表面上在于拍卖公告的约束力，但深层次原因就是对民法典颁行后抵押物的占用、使用、收益等法律规制发生变化的理解不一，二审法院的裁判理念明显更加符合《中华人民共和国民法典》的立法精神。

　　具体而言，先抵押后出租情形下，抵押物物权变动后原租赁关系是否终止，可以从以下两个方面构建裁判思路。第一，看抵押物物权变动原因。若属于抵押权人为实现抵押权而发生物权变动，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此种情况下在先的抵押权可对抗在后的租赁关系，即租赁关系随抵押物所有权的变动而终止，新所有权人可请求承租人搬离租赁物。当然，按照上述规定，若抵押物先被查封，则在后的租赁关系自然无保护的必要。第二，看是否带租拍卖。若属于带租拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍，卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，在带租拍卖情形下租赁关系不当然终止，而是继续约束新的所有权人。而如何查明案涉抵押物是否带租拍卖，一方面要看拍卖公告是否披露“带租拍卖”信息，另一方面应详细分析评估报告中抵押物评估价值的确定。

　　本案中，该抵押物拍卖所涉执行案件的申请执行人非抵押权人，不符合上述法律规定的“因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”,且拍卖所得价款已足额清偿抵押权人的债权而涤除抵押权，另拍卖公告已载明“拍卖对象有租赁”以及租赁的详细信息，即明确披露“带租拍卖”。因此，亢某通过拍卖取得抵押物的所有权后，刘某在该不动产上享有的承租权依然有效存续。

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