【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03民终22533号民事判决书

　　2.案由：占有排除妨害纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):某投资管理公司

　　被告(被上诉人):某小区第一届业主委员会(以下简称某小区业委会)

　　第三人：某房地产公司

　　【基本案情】

　　2005年8月9日，某房地产公司出具《某小区湾区会所经营管理证明书》,将某小区配套会所“湾区会所”交由某投资管理公司独家经营管理。

　　2016年5月19日，某投资管理公司取得位于某小区(二期)内游泳池的《卫生许可证》,2017年6月6日，某投资管理公司取得位于某小区内游泳项目的《高危险性体育项目经营许可证》。2018年9月10日，某小区业委会向小区业主出具《关于对小区部分物业维权上锁的通告》,对网球场、南区游泳池、 19栋下沉广场进行上锁封场处理。2018年9月30日，某小区业委会向小区业主出具《关于某小区南区网球场营业时间通告》,载明某小区业委会已对小区南区网球场确认权属，应为全体业主所有。

　　法院向规划和自然资源局调取关于某小区项目有关情况，得到回复：某小区项目于2006年11月取得《建设工程规划验收合格证》,验收合格证面积为153781.9平方米，功能为住宅，该小区内游泳池及网球场属于不计建筑面积的部分。

　　某小区业委会表示，案涉小区的网球场、游泳场在2018年9月10日之前由某投资管理公司经营，但因某房地产公司不具有游泳池和网球场的合法产权，无权将游泳池和网球场的经营权授予某投资管理公司；现由管理处委托第三方在经营北区的游泳池，南区的游泳池即案涉游泳池至今未完成整改，尚未开放。

　　某房地产公司确认游泳池、网球场属于小区配套设施，但认为自己保留了所有权，并在与业主签订的买卖合同中进行了约定。

　　某投资管理公司认为，某房地产公司将网球场、游泳池交由其经营符合法律规定，故要求法院判令某小区业委会返还网球场和游泳池，并赔偿其损失。

　　【案件焦点】

　　建筑区域内没有明确归属的相关区域，如何根据实际情况认定该区块或设施的权属。

　　【法院裁判要旨】

　　广东省深圳市南山区人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。根据前述规定，除一些在小区规划时依法必须列为公共部分的场所及设施外，还有一些不必然列入建筑规划的场所及设施，也应属于业主共有部分。案涉小区的网球场、游泳池，均为室外露天的运动场和游泳池，在涉案小区建设时，已规划作为小区配套设施，列入小区的建筑规划范围，系开发商为了提高小区吸引力而建设的，游泳池及网球场列入建筑规划内，但并未计入建筑面积，即未列入小区公共建筑面积、也未列入专有面积，开发商并未负担游泳池、网球场部分的土地出让金等，故案涉小区的游泳池及网球场，应归全体业主共有。在某小区业委会成立前，某房地产公司作为开发商将游泳池、网球场委托给某投资管理公司经营，以弥补其建设成本的投入，具有合理性；但在某小区业委会成立后，业委会代表小区业主的利益而采取的规范游泳池、网球场经营的相关行为，不存在侵犯经营者权益的情况。故某投资管理公司要求某小区业委会将游泳池、网球场返还给其经营并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。

　　广东省深圳市南山区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

　　驳回某投资管理公司的全部诉讼请求。

　　某投资管理公司不服一审判决，提起上诉。

　　广东省深圳市中级人民法院同意一审法院的裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　对于本案，法院援引《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等作为裁判依据，明确了建筑区域内其他公共场所归属主体的认定规则，即在小区建设时，诉争运动场所已规划作为小区配套设施，列入小区的建筑规划范围，系开发商为了提升小区吸引力而建设的，因未计入建筑面积，即未列入小区公共建筑面积、也未列入专有面积，开发商并未负担该运动场所部分的土地出让金等，故诉争运动场所应归全体业主共有。

　　本案旨在讨论建筑物区分所有权中共有部分如何界定，但共有部分的界定是通过专有部分的内容确定为依据，通过排除法的模式来加以确定的。共有部分系为供业主共同使用的建筑物部分，业主相互间的共同体关系因共有部分之存在而得以成立。共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造，楼梯走廊、电梯、给排水系统等公用部分，道路；也有仅为部分业主共有部分，如相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊等。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条除个别文字修改外，内容上沿袭了原《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，该条规定，一般情形下，建筑区划内的道路和绿地通常归业主共有，特殊情况下，某部分道路和绿地不属于业主共有；同时以概括性条款明确了“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”,对实际中存在但是该条前段规范未囊括的情形进行了原则性规定，一是明确了该段条款调整的范围，即建筑区划内能够认定为共有或专有的道路、绿地以外的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，二是作为原则性规定，为司法审判留出了裁量空间。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修订)第三条第一款第二项规定，“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”,应当认定为共有部分，亦即对法定共有与天然共有部分外的共有设定了认定标准。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，该条按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，以第一款第二项作出了兜底性的规定。按照该项规定，同时满足下列三个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分。这个条件容易理解，如对于窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地，符合专有部分组成条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。2.不属于市政公用部分。主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地，其法律属性为市政公用场地，所有权属于国家，当然就不归小区业主共有。①3.不属于其他权利人所有。指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。以上三个条件，适用时应当采取依次排除的思路。

　　本案中，某小区游泳池和网球场的场地面积虽然未计入建筑面积内，即未列入小区公共建筑面积、也未列入专有面积，但从事实上来看，该游泳池和网球场作为配套设施建设和管理，是开发商对外售楼时提供的附加吸引力之一，在该小区建设时，也已规划作为小区配套设施，列入小区的建筑规划范围，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，从法律意义上来说即属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施；另外游泳池和网球场的构造和使用上具有非独立性且功能用途上满足公共性以及非排他使用性，从客体和主体来看，某小区的游泳池和网球场应为业主共有的设施，在涉案小区的业主委员会成立后，其对游泳池和网球场的规范管理具有正当性。

　　本案对于探讨建筑区域内业主共有部分的划分和认定，特别是对法律未明确规定的建筑区域部分如何确定归属权，可供参考和借鉴。

① 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权 编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版，第355页。

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