【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第一中级人民法院(2021)京01民终2571号民事裁定书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(反诉被告、被上诉人):张某

　　被告(反诉原告、上诉人):杨某

　　【基本案情】

　　张某与杨某约定购买张某的一套别墅，该别墅地上三层为一个房产证、地下一层为一个房产证，故张某为出卖整栋房屋，与杨某就该整栋别墅分别签署了两份房屋买卖合同。合同签订半个月后，杨某得知自己并不具备购买两套涉案房屋的购房资格，便告知张某及中介自己无法继续履行合同，后双方发生纠纷。张某认为杨某违约，遂诉至法院，请求法院判决双方解除合同，并要求杨某支付违约金411万元。杨某认为张某房屋情况特殊，不具备购房资格不是其过错，故提出反诉要求张某返还其定金20万元。

　　【案件焦点】

　　1.房屋买卖合同中，不具备购房资质而导致合同无法履行的，是否应当承担违约责任；2.违约金金额应当如何认定。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市海淀区人民法院经审理认为：就违约责任判定方面，张某和杨某签署了两套房屋买卖合同，可以推定杨某至少在签订合同时就知晓诉争房屋存在两个所有权证的事实。房屋买卖交易是人们日常生活中的重要交易事项，是否具备购房资格又是房屋买卖交易过程中必须了解的基础情况，买受人应当就其是否具有购房资格尽到必要的注意义务。杨某在签约后知晓自己不具备购房资格，导致合同无法正常履行，进而要求解除合同，应当就此承担违约责任。就违约金数额方面，张某主张411万元，并未提供充分证据，其主张该违约金数额远高于其实际损失，且张某再次出售房屋价格高于原售房价格，故法院依据合同履行情况、杨某的实际过错程度等因素酌情判定违约金为20万元。就定金方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，因定金与违约金条款不可同时适用，张某已选择适用违约金条款，故对于杨某要求退还20万元定金的反诉请求，法院予以支持。

　　综上，北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、解除张某与杨某签订的两份购房合同；二、判令杨某向张某支付违约金20万元；

　　三、张某向杨某返还定金20万元。

　　杨某因不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后北京市第一中级人民法院同意一审法院裁判意见，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案所反映出的问题为，签订房屋买卖合同后，因买受人不具备购房资格导致买卖合同自始无法履行的，法院在审理过程中应当如何认定违约责任以及违约金金额。具体思路如下：

　　房屋买卖交易中，双方当事人除应当遵守房屋买卖合同中的约定外，还应当基于一般交易习惯、交易通识等如实提供与房屋买卖相关的信息。就本案来讲，购房资格系影响房屋买卖合同履行的重要基础信息，而是否具备购房资格，又与买受人的个人情况息息相关，故本案合同因购房资格缺失而无法继续履行，可以解除该合同。

　　对于因一方原因未提供相应信息而导致合同自始无法履行的，应当承担违约责任。本案中，由于购房资格问题对于买卖合同是否能够履行起到决定性作用，不具备购房资格的买受方自始不具备履行合同的条件，进而可能对出卖方另行出卖房屋产生影响，使其错失机会利益等。故对于本案中杨某的行为，应当被认定为根本违约，合同因无法履行而被判决解除后，杨某应当向张某承担违约责任。

　　违约金的判定应当以损失填补为原则，兼顾合同履行情况及过错程度。本案中，虽然违约金在合同中有相关约定，但双方在签订合同后发现合同无法履行事由时，出卖方亦有义务对减少损失作出努力，故对于张某无法举证的损失部分以及其主张无法另行出售房屋的估算损失，法院不予支持。而就定金部分，根据法律规定，定金与违约金只能择一适用，故张某应当退还杨某定金20万元。最终，法院作出如上判决。

　　总结本案的争议焦点，可以总结出在房屋买卖合同纠纷中，购房资格的审查责任归于何方及相应的审判路径。具体如下：

　　1.合同中并未约定告知、审查相关信息的义务归于哪方，在双方签订合同后发现该合同履行不能时，无法完全依照合同约定判定违约责任，出现上述情况时，法院可以公平原则为基础、依据交易习惯、一般通识对违约责任进行判定。就房屋信息来讲，基于出卖方对自己房屋情况的了解，应当由出卖方向中介方及买受方全面、如实地告知房屋的各项情况，包括房屋性质、房屋产权登记情况、共有权人情况、抵押贷款情况等，即出卖方应当就房屋客观情况尽到必要的告知义务。就购房资格、贷款资质等问题来讲，该信息与买受方个人情况密切相关，故对于自身是否具备买房资格，买受方应当自行尽到注意义务。而对于中介方来讲，作为有经验的居间方，对于房屋情况及资质审查问题可以尽到提示义务。

　　2.在无恶意串通等故意侵犯第三人利益的情形时，违约金的判定仍应当坚持以损失填补为原则，合同无法履行时，守约方具有减少损失进一步扩大的义务。合同的守约方可以依据合同约定要求违约方承担违约金，但该违约金的主张不宜过高。法院在判定违约金数额时应当以损失填补为原则，兼顾公平原则，并结合守约方实际损失及过错程度酌情调整违约金金额。如守约方有不当行为导致损失扩大，则就扩大损失部分不应由违约方承担赔偿责任，守约方亦不应因违约金赔偿而获取更多利益。

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