【案件基本信息】
1.裁判书字号
吉林省长春市绿园区人民法院(2021)吉0106刑初213号刑事判决书
2.案由：诈骗罪、盗窃罪
【基本案情】
1996年7月18日，王某花费155941.5元购入某小区××栋××室房产，签署某工程建设商品住宅销售合同后一直未能办理产权证书。2018年8月，崔某伟、李彦某、王某平合谋出售上述无籍房，崔某伟、李彦某利用王某平提供的空白某工程建设平价住宅销售合同及收款收据，虚构1996年8月6日崔某伟花费130275元购入该无籍房的事实，后以崔某伟名义将该无籍房出售给房屋中介刘某及其丈夫高甲。崔某伟与高甲、高乙父子签订不动产买卖合同，约定房产总价款610000元，其中包括改造费10000元由崔某伟承担(实际由高甲支付),后高甲又以现金及转账的方式共计支付给崔某伟600000元，崔某伟分得265000元，李彦某分得255000元，王某平分得80000元。李彦某、崔某伟将该无籍房内王某所有的木板等物品卖给他人，获利共计14000元，二人平分后，将该无籍房交付给高甲父子。2019年9月25日，高乙使用虚假的某工程建设平价住宅销售合同及收款收据，谎称其系涉案无籍房屋原始买受人，通过房产档案登记部门工作人员朱某丹将该无籍房登记在其名下。2021年11月1日，房产档案登记部门将该房产变更登记到原始买受人王某名下。经鉴定，涉案房产价值95000元。
【案件焦点】
1.违反不动产实际所有人意志，将未办理产权登记的无籍房谎称为自己所有，出卖给第三人的行为应当如何定性；2.买受人办理不动产登记并将无籍房登记到其名下，能否获取涉案无籍房产权，涉案房产应当如何处置。
【法院裁判要旨】
吉林省长春市绿园区人民法院经审理认为：被告人崔某伟、李彦某窃取并变卖涉案不动产内物品，数额较大，二被告人行为均已构成盗窃罪。公诉机关指控被告人崔某伟、李彦某盗窃屋内物品一节，罪名成立，应依法惩处。被告人崔某伟、李彦某、王某平使用虚假的购房合同，虚构崔某伟系不动产产权人的事实，将实际由他人所有的未依法登记领取权属证书的无籍房出卖给第三人的行为，应当认定为诈骗罪。公诉机关指控此节构成盗窃罪，罪名有误，应予变更。第三人以明显低于市场价值的价格购入上述房产，且通过违法手段将上述房产登记到自己名下的行为不构成善意取得，不能获取房屋所有权。涉案房产应当返还原产权人，被告人违法所得，应当责令退赔。被告人王某平、崔某伟系坦白，且愿意接受处罚，依法可以从轻处罚；被告人李彦某系自首，且愿意接受处罚，依法可以从轻处罚。
吉林省长春市绿园区人民法院依照《中华人民共和国刑法》第二百六十四条、第二百六十六条、第五十二条、第五十三条、第六十四条、第六十七条第一款和第三款、第四十七条，《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条之规定，作出如下判决：
一、被告人崔某伟犯盗窃罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币2万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币10万元；决定执行有期徒刑12年，并处罚金人民币十二万元；
二、被告人李彦某犯盗窃罪，判处有期徒刑一年二个月，并处罚金人民币2万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑十年九个月，并处罚金人民币10万元；决定执行有期徒刑十一年九个月，并处罚金人民币12万元；
三、被告人王某平犯诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币5万元；
四、责令被告人崔某伟、李彦某退赔盗窃违法所得人民币14000元，返还给被害人王某。责令被告人崔某伟、李彦某、王某平退赔诈骗违法所得人民币61万元，返还给被害人高甲。
一审宣判后，被告人未提起上诉，检察机关未提起抗诉，该判决已发生法律效力。
【法官后语】
审理过程中，对于被告人的行为如何定性，存在三种意见。一种意见认为，被告人的行为构成盗窃罪。被告人盗卖王某不动产，并在发现涉案房产常年无人打理的情况下将房产交付给高甲父子，现该房产已通过房产档案管理部门登记在高乙名下，依据不动产登记生效主义，高乙已经合法取得涉案不动产产权，原权利人王某丧失不动产产权，王某系本案被害人，被告人应退赔被害人955000元。第二种意见认为，被告人的行为构成诈骗罪。被告人将该不动产交付给高甲父子的行为是为了骗取不动产交易对价，被告人不具有盗窃不动产的主观故意。高甲父子为本案被害人，被告人应退赔被害人610000元。第三种意见认为，被告人的行为构成合同诈骗罪。被告人使用虚假的购房合同伪造崔某伟不动产产权人身份，在与高甲父子签订不动产买卖合同过程中，骗取高甲父子购房款610000元，属于在签订履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，被告人应退赔被害人610000元。
本案的争议焦点在于被告人的行为应当定性为盗窃罪、诈骗罪还是合同诈骗罪，高乙能否取得涉案不动产所有权及涉案不动产权利人是谁。笔者同意第二种意见。被告人使用虚假的购房合同，虚构其系不动产产权人的事实，将实际由他人所有的未依法登记领取权属证书的无籍房出卖给第三人的行为，应当认定为诈骗罪。第三人以明显低于市场价值的价格购入上述房产，且通过违法手段将上述房产登记到自己名下的行为不构成善意取得，因此不能获取房屋所有权。涉案房产应当返还原产权人，被告人诈骗违法所得应当返还第三人。
窃取行为是排除他人对财物的支配，建立新的支配关系的过程，被告人的行为从事实上和法律上均不能使原产权人丧失占有，也不能为买受人建立新的占有，其行为不能构成盗窃罪，也不涉及盗窃与诈骗牵连关系或是想象竞合关系。本案不构成盗窃罪的具体理由如下。
第一，受不动产特殊属性限制。盗窃罪的行为对象是他人占有的财物，就不动产而言，由于难以转移等属性，犯罪分子难以建立新的事实上的占有；由于国家对不动产实行统一登记制度，犯罪分子也难以合法建立法律上的占有，故不动产本身很难成为盗窃罪的犯罪对象。
第二，受善意取得制度限制。涉案不动产系无籍房，未进行产权登记，也没有产权证书，依据城市房地产管理法规定，不得转让。刘某夫妇系房屋中介，知道或者应当知道无籍房不得转让及涉案房产实际市场价值，仍然以低于市场价30余万元的明显不合理低价购入涉案房产，并使用虚假的原始合同谎称高乙系该房产原始买受人，在房产档案馆无籍房业务部工作人员朱某丹的帮助下(未核实无籍房信息底档中购房人交款花名册、未确认无籍房房主信息底档与产权申请人是否一致),将涉案房产直接登记到高乙名下。不动产所有权的认定涉及民刑交叉领域，考虑到法秩序的统一，受让方以明显不合理低价购入涉案房产且违规登记，不能构成善意取得，高乙不能取得涉案不动产所有权，涉案不动产权利人仍然系原房主。
第三，受因果关系限制。退一步讲，即使认定转让无籍房的不动产买卖合同有效，依据不动产登记生效主义，高乙取得涉案不动产所有权，也是其通过房产档案馆工作人员违规操作导致，并非由被告人的行为导致。本案被告人因不具有给该无籍房办理产权的能力才将涉案无籍房低价出售给高甲父子，被告人的出售行为，不能产生将涉案房产登记到高乙名下，继而产生物权变动的法律效果。亦即房产登记到高乙名下的结果系高乙直接造成，与被告人的行为之间不具有直接因果关系。
本案不构成合同诈骗罪的理由如下：虽然刘某、高甲系从事中介工作，但其并未以市场经营主体身份与崔某伟签订不动产买卖合同，刘某夫妇是由于相信崔某伟系涉案无籍房所有权人，才与其签订不动产买卖合同，使其产生认识错误进而给付钱款的是崔某伟虚构的其于1996年购入涉案房产的事实，双方签订的不动产买卖合同是被告人实施诈骗行为的手段，被告人的行为成立普通诈骗罪，而非合同诈骗罪。
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