【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2021)京03民终10685号民事判决书
2.案由：遗嘱继承纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):于某、孙某
被告(反诉原告、上诉人):张某、于某海
【基本案情】
于某海与张某系夫妻，于某龙系二人之子。于某龙与孙某系夫妻，于某系二人之子。于某龙于2019年12月28日死亡。2019年12月5日，于某龙订立遗嘱一份，载明：“我叫于某龙，防止日后因财产争议，在我神志清楚下订立遗嘱：1.位于通州区艺苑东街的某房屋中属于我自己应有的全部财产份额归孙某所有。2.在我名下的全部拆迁款及夫妻共同存款累计金额截至2019年12月4日总金额为280万元及相应利息。在280万元及相应利息中，属于我自己应有的全部财产份额归孙某所有，具体数额以银行对账单为准。3.小圣庙村某房屋拆迁分得三套房屋归于某全部所有。4.在我名下全部公积金中，属于我自己应有的全部财产份额归孙某所有，具体数额以银行对账单为准。5.我死后应获得的抚恤金全部归孙某所有。6.登记在我名下的车辆全部归孙某所有，车牌号办理转移登记孙某名下。以上是我真实意思表示没有受任何胁迫的情况。立遗嘱人：于某龙。”
因北京市通州区永顺镇小圣庙村某房屋拆迁，2019年10月25日，于某龙、孙某、于某、于某海、张某经充分协商一致，决定安置房按照如下方案登记：棚改项目安置房A区1号楼(A-3地块)2单元7层E1号、5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号、5号楼(A-4地块)1单元5层B反号三套房屋登记产权人为于某。最后，位于北京市通州区8号某房屋登记权利人于某龙。
其后，双方发生争议，于某、孙某向一审法院起诉请求：1.判令北京市通州区8号某房屋归孙某所有，张某、于某海配合孙某办理房产过户手续。2.判令被继承人于某龙名下的银行存款归孙某所有。3.判令北京市通州区棚改项目安置房A区1号楼(A-3地块)2单元7层E1号房屋，5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋及5号楼(A-4地块)1单元5层B反号房屋的相关权益归于某所有。张某、于某海一审反诉请求：1.请求人民法院依法确认位于通州区棚改项目安置房A区5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋相关权益归张某、于某海所有；2.请求人民法院依法判令于某、孙某返还张某、于某海因小圣庙村某房屋拆迁所获得的拆迁补偿款1312025元。
【案件焦点】
拆迁房屋及其拆迁款应如何分割。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。根据查明的事实，位于北京市通州区某房屋系于某龙与孙某夫妻共同财产，该房屋归孙某所有，张某、于某海配合办理房产过户手续。于某龙名下的银行存款归孙某所有。鉴于北京市通州区棚改项目安置房A区5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋于某海、张某已另案起诉，双方可待另案审理结果确定后再行主张相关权益，本案暂不处理；北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房A区1号楼(A-3地块)2单元7层E1号房屋、5号楼(A-4地块)1单元5层B反号房屋归于某所有。关于住房公积金、丧葬费补助、抚恤金等争议，一审法院依法处理。据此，一审法院作出民事判决：
一、北京市通州区8号某房屋归孙某所有，张某、于某海配合孙某办理房产过户手续；
二、于某龙名下的银行存款由孙某继承；
三、坐落于北京市通州区棚改项目安置房A区1号楼(A-3地块)2单元7层E1号房屋、5号楼(A-4地块)1单元5层B反号房屋的相关权益归于某所有；
四、于某龙名下住房公积金归孙某继承所有；
五、于某龙的丧葬费补助5000元归孙某所有，抚恤金219302元由于某、孙某、张某、于某海每人各享有54825.5元；
六、车牌号为京×××别克牌小汽车归孙某继承所有；
七、于某、孙某支付于某海、张某村级补贴奖励费36万元；
八、驳回于某、孙某的其他诉讼请求；
九、驳回于某海、张某的其他反诉请求。
一审判决后，双方均不服一审判决提起上诉，于某、孙某上诉请求：改判位于北京市通州区棚改项目安置房A区5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋归于某所有。张某、于某海上诉请求：1.改判于某、孙某支付张某、于某海村级补贴奖励费562500元，于某、孙某支付张某、于某海拆迁补偿款1312025元。二审审理中，双方均同意本院对于涉案北京市通州区棚改项目安置房A区5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋在二审中一并处理。
北京市第三中级人民法院作出民事判决：
一、维持北京市通州区人民法院一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项。
二、撤销北京市通州区人民法院一审判决第八项、第九项。
三、坐落于北京市通州区棚改项目安置房A区5号楼(A-4地块)1单元5层C1反号房屋的相关权益归于某所有；但是，于某海、张某享有居住使用该房屋直至死亡之日的权利。
四、于某、孙某给付于某海、张某60万元。
五、驳回于某、孙某的其他诉讼请求。
六、驳回于某海、张某的其他反诉请求。
【法官后语】
本案二审审理中还存在一个重要问题需要厘清，即居住权在司法实践中的适用及认定问题。笔者以此案例为契机，在考察国内外居住权理论与立法实践的基础上，对我国民事法律中对居住权的理解适用进行研究并提出建议，以减少对居住权的理解偏差。
2020年出台的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)新增设了居住权制度，主要是为了解决弱势群体的居住问题，该制度在保障弱势群体居住利益、充分实现房屋的使用价值和完善住房保障体系等方面具有重要的研究价值。目前，我国大多数居民对这一制度还比较陌生，因居住问题而引发的各类纠纷经常发生。
一、设立居住权制度的价值取向
(一)居住权的功能及其类型划分
设立居住权制度主要是为了保障某些人群在房屋居住方面的权益。居住权这一概念最初出现在罗马法中，其保障的就是弱势群体的居住权益。随着经济、社会的不断发展，传统意义上的居住权在其功能上逐渐由单一性向综合性发展，现代社会中的居住权分为社会性质的居住权和投资性质的居住权。前者是由罗马法中的居住权延伸而来，主要保障特定人群的基本居住需要；后者除了具有居住权的基本法律特征之外，还可进行转让、租赁等，这两类在当前的社会现实中都存在。
(二)关于居住权制度的不同观点
关于居住权制度设立，学术界和立法部门存在较大争议：一种观点认为，应该在法律中设立居住权，因为居住权可以解决社会中一部分弱势群体的居住问题，而且可通过房屋的转让、租赁等，实现房屋利用的最大化；另一种观点则认为不应该在法律中设立居住权，居住权的适用对象并不是整个社会群体，有一定的局限性，只能解决少数人的居住问题，为少数人设立一种新的制度是不合理的。第一种观点更符合我国当前社会的实际情况，民法典亦是采信了这种观点。
(三)在我国法律中设立居住权制度的必要性。
在我国现实社会中，将居住权明确入法可以有效改善和解决部分弱势群体的房屋居住问题，保障其基本居住权益，有利于促进房屋居住形式的多元化。
1.保障特定人群的居住权益。居住权起源于罗马，以保障特定人群的基本居住为目的，到了现代社会，居住权的立法根本仍是基于此种观念。《民法典》中居住权的相关制度所保障的不仅是少数人的居住权益，而是所有缺乏基本居住条件的群体。虽然以前的单行法律与司法解释中，已经存在保护居住权益的相关规定，但并未形成一项制度。《民法典》规定了居住权，对于房屋居住问题的相关规定更加详细和科学。
2.实现房屋利用的最大化。随着社会经济的不断发展，居住权的范围已经不仅仅局限于家庭和财产继承关系，同时存在于经济领域，如房屋的转让、租赁等。房屋的居住权人除了保障自身的居住权益之外，还可以通过房屋投资来获得实际收益，实现对房屋的有效利用。比如，在住房养老问题中，反向抵押或者售后租赁等形式，过去因制度瓶颈而无法解决的问题，现在有居住权作为依据，老人既有了基本居住保障，同时也多了一份收入。出资多的一方可以享受所有权，而较少的一方可以享受居住权，实现房屋居住的合理分配。
二、关于我国《民法典》中的居住权制度的分析
《民法典》物权编的第十四章六个法律条文确立了居住权制度，顺应了社会发展需要。对此，应从立法本意和当前社会现实出发，围绕其具体功能及内容进行分析、解释，发挥该制度在我国社会生活中的积极作用。
(一)居住权的主体和客体
《民法典》第三百六十六条规定了居住的基本要素，明确规定了居住权的主体是“居住权人”,客体是“他人的住宅”。
1.关于居住权人的具体范围。《民法典》第三百六十六条规定，居住权的主体是“居住权人”,但并未明确自然人、法人和非法人组织是否都能成为居住权主体。部分学者认为居住权主体应该是以自然人为界限，而持相反意见者则认为居住权既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织。居住权设立之初就是为了解决特定人群的生活居住问题，在我国，居住权制度也是为了满足特定人群的居住需求，前者更符合实际。但是，我们认为，随着社会形势的发展变化，人民对生活居住的需求也在不断变化，社会性质的居住权已经不能满足人们更多的需求，也无法适应社会的发展需要，投资性质的居住权发展空间在不断上升。在这一居住权性质产生的主客体关系中，法人和非法人组织有着和自然人同等的主体地位，他们在一定程度上或者说在某些特殊情形下不应被排除在居住权的主体之外。
2.关于客体的分析。《民法典》第三百六十六条关于居住权客体的描述是“他人的住宅”。对此，可以结合这一章的其他规定，以及住宅、房屋的概念来进行分析与理解。房屋和住宅在概念上是有区别的，房屋的概念外延要大一些，其中就包括住宅。房屋不仅可以为人们提供住处，还可以供人们在其中办公和开展生产经营，有的商住两用房屋同时具有居住与经营、办公的功能；而住宅则是指规模比较大的住房，主要功能仅限于满足人们生活居住的需要。基于以上分析，笔者认为《民法典》中的居住权客体应该理解为“他人所有的房屋”,将这里的“住宅”解释为“房屋”更加准确。只有这样，才不会将商住两用性质的房屋排除在居住权客体范围之外。作为居住权客体的房屋类型，应该包括各类商品房、经济适用房、廉租房、安置房、小产权房、民俗住房和农村住宅。
(二)对于居住权的有关限制
《民法典》中第三百六十八条和第三百六十九条规定了居住权行使的限制。主要体现为以下两个方面：
1.对于有偿设立或无偿设立的限制从国外的立法情况来看，有的国家规定设立居住权必须是无偿的，有的国家则允许有偿设立居住权。我国《民法典》正式颁布的时候，明确规定了居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。对于有偿设立的绝对限制改变为相对限制。这就意味着，法律允许当事人对居住权的取得自行约定有偿或无偿。虽然我国法律规定无偿设立是一般情形，但是如果当事人双方自愿以有偿的形式签订居住权设立合同，也应该准予有偿设立居住权。
2.对于转让、继承和出租的限制。对于居住权的转让和继承，《民法典》第三百六十九条明确禁止。由于《民法典》对居住权的功能定位主要是以社会性质的居住为主，所凸显的也是居住权最基本的一项功能：保障特定人群的生活居住需求。很多国家这类居住权性质的法律都强调居住权不能转让或者继承。从当前社会性质的居住权设立的目的来看，对居住权转让和继承在一定程度上也符合现阶段的社会要求。而对于租赁，《民法典》第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，这表明设立居住权的住宅是相对地限制出租。只要当事人约定允许出租，关于不得出租的规定便不能约束居住权人。
三、进一步完善《民法典》中居住权制度的建议
结合我国社会实际情况，笔者认为应当从以下几个方面或者从相关司法实践中对居住权制度进行相应的完善，促进居住权更好地为现实生活服务。
1.增设法定居住权。法定居住权就是根据相关法律规定产生的居住权，具有强制性的特点。在《民法典》中有关家庭关系中，房屋居住的问题只在其他法律中有所提及，但并未详细地说明如何保障家庭关系中弱势群体一方的居住权益，同时也缺乏具体的规范。居住权最明显的一个特征就是保障弱势群体的居住权益，就应该按照《民法典》中的法律规定，未成年人、老年人等特定的人群可以直接享受法定居住权。当然，这些居住权的设立往往跟家庭关系有关，因此在设立法定居住权时，可以增设按照法律规定的条例，以此保障这一居住权制度的完整性。
2.区分居住权的主体和房屋所有权人以及与房屋所有权人共同居住的人的法律关系。为了更好地保障房屋使用人的居住权和正常生活的进行，在司法实践中，可能存在与房屋所有权人共同生活的人与居住权人一同生活在设置有居住权房屋中的情形。在此种情形下，我们需要厘清各方主体的权利义务关系。就居住权主体而言，不但可以享有居住权，而且可以对所使用的房屋进行合理规划。但居住权主体的合理规划房屋的权利需要以保障房屋所有权人的所有权为前提，不得损害房屋所有权人的所有权。就房屋所有权人而言，其需要对居住权主体行使居住权提供一定的保障。就与房屋所有权人共同生活的人而言，一般情形下其只享有房屋的居住权利。
3.为投资性质的居住权预留一定的空间。居住权除了社会性质的居住权之外，投资性质的居住权也是我们所要考虑到的。针对我国当前居住权的具体内容和形式，再来决定居住权是否可以转让或者继承。投资性质的居住权在一定程度上有其合理的地方，在现代社会中，投资性质的居住权可以为居住权主体创造更多的价值。
社会性质的居住权虽然有一定的意义，但是结合当下的社会发展趋势来看，投资性质的居住权在转让和租赁方面有着更加迫切的需求，如果居住权在一定条件下允许转让和继承，这对于居住权的市场环境来说有很大程度的积极作用。我国对于居住权制度的进一步完善，可以结合当前我国社会的发展形势和其他国家对于居住权制度的相关法律规定，创设更加科学合理的居住权法律制度，减少居住权在流通性上的限制，使投资性质的居住权可以有更加宽广的利用空间，提升居住权的利用效益。
4.强化对居住权的全面保护。居住权是物权的一种，《民法典》物权编关于物权保护的相关规定都适用于居住权。例如，在居住权主体和他人因房屋问题产生纠纷时，有权请求确认居住权；当房屋被他人占有时，居住权主体可以按照法律规定要求强制返还。
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