【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　重庆市第五中级人民法院(2020)渝05民终6601号民事判决书

　　2.案由：恢复原状纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):某房地产公司

　　被告(被上诉人):闫某清

　　第三人：朱某、某餐饮文化公司

　　【基本案情】

　　南岸区×x路3号1-9幢系某房地产公司开发的房地产项目，某房地产公司于2006年取得该项目房地产权证书。诉争房屋为两层结构商服用房，某房地产公司自编号为xx路3号1幢-4层1号(以下简称1号房屋),公安机关编号为x×路3号附3号。2015年11月某房地产公司与闫某清签订商品房买卖合同，合同载明出售房屋为××路3号1幢-4层3号(以下简称3号房屋，其公安机关编制为××路3号附5号),面积136.36平方米，总价1663378元，建面单价12198.43元/平方米。该合同附件对3号房屋坐落进行了红笔圈注，双方均签章捺印。2015年12月，3号房屋登记至闫某清名下。2016年3月9日，某房地产公司委托某物业公司将1号房屋交付闫某清使用，《房屋交接验收表》载明房号为“SY01-01-03”,面积栏为空白。同日，闫某清将1号房屋出租给朱某，协议约定的房屋为××路附3号(约定载明建筑面积136平方米)门面，装修备案登记载明房号为“SY01-01-03”。朱某承租门面后，均以自己的名义向某物业公司交纳物业费。2018年12月，某房地产公司将1号房屋出售案外人，合同载明房屋坐落为××路3号1幢-4层1号，建筑面积为114.02平方米，出售建面单价为8822.91元/平方米。2019年4月，因案外人接房时与承租人发生纠纷，某房地产公司诉至法院，要求闫某清返还1号房屋并支付占有使用费。

　　另查明，1号房屋建筑面积为114.02平方米，3号房屋建筑面积为136.36平方米，1号房屋为端头位置，3号房屋为中间位置。纠纷发生前，3号房屋曾长期空置，卷帘门贴有售房广告。2015年闫某清曾与他人由某房地产公司销售人员实地带看欲购房屋，该房屋为两层结构商业门面，门牌号是“附3号”“门牌号上有两个3”。因1号房屋诉讼纠纷，某房地产公司与案外人之间的买卖合同未提交网签备案，亦未完成不动产权转移登记。

　　【案件焦点】

　　1.某房地产公司与闫某清系对1号房屋还是3号房屋达成买卖合意；2.某房地产公司要求闫某清对1号房屋承担恢复原状义务的主张应否得到支持。

　　【法院裁判要旨】

　　重庆市南岸区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于，某房地产公司与闫某清于2015年11月23日达成的买卖合意指向1号房屋抑或3号房屋。即交付房屋错误还是订立合同错误。从房屋交付的客观事实和交付所生资料看，应当认定双方系针对1号房屋交易所达成合意。案涉买卖合同对要约和承诺的记载与要约承诺不一致，属于记载错误。某房地产公司作为开发商对自己所开发的建设项目知晓、熟悉程度远高于作为购房人的闫某清。对案涉房屋自编号与公安机关编号不一致的情形，某房地产公司清楚知晓且负有审慎注意义务。闫某清作为一般购房人，其购买现房且房屋外墙已装订公安机关编制的门牌号，其有正当理由认为其购买的房屋是公安机关编制特定门牌号的房屋。某房地产公司未尽审慎和提醒注意义务，导致案涉买卖合同所载与当事人真意相悖，因此所产生的不利后果不应由购房人承担。某房地产公司起诉要求闫某清恢复原状并返还房屋、赔偿占用损失的诉讼请求，不应支持。

　　重庆市南岸区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第七条、第一百三十七条，以及《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条等规定，作出判决如下：

　　驳回某房地产公司的诉讼请求。

　　某房地产公司不服一审判决，提起上诉。

　　重庆市第五中级人民法院经审理认为：某房地产公司作为1号房屋的开发商，对该房屋自编号与公安机关编号不一致的情况最为了解；1号房屋属于现房而非期房；闫某清仅对1号房屋进行了实地查看；闫某清实际接收1号房屋且长达3年时间内，出卖人某房地产公司均未提出过异议。故综合全案证据，可以认定双方系对1号房屋达成买卖合意，案涉买卖合同及登记为3号房屋均属于错误。闫某清基于双方达成的缔约真意接收某房地产公司交付而占有1号房屋，属于有权占有。某房地产公司请求闫某清恢复原状的诉讼请求无法成立。

　　重庆市第五中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　商品房买卖交易实践中，经常出现开发商对房屋自编号与公安机关最终确定的房屋编号不一致的情形。不同位置的商品房市场价值有所差别，尤其是商业性质的门面，端头门面与中间门面的商业价值相差巨大。因此，房屋自编号与公安机关编号不一致引发的商品房买卖合同纠纷或物权保护纠纷中，究竟属于开发商“交错”房屋还是买卖合同“记载错误”,对当事人利益影响很大。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条的规定，权利人要求义务人返还原物的，除需证明自己为所有人外，还需证明对方属于无权占有。有权占有人受法律保护，权利人不得请求其返还占有物。典型如购房人基于有效的买卖合同对房屋所形成的占有，已交付占有但未完成所有权转移的出卖人，此时虽仍为法律上的所有权人，在没有解除合同的情况下，不能要求购房人返还房屋。而合同是否有效，关键在于意思表示是否真实、一致的审查判断。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款的规定，合同作为典型的有相对人的意思表示，其真实意思应当按照合同所用的词句并结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则来解释确定。因此，不能简单以“纸质的合同书”作为证明当事人签订合同真意的唯一证据，还应当考察当事人签订合同时的背景、原因、目的等因素进行综合判断，尤其是合同当事人对于签订合同的真实意思产生争议时。

　　针对本案而言，1号房屋产权登记权利人为某房地产公司，双方争议焦点为闫某清对1号房屋的占有属于有权占有还是无权占有。双方签订的买卖合同记载是3号房屋，房屋产权登记也是3号房屋，但某房地产公司向闫某清交付的却是1号房屋，似乎是“交付错误”。然而，综合考虑案涉房屋买卖属于现房买卖、闫某清作为购房人仅实地查看了1号房屋且查看时房屋挂有公安机关编号(××路3号附3号)而非开发商自编号(×x路3号1幢-4层1号)、某房地产公司作为开发商在应当知道该房屋编号不一致且实际交付1号房屋却长达3年时间内未提出异议、1号房屋属于端头门面比中间门面的3号房屋商业价值更高等事实，根据现有合同解释规则，应当认定本案属于合同“记载错误”、产权证书“登记错误”的连环错误，而非“交付错误”。审查认定双方对1号房屋而非3号房屋达成买卖真实合意，不仅符合双方签订该合同的各项现实考量，而且有利于引导开发商及时告知购房者编号不一致等房屋信息、诚信履约，以免违反公平原则、有违社会公众合理期待。因此，闫某清系基于双方达成的真实意思接收某房地产公司交付并占有1号房屋，属于有权占有，某房地产公司请求闫某清恢复原状的请求不应得到支持。

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