【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　山东省潍坊市坊子区人民法院(2021)鲁0704民初1442号民事判决书

　　2.案由：业主专有权纠纷

　　3.当事人

　　原告：某小区业主委员会

　　被告：某置业公司

　　【基本案情】

　　某置业公司是某小区业主委员会所在的潍坊市坊子区某小区的建设单位。2007年10月23日，某置业公司通过规划局审批。根据2017年12月29日规划局核发的建设工程规划许可证，某小区1#商住楼建设规模8824.44平方米(其中商业1466.24平方米),某小区2#住宅楼建设规模8168.44平方米(其中阁楼469.04平方米),某小区地下车库建筑规模5768平方米，包括地下车库63间，车位25个。2010年7月7日，某置业公司办理房屋所有权证，房屋所有权证记载房屋所有权人为某置业公司，并记载地下车库63间，车位25个。

　　某小区业主委员会提供临时业主大会决议一份，以证明业主大会决议授权某小区业主委员会提起本案诉讼。某小区业主委员会提供2018年3月7日由业主签名的某小区物业自治办法三十份，以证明自2018年3月某小区业主实行小区物业自治管理。2019年11月10日，某小区业主委员会申请备案登记。某小区业主委员会另提供2019年12月26日由业主签名的某小区业主委员会物业自治管理办法四十八份，以证明物业费的收费标准为住宅楼6楼以下按0.9元/平方米收取，6楼以上按照1.2元/平方米收取，商品房按1.2元/平方米收取，

　　购房未入住的按照70%的标准收取，某小区业主委员会主张某置业公司未出售的房屋应按照70%的标准交纳2018年3月至2020年12月的物业费，合计118828元。

　　【案件焦点】

　　1.开发商某置业公司是否应向某小区业主委员会提供物业服务用房、政务管理用房；2.某小区地下车位是否属于全体业主所有；3.某小区业主委员会是否有权要求某置业公司按照规划建设地上停车位、支付物业费等。

　　【法院裁判要旨】

　　山东省潍坊市坊子区人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《山东省物业管理条例》第十二条规定：“物业服务用房的配置应当符合下列规定：(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。”案涉小区的建筑面积为1.62万平方米，因此某置业公司作为建设单位应提供建筑面积不低于一百平方米的物业管理用房。此外，根据《山东省物业管理条例》第十三条的规定，住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。由于某小区业主委员会并未提供证据证明某小区规划了城管执法、治安管理等政务管理用房，对某小区业主委员会要求某置业公司提供政务管理用房的诉讼请求，法院依法不予支持。

　　关于某小区地下车位98个是否属于全体业主所有问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。本案中，某小区业主委员会未提供证据证明双方有关地下车位归属的约定，且某置业公司作为某小区所涉建设用地使用权人，办理了房屋所有权证，房屋所有权证记载了地下车库63间，车位25个，因此某小区业主委员会主张地下车位98个属于全体业主所有，没有法律依据，法院依法不予支持。

　　关于某小区业主委员会主张某置业公司未按照规划建设地上车位24个的问题，某小区业主委员会应向有关主管部门反映处理，不属于人民法院民事案件受案范围。关于某小区业主委员会要求某置业公司支付物业费，属于物业服务合同纠纷，与本案并非同一法律关系，应另行主张权利。关于某小区业主委员会要求某置业公司交付的竣工验收资料及技术资料等相关文件问题。根据《山东省物业管理条例》第二十七条的规定，“建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)业主名册；(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会”,庭审中，某置业公司作为建设单位，未提供证据证明其向前期物业服务企业移交了竣工验收资料及技术资料，某小区业主委员会要求某置业公司交付符合法律规定，法院依法予以支持。

　　山东省潍坊市坊子区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款、第三百五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十七条、第三十条，《山东省物业管理条例》第十二条、第十三条的规定，判决如下：

　　一、某置业公司向潍坊市坊子区某小区业主委员会提供建筑面积不低于一百平方米的物业管理用房，于本判决生效后三十日内履行完毕；

　　二、某置业公司向潍坊市坊子区某小区业主委员会提供某小区的竣工验收资料和技术资料，于本判决生效后十日内履行完毕；

　　三、驳回某小区业主委员会的其他诉讼请求。

　　该判决作出后，双方当事人均未上诉，判决现已生效。

　　【法官后语】

　　本案主要涉及业主委员会在与开发商的纠纷中应如何依法正确履行职责的问题。随着群众法律意识和维权意识的逐步提高，以及不同业主利益需求的多样化，城市住宅小区内业主委员会起诉物业企业、开发商的案件数量呈逐年上升趋势。业主委员会作为与小区居民关系最为密切的自治组织，在维护全体业主的合法权益，促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。根据《中华人民共和国民法典》的规定，业主委员会应依法设立，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。就业主委员会如何依法正确履行职责的问题，本案主要涉及了以下几个方面：

　　1.业主委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动。如本案中业主委员会起诉开发商擅自更改规划的行为不属于物业管理活动，因此业主委员会无权对开发商擅自更改规划的行为提起诉讼。

　　2.业主委员会是否有权要求开发商交付物业管理用房。按照《物业管理条例》的规定，建设单位在竣工后，应当按照规定向前期物业服务企业移交竣工验收资料及技术资料，并在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

　　3.业主委员会是否有权主张车位所有权归全体业主。小区的车位或车库归属取得应区分以下两种形式：

　　一是规划车位的权属。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”根据以上法律规定和司法解释，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由开发商和业主协商确定。也就是说在出售之前权属归开发商，出售之后权属归受让业主。本案中业主委员会主张的地下车位所有权即属此种类型。

　　二是未规划为车位，但占用业主共有区域的车位。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第二百八十二条又规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”根据上述规定，开发商在建筑区划内，利用业主共有的道路或者其他场地(绿化带、楼顶)设置的用于停放车辆的非规划的车位所有权归全体业主所有，因在这些公共区域停放车辆所产生的收益应归全体业主所有，故业主委员会有权代表全体业主主张上述收益。

　　综上，业主委员会应严格在授权范围内依法行使职权。实践中由于物业管理活动的复杂性，上述几个方面无法全部涵盖业主委员会的职责，本案例也仅从常见且涉及全体业主的切身利益作为选择案例的出发点，最终判决既在法律规定范围内维护了业主的合法权益，也对业主委员会超越职权、不符合法律规定的诉讼行为给予否定，对今后业主委员会如何依法正确履行职责起到了示范作用。

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