【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　广东省珠海横琴新区人民法院(2021)粤0491民初1143号民事判决书

　　2.案由：业主撤销权纠纷

　　3.当事人

　　原告：曾某敏

　　被告：某小区第一届业主委员会

　　【基本案情】

　　曾某敏是某小区的业主。2019年2月，某小区第一届业主委员会(以下简称某小区第一届业委会)时任主任口头通知聘请案外人程某为专职秘书，任期至同年12月。2020年6月3日，某小区第一届业委会与程某签订《秘书聘用协议》,由某小区第一届业委会聘请程某担任专职秘书，双方约定了聘用期、薪酬待遇。某小区第一届业委会提交的同年12月25日《会议纪要》载明对2019年欠发值班秘书的薪酬按现行月工资的一半补发半年工资10500元。案外人程某曾就薪酬问题提起民事诉讼，珠海市香洲区人民法院判决部分支持了程某的诉讼请求。2021年2月8日，某街道办向某小区第一届业委会发出《指导函》,载明某小区第一届业委会未经业主大会表决决定聘用专职人员的行为违反地方性法规规定，要求某小区第一届业委会暂停薪酬支付并进行整改。

　　【案件焦点】

　　1.某小区第一届业委会聘请程某担任专职秘书并发放薪酬的决定程序是否合法；2.曾某敏作为业主是否有权主张撤销。

　　【法院裁判要旨】

　　广东省珠海横琴新区人民法院经审理认为：曾某敏系我国澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条之规定，应参照涉外民事关系确定法律适用。该案是业主撤销权纠纷，曾某敏主张撤销的决议及合同履行地、某小区第一届业委会住所地均在珠海市，内地与本案具有最密切联系，故案件适用我国内地法律。

　　首先，某小区第一届业委会并未举证证实其运行规则、聘用秘书及发放薪酬的决定经过业主大会决定，直至该案法庭辩论终结前也未能补正相关手续。其次，即使某小区第一届业委会提交的运行规则经业主大会通过，其第七十二条关于秘书薪酬的决定权也与法律、地方性法规相抵触，故某小区第一届业委会的行为违反了《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《珠海物业条例》)第四十七条“业主大会和业主委员会专职工作人员薪酬的发放……由业主大会决定”的规定，曾某敏作为业主依法有权申请撤销。

　　广东省珠海横琴新区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、《珠海物业条例》第四十七条规定，判决如下：

　　一、撤销某小区第一届业委会2020年6月3日与程某签订的《秘书聘用协议》;

　　二、撤销某小区第一届业委会2019年2月聘用程某为专职秘书的决定；

　　三、撤销某小区第一届业委会2020年12月25日《会议纪要》中对2019年欠发程某的薪酬按现行月工资的一半补发半年工资10500元的决定。

　　宣判后，双方均未提出上诉，该判决已发生法律效力。

　　【法官后语】

　　2007年，我国《中华人民共和国物权法》出台，在“业主的建筑物区分所有权”一章中第七十八条第二款确立了业主撤销权制度。2020年出台的《中华人民共和国民法典》第二百八十条关于业主撤销权的规定仍然沿用了《中华人民共和国物权法》的规定。对于业主撤销权的司法审查，应当从实体和程序两方面进行，并依据严重瑕疵和一般瑕疵标准分别审查。

　　一方面，应当审查程序和内容是否存在严重瑕疵的应当撤销情形。严重瑕疵是指决议程序或内容违反法律、法规强制性规范或公序良俗的无效情形，此时法院应支持业主依法行使撤销权，而无须考量决议其他内容的合法性。本案中，《珠海物业条例》第四十七条规定的立法目的在于限制业主委员会权利过大，谨防其自行决定发放报酬、管理资金进而损害业主公共利益，不可依多数人意思自治随意变更。因而，本案中法院依法撤销违背法律法规且不具正当性的业主决议合理合法。

　　另一方面，若不存在上述严重瑕疵，则应分别审查内容和程序是否存在一般瑕疵的可撤销情形。其一，决议内容一般瑕疵通常表现为决议内容违反管理规约。基于意思自治原则，业主可自行决定是否主张决议效力瑕疵，法院不宜过度干预。此外，决议内容瑕疵还表现为实质内容显失公平，法院可予以撤销。其二，业主决议程序的一般瑕疵还表现为业主决议程序不合法，在客观上侵犯了部分业主的合法权益，该业主决议应当撤销。当然，如果业主决议程序仅存在部分瑕疵，法院是否支持业主行使撤销权，则应当视具体案情具体分析，以防个人意思自治影响团体法律关系的稳定性。

　　在业主撤销权的司法审查实践中还应注意把握以下几点：

　　第一，业主撤销权行使条件既不能无限扩大，又不能设置过多障碍。“侵害业主合法权益”应当包括对业主专有权或专属权利的侵害，不应对业主撤销权行使加以限制。另外，毫无限制的自由将产生损害公共利益的结果，而违反法律法规管理性规定的业主决议效力瑕疵具有补正的可能性，因而应当视情况具体分析是否应当被撤销。

　　第二，关于行使业主撤销权的法律后果。撤销权的行使将使既存法律关系消灭，根据该被撤销的决定所作法律行为也归于无效。至于被撤销决定所涉及的第三人权益保护问题，应当根据该第三人是否善意而分别处理。若第三人是善意的，则有权在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认为无效后，请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；若第三人为非善意，则无权向业主大会或业主委员会请求损失赔偿。

　　第三，关于域外主体行使业主撤销权平等保护的问题。一方面，应当解决涉外民事关系中法律选择的问题。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》(以下简称《法律适用法》)对涉外业主撤销权纠纷的法律适用规则未予规定，因而应当适用《法律适用法》第二条第二款的最密切联系原则进行法律选择。另一方面，应当从整体角度妥善处理业主与业主委员会及业主大会之间的关系，为维护业主自治秩序的稳定性，对业主大会或业主委员会决定进行实体及程序双重审查。

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