【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　浙江省台州市中级人民法院(2022)浙10民终726号民事判决书

　　2.案由：居住权纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):许某敏

　　被告(被上诉人):许某韬、许甲

　　【基本案情】

　　许某敏与洪某燕原系夫妻关系，许某韬、许甲系其子女。2016年6月12日，许某敏与洪某燕协议离婚，《离婚协议》载明：位于天台县赤城街道××路四间房屋归许某韬、许甲所有，许某敏、洪某燕均有居住的权利，经营权归许某敏，但不得出卖。双方于2016年8月25日签订《离婚补充协议》一份，约定上述房屋归许某韬、许甲所有，许某敏拥有经营权和居住权，洪某燕在未找到对象之前拥有居住权。2016年10月1日，双方又签订《离婚补充协议》一份，约定涉案房屋归许某韬、许甲所有，许某敏拥有居住权，洪某燕放弃居住权，房屋抵押贷款到期后不得再贷款或者出卖。涉案房屋共四间五层，原登记所有权人为许某敏、洪某燕。2021年5月6日，各方当事人因所有权确认产生纠纷，许某韬、许甲提起诉讼，法院于2021年12月15日判决许某敏协助许某韬、许甲办理天台县赤城街道×x路13号、13-1号房地产的过户登记手续。现涉案房屋已变更登记至许某韬、许甲名下。此外，许某敏曾与案外人徐某兵签订《民房租赁合同》,将涉案房屋1-3层出租给徐某兵，租赁期限为2019年7月15日至2029年7月14日，租金每年150000元。审判人员于2022年2月23日对涉案房屋进行了现场踏勘，许某韬、许甲、洪某燕未在此居住，许某敏居住在房屋第4层。

　　【案件焦点】

　　居住权人登记居住的范围如何确定。

　　【法院裁判要旨】

　　浙江省天台县人民法院经审理认为：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本案中，许某韬、许甲系许某敏、洪某燕的子女，二人对于许某敏、洪某燕之间居住权的约定应当知晓。涉案房屋原先的所有权人为许某敏、洪某燕，现已按约定变更登记所有权人为许某韬、许甲。民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。根据权利和义务相一致的原则，许某韬、许甲无偿获得房屋所有权后，应当履行与当事人关于居住权的约定，故对许某敏请求判令许某韬、许甲协助办理涉案房屋居住权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。关于登记居住的范围问题。《离婚补充协议》中并未约定居住范围，许某韬、许甲辩称房屋1—5层面积远超一人居住所需，愿意提供第5层供许某敏居住。法院认为法律创设居住权旨在扶弱、施惠，居住权人对他人的住宅仅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要，法律明确排除了收益权。许某敏与洪某燕在最后约定居住权后，又将房屋1—3层出租给案外人，租赁期限为10年，许某敏居住在第4层。据此，若将涉案房屋1—5层全部确认为登记居住的范围，将远超许某敏个人生活居住所需，侵害房屋所有权人利益。综合考虑许某敏目前的居住现状和现场踏勘情况，法院将登记居住的范围确定为第4层。另，许某敏请求确认许某韬、许甲无权对涉案房屋进行抵押、转让，没有法律依据，法院不予支持。

　　浙江省天台县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百三十一条、第三百六十六条、第三百六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下：

　　一、限许某韬、许甲于本判决生效之日起十日内协助许某敏办理位于天台县赤城街道××路13、13-1房屋的居住权登记手续，居住范围为上述房屋第4层；

　　二、驳回许某敏的其他诉讼请求。许某敏不服一审判决，提出上诉。

　　浙江省台州市中级人民法院同意一审法院裁判意见，认为虽然《离婚补充协议》中居住权的范围没有明确约定，但许某敏主张对涉案的全部房屋享有居住权，已经明显超出生活居住的需要。

　　浙江省台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　《中华人民共和国民法典》新增了居住权这一新型用益物权的规定，其存在的必要性主要表现在充分发挥房屋的效能，充分尊重权利设定人的意志和利益，以及充分发挥家庭职能，展现人与人之间的互帮互助。居住权制度对于解决非继承人的居住问题、弱势群体居住保障问题、离婚后需要经济帮助的一方的居住问题以及老年人“以房养老”问题等，均具有重要的现实意义。

　　根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此可知，居住权具有以下特征：1.居住权的基本属性是具有独立性的他物权；2.居住权是为特定自然人基于生活用房需要设立的物权，具有人身属性；3.居住权的设定是一种恩惠行为，具有不可转让性。上述条文还可以从以下三个层面加以精细化理解：第一，关于“他人的住宅”。“他人的住宅”主要指非居住权人自己的住宅，但当事人也可以约定居住权人在目前属于自己的住宅、将来属于他人的住宅上设立居住权，就如本案，许某敏与洪某燕离婚时约定将原本属于夫妻共同财产的住宅留给两个孩子，并设立了居住权。住宅有别于商铺、厂房、办公楼等，是指用于自然人居住生活的房屋。第二，关于“占有、使用”。居住权人仅享有占有、使用标的物住宅的权能，法律规范明确排除了居住权人享有收益权和处分权，体现了法律对于居住权保障弱势群体功能的定位。许某敏将房屋1—3层出租用于收取租金，系行使收益权，而要求许某韬、许甲不得对房屋进行抵押和转让，系要求限制原本属于所有权人的处分权，均超出了居住范畴，不是居住权正确行使的应有之义，故难以得到法院支持。第三，关于“满足生活居住的需要”。从常理分析，将住宅用于睡眠休憩是生活居住，用于写作、绘画、运动等也是生活居住，但生活居住之处不应该理解为将住宅当作生产经营的场所，如使用住宅仅仅用于堆放物资、改造住宅用于出租等，均超出了居住权人的权利范围。居住权人有其权利，亦有其义务：居住权人不得将房屋用于生活消费以外的目的，虽然可以对房屋进行合理装饰装修以及必要的维护，但不得改建、改装和作重大的结构性改变，此为合理使用房屋的义务；如果房屋存在毁损的隐患，居住权人应尽到善良管理人的注意义务，及时通知所有权人进行修缮或者采取必要措施，此为合理保管房屋的义务；居住权存续期间，除另有约定外，居住权人不能利用住宅进行经营活动，居住权也不能成为遗产，此为不得转让、继承和出租的义务。

　　总而言之，居住权人对于住宅的占有、使用，不能超出人们通常认知意义上居住的范畴，避免假借居住权之名，行所有权之实，背离居住权制度设立的初衷。

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