【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终3255号民事判决书

　　2.案由：商品房预约合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):吴某珍、方某

　　被告(被上诉人):经济发展公司

　　【基本案情】

　　2019年8月24日，吴某珍、方某到经济发展公司销售的某小区项目的售楼处看房，后与经济发展公司的销售人员王某芳签订了一份《商品房买卖合同预定书》,约定出卖人即甲方为经济发展公司，买受人即乙方为吴某珍、方某，预定商品房为14号楼-19号楼7层×单元×室，房屋面积为277.67平方米，房屋单价为45738元，房屋总价为12700071元，乙方按按揭付款方式付款。合同第五条其他条款约定：(1)甲、乙方双方签署本预定书之日，乙方必须向甲方交足100万元人民币作为购买上述商品房的定金。本预定书在乙方交付本款约定的定金时生效，并在双方签订正式《商品房买卖合同》后由甲方收回作废。(2)乙方应在交付定金之日起65日内，即2019年10月30日前与甲方签订正式《商品房买卖合同》并支付约定的款项，如按揭付款需在《商品房买卖合同》并交付首付款时，提供齐全有效的银行按揭所需资料，并签署按揭协议。如乙方未能如期与甲方签订正式《商品房买卖合同》并交付约定的款项，甲方有权没收其已交定金。如甲方同意乙方继续履行本预定书，乙方须按实际逾期付款的期限支付应收款的银行同期贷款利息的四倍罚息给甲方。(3)本预定书生效后，如甲方提出取消预定或者将预定商品房出售他人，应双倍返还乙方已交定金，本预定书效力终止；如乙方提出取消预定或者不按照约定的时间与甲方签订正式《商品房买卖合同》并向甲方支付约定的款项，乙方同意已交定金由甲方没收。备注条款约定：付款方式：①乙方应于2019年8月24日支付购房定金人民币50万元整；②乙方应于2019年8月25日前支付购房定金人民币50万元整；③乙方应于2019年9月3日前支付购房款人民币5350071元整；④余款人民币635万元整通过银行按揭方式支付。

　　前述预定书一式四联，均由经济发展公司持有，其中红色客户联中已经加盖了经济发展公司公章，其余各联仅有吴某珍、方某以及经济发展公司销售人员王某芳、销售主管何某的签字。讼争预定书签订当日，吴某珍向经济发展公司支付了50万元。前述款项支付后，吴某珍在当日晚上向何某发送微信“何总好!麻烦你合同先别交上去，星期一再决定，我老公不乐意，给你添麻烦了”,何某在次日语音回复“合同已经交上去了”。2019年9月6日，吴某珍又向何某发送微信“我和方某要撤销购买×室房产的意愿，撤销我和方某在2019年8月24日单方面签署的《商品房买卖合同预定书》,你应当联系经济发展公司立即退还我预付的款项人民币50万元”,何某在当日回复“你付的是定金，按我们的契约精神是不能退的，当时也告知您了”。

　　【案件焦点】

　　案涉《商品房买卖合同预定书》的效力。

　　【法院裁判要旨】

　　福建省厦门市思明区法院经审理认为：吴某珍、方某与经济发展公司签订《商品房买卖合同预定书》,约定经济发展公司通过预定方式向吴某珍、方某收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，双方形成商品房预约合同关系。

　　讼争《商品房买卖合同预定书》中第五条约定“1.甲、乙方双方签署本预定书之日，乙方必须向甲方交足100万元人民币作为购买上述商品房的定金。本预定书在乙方交付本款约定的定金时生效，并在双方签订正式《商品房买卖合同》后由甲方收回作废”,双方又在合同备注条款将前述100万元定金的支付时间变更约定为于2019年8月24日支付50万元，于2019年8月25日前支付50万元。现吴某珍、方某以其尚未足额支付前述100万元定金为由主张讼争《商品房买卖合同预定书》尚未生效，依据不足。首先，双方当事人可以对合同生效条件进行约定，该条件是将来可能发生的合法事实；作为条件的事实必须是因其自然进程发生或不发生的，不能假之于任何一方当事人的影响，否则难免对另一方当事人产生不公平的结果。因此，条件的成就与不成就应以客观规律决定，当事人不得恶意促成或阻碍。其次，讼争《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金的合同义务约定为合同的生效条件，但合同义务与合同生效条件之间是有严格区别的，二者不能混淆。支付约定的定金是吴某珍、方某应履行的合同义务，不符合前述作为条件的事实应属于因其自然进程发生或不发生的事实。此外，吴某珍、方某也已经依约支付了50万元定金，此后因其不愿再购买讼争商品房而未继续支付剩余50万元定金，也属于恶意阻碍约定条件成就的情形。

　　综上所述，应认定讼争《商品房买卖合同预定书》已经发生法律效力，吴某珍、方某签订该预定书后未依约支付款项，并于2019年9月6日明确提出不再购买讼争商品房，故本案系因吴某珍、方某原因未能订立商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定处理，其无权要求退还已支付的定金。据此，福建省厦门市思明区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回吴某珍、方某的诉讼请求。

　　吴某珍、方某不服一审判决，提起上诉。

　　福建省厦门市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　附条件合同中所附条件，是指合同的双方当事人在合同中约定的某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件，作为条件的事实应属于因其自然进程发生或不发生的事实。商品房预约合同中买受人支付定金(购房款)系买受人的特定义务，买受人是否依约履行该义务取决于买受人一方的主观意愿，不属于附条件合同中所附条件的事实。

　　本案中，吴某珍、方某以其尚未足额支付《商品房买卖合同预定书》约定的100万元定金为由主张该预定书尚未生效，依据不足。

　　本案中，《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金(购房款)的合同义务约定为生效条件，吴某珍、方某未依约履行支付定金义务并主张合同尚未生效的理由无法成立。首先，双方当事人可以对合同生效条件进行约定，该条件是将来可能发生的合法事实；作为条件的事实必须是因其自然进程发生或不发生的，不能假之于任何一方当事人的影响，否则难免对另一方当事人产生不公平的结果。因此，条件的成就与不成就应以客观规律决定，当事人不得恶意促成或阻碍。其次，讼争《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金的合同义务约定为合同的生效条件，但合同义务与合同生效条件之间是有严格区别的，二者不能混淆。支付约定的定金是吴某珍、方某应履行的合同义务，不符合前述作为条件的事实应属于因其自然进程发生或不发生的事实。此外，吴某珍、方某也已经依约支付了50万元定金，此后因其不愿再购买讼争商品房而未继续支付剩余的50万元定金，也属于恶意阻碍约定条件成就的情形。综上，应认定讼争《商品房买卖合同预定书》已经发生法律效力，吴某珍、方某无权要求退还定金。

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