【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省南京市中级人民法院(2022)苏01民终806号民事判决书

　　2.案由：商品房预售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):刘某生

　　被告(上诉人):置业公司

　　第三人：某银行城北支行

　　【基本案情】

　　被告系江苏省南京市鼓楼区某处商业地块的开发商。被告为销售需要，通过宣传资料等方式宣称该处地块除少数住宅底商不能经营餐饮外，其他商铺均可以经营餐饮业态。

　　2019年4月，被告的销售人员向原告推荐了该地块两处商铺，一处为面积较大且价格相对便宜的底层商铺，另一处是位于二楼面积较小、价格较高却可经营餐饮店的商铺(以下简称案涉商铺)。原告与销售人员确认案涉商铺可以经营餐饮店，并现场查看商铺内设置有烟道、隔油池等经营餐饮店所需设施后，与被告签订了《商品房预售合同》,约定除首付款外，原告通过部分商业贷款的方式购买案涉商铺。

　　《商品房预售合同》附件《补充协议》中约定，签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达和提供信息都不再作为合同内容。该《补充协议》还约定，本项目商业用房不得用于从事餐饮等可能有噪声、废气或异味等扰民的生产、经营、服务项目。《补充协议》最后一条约定，本合同及本补充协议是买受人的真实意思表示。在订立本合同与本补充协议时，买受人已经阅读了全部条款内容，对其中约定的权利、义务均理解清楚，完全同意受其约束。

　　上述《补充协议》所有条款中除最后一条使用加黑字体外，其他条款内容均为普通打印字体、字体较小、行距较密，且未作醒目提示标志。

　　2019年5月，原告、被告与第三人(贷款人)签订《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》,约定原告为购买案涉商铺向贷款人借款97万元等。

　　后因案涉商铺无法通过环境影响评价，不能用于经营餐饮店，原告拒绝收房及办理产权过户。原、被告遂产生纠纷，原告为此诉至法院，请求判令： 1.解除原、被告签订的《商品房预售合同》;2.解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款抵押)》;3.被告返还原告购房首付款及利息损失；4.被告赔偿原告已付按揭贷款本息及自起诉之日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的按揭贷款本息；5.被告向第三人支付尚未偿还的贷款本息包括可能存在的逾期利息、罚息和复利。

　　被告答辩认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》明确约定了销售人员口头讲解内容不能视为合同内容，并且载明了案涉商铺不能用于经营餐饮。因此，原告的诉讼请求，不符合合同约定，请求法院予以驳回。

　　【案件焦点】

　　1.被告销售人员告知原告案涉商铺可用于经营餐饮这一房屋信息是否应视为合同内容；2.如应视为合同内容，被告现出售的案涉商铺不能用于经营餐饮，是否构成违约，原告据此要求解除合同，是否符合合同约定及法律规定；3.原告基于被告违约解除合同所主张的其他各项诉求是否能够支持。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省南京市鼓楼区人民法院经审理认为：关于第一个争议焦点，销售人员明确陈述案涉商铺可以用于经营餐饮的内容是否应视为合同内容。

　　首先，被告的销售人员明确告知原告案涉商铺可以用于经营餐饮，原告在确认此房屋信息以及实地查看后，最终选定购买了案涉商铺。据此，一审法院认为，从案涉商铺买卖合同签订的过程来看，原告对于案涉商铺能够用于经营餐饮具有特殊要求，并已多次询问。被告的销售人员所作说明、案涉商铺的内置、案涉商铺所在楼盘的宣传资料等事实已足以使原告对案涉商铺可以用于经营餐饮产生合理信赖。此外，能够用于经营餐饮的商铺的单价高于其他不能用于经营餐饮的商铺。因此，被告的销售人员关于案涉商铺用途所作的说明和允诺对案涉商铺买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，构成要约。原告对此予以承诺，故案涉商铺可以用于经营餐饮的房屋用途应视为合同内容。

　　其次，案涉商铺买卖合同中虽然在《补充协议》约定了销售人员口头讲解不视为合同内容，以及案涉商铺不能用于经营餐饮，但对于此重大合同事项的变更以及明显不合理免除或者减轻被告责任的条款，被告提供的文本字体较小、较密且未以明确醒目的方式提示原告注意，亦未在订立合同签订时明确告知原告案涉商铺因环境影响评价手续问题已不能用于经营餐饮。《补充协议》最后一条仅是对所有合同内容笼统地约定买受人已阅读合同内容，不能视为被告已履行了合理的提示或说明义务。据此，一审法院认为，因被告未履行提示或说明义务，致使原告没有注意与其有重大利害关系的条款，故前述《补充协议》条款对原告无合同约束力。

　　关于第二个争议焦点，被告销售的案涉商铺不能经营餐饮是否构成违约。如前所述，被告向原告销售的案涉商铺可用于经营餐饮系合同重要内容，现被告无法履行该合同义务，致使原告购买案涉商铺的目的无法实现，构成根本违约。原告据此要求解除案涉商铺买卖合同符合合同约定及法律规定，应当予以支持。

　　关于第三个争议焦点，买卖合同解除后，原告的其他各项诉求能否支持的问题。

　　首先，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中，因案涉商铺买卖合同解除，致使案涉商铺担保借款合同及抵押合同的目的无法实现，故原告要求解除案涉商铺的《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。

　　其次，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，被告应将原告已实际支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。故被告应向原告返还首付款976974.03元及利息(以976974.03元为基数，自2019年4月18日起计算至被告实际支付之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算),并向原告支付2019年5月14日起至本判决生效之日止原告已向第三人偿还的贷款本息(以第三人于本判决生效当月出具的还款明细清单为准)。又因第三人已将贷款全额发放至被告，故原告尚未向第三人偿还的贷款本金应由被告继续向第三人偿还。被告应向第三人偿还原告自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款。另，被告清偿上述贷款后，第三人应及时办理案涉房屋上抵押预告登记的涤除手续。

　　此外，原告所诉要求被告偿还可能存在的逾期利息、罚息和复利，因目前案涉商铺的贷款本息系由原告正常偿还，尚未发生逾期利息、罚息和复利，故对于原告的该项诉求不予支持。

　　综上，江苏省南京市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告刘某生与被告置业公司于2019年4月17日签订的《商品房预售合同》;

　　二、解除原告刘某生与被告置业公司、第三人某银行城北支行于2019年5月13日签订的《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同(预购商品房贷款抵押)》;

　　三、被告置业公司于本判决生效之日起五日内向原告刘某生返还购房款976974.03元，并支付利息损失(以976974.03元为基数，自2019年4月18日起至被告实际支付之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算);

　　四、被告置业公司于本判决生效之日起五日内向原告刘某生赔偿自2019年5月14日起至本判决生效之日止，原告刘某生已向第三人某银行城北支行偿还的贷款本息(以第三人某银行城北支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准);

　　五、被告置业公司于本判决生效之日起五日内向第三人某银行城北支行偿还原告刘某生自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款；自被告置业公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人某银行城北支行办理×x室上的抵押预告登记涤除手续；六、驳回原告刘某生的其他诉讼请求。被告置业公司不服，提起上诉。

　　江苏省南京市中级人民法院经审理认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发计划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人主张合同磋商过程中，其销售人员所表达和提供的信息不能作为确定双方权利义务的依据，而应以实际订立的书面合同为准，对此本院认为，被上诉人在与上诉人订立合同前多次询问上诉人公司的销售人员案涉房屋是否能够用于经营餐饮，均得到肯定的答复，且案涉房屋的价格高于上诉人售卖的其他不能用于经营餐饮的房屋，故案涉房屋能够用于经营餐饮即使未载入双方签订的预售合同及补充协议，也应当视为合同内容。现上诉人无法履行该合同义务，已致使被上诉人合同目的无法实现，故一审判决双方合同解除，由上诉人承担相应的责任，并无不当。综上，被告的上诉请求不成立。江苏省南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　开发商对商品房屋销售公布的宣传材料以及其销售人员的现场宣讲是商品房销售的常用促销手段。而开发商往往为了规避风险，在合同文本中列明“宣传材料及销售人员口头讲解不作为合同内容”等格式条款。但实践中，购房人恰恰是依据宣传材料、销售人员的讲解，产生购房意向、签订商品房买卖合同。待实际交付使用时，若房屋的现状与宣传、广告等内容差距较大，则会导致买卖双方产生纠纷。

　　针对此类纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　但是如开发商在与买受人签订最终的商品房买卖合同时，变更了前述说明和允诺，并在合同或补充协议中予以载明，而买受人在接收房屋时，发现房屋现状与宣传内容不一致，认为开发商违约，遂即要求解除合同。此时，开发商往往以合同中已经明确约定了变更后的内容为由进行抗辩。对于此类纠纷，司法实践中如何处理，须从以下三点着手：

　　一、买受人是否具有特殊或个性化的购房需求

　　即买受人对于其所购房屋的用途、结构以及相关设施具有特定的心理需求。例如，本案中的原告，其欲购买能够经营餐饮店的商铺，这就是其特定的购房需求。又如，某些购房人对于其所购房屋周边的绿化环境、医疗、交通、教育等附属设施具有特定要求，认为房屋附近的这些附属设施对于房屋能够产生隐性价值。此外，实践中，较为常见的还有买受人对于房屋开发商的品牌，甚至小区物业公司品牌以及物业状况等具有特定要求。

　　二、何种情形下，开发商的宣传资料、销售人员的口头讲解内容即便未列入书面合同，亦应视为要约

　　根据前述司法解释，具体而言，是指开发商的宣传及销售人员的口头讲解涉及房屋的用途，如可用于经营餐饮、歌厅；涉及房屋的内部设施、结构，如房屋内是否存在不合理的隔断、是否南北通透；涉及房屋周边的附属设施，如小区配备医疗、健身、教育设施或机构；等等。开发商的宣传资料、销售人员的口头讲解对于前述或类似重大房屋信息事项所作出的具体明确的说明和允诺，并对具有特定心理需求或特定购房目的的购房人的购房需求或房屋价格产生重大影响的，即便该说明和允诺未列入合同内容，如买受人承诺的，则亦应当视为双方的真实意思表示。

　　三、如前述说明和允诺发生重大变更，并在合同中予以载明，买卖双方为此产生争议时，应当如何处理

　　关于此项，应当分情形处理：

　　1.对于买受人知道或应当知道前述说明合同允诺在签订合同时发生重大变更，其仍然签署买卖合同的，则视为买卖双方协商变更了合同内容，变更后的合同内容对双方均具有约束力。例如，开发商在合同签订前通过向买受人明示，或有关房屋的重要信息已经公布等情形。

　　2.在签订合同过程中，开发商未告知或未有效告知买受人前述说明和允诺发生重大变更，且其无证据证明买受人知道或应当知道该变更内容时，该说明和允诺的变更只能视为系开发商单方变更合同内容，如买受人不予追认，则该变更内容对于买受人不发生合同约束力。具体而言：

　　《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。在商品房买卖合同司法实践中，比较常见的是，开发商仅在其提供的格式合同文本中笼统地列出“买受人已阅读全部合同内容，完全同意受其约束”等类似条款，而未就与买受人购房利益具有重大影响的合同条款单独作出提醒，则仅有类似条款的约定内容，不能认定为开发商尽到了合理的提示或说明义务。

　　综上，商品房买卖是一项与百姓民生息息相关的重大民事行为，交易双方应秉持诚信原则，减少纠纷，促进交易顺利进行，尤其是处于优势地位的商品房开发商，更应当规范自身的诚信销售行为，积极履行告知和提示义务，以维护正常的商品房交易秩序。

　　本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。