【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　广东省惠州市中级人民法院(2021)粤13民终4425号民事判决书

　　2.案由：商品房预售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):何某先

　　被告(被上诉人):房地产开发公司

　　【基本案情】

　　2017年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》,该合同第十一条约定，被告应当在2020年6月30日前向原告交付案涉房产，如若逾期未交付则应当承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》之附件十一《补充协议》第三条第十项约定，出卖人未按照买卖合同第十一条约定的时间将本房屋交付买受人的，逾期不得超过60日，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但违约金的总金额最多不得超过买受人累计已付款的10%。但是，因不可抗力、遭遇异常天气[高温37℃以上(含)、24小时内降雨达到50毫米以上(含)、风力达到7级以上(含)]、异常地质状况、市政规划变化、市政配套的批准或安装以及其他非出卖人所能控制的事件、非出卖人过错造成出卖人逾期交付本房屋的，或者本合同其他条款有特别约定免责的情形的，出卖人无须承担逾期交付责任。合同签订后，原告已付清购房款给被告。2020年3月18日，被告通过快递方式告知原告逾期交房免责。2020年11月27日，案涉房屋竣工验收备案。2020年11月27日，被告按原告合同中提供的地址邮寄入伙通知书给原告，收到邮件后，原告未办理案涉房屋收楼手续，提起本案诉讼。

　　一审法院另查明，惠州市惠阳区气象台于2020年11月30日出具的《气象证明》载明2017年4月15日至2020年6月30日期间，异常天气共93天。

　　【案件焦点】

　　1.涉案《补充协议》第三条第十项的约定是否有效；2.能够依法予以扣除的房地产开发公司逾期交房天数是多少。

　　【法院裁判要旨】

　　广东省惠州市惠阳区人民法院经审理认为：案涉合同虽为格式合同，但违约天数超出60日后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，原告作为完全行为能力人，签订合同时未对这一条款提出异议，可认定双方就该合同条款达成了共识，属双方的真实意思表示。在台风、雨天、高温等异常天气施工作业增加了施工人员的安全隐患，既不符合建筑安全生产管理的相关规定，也不符合保护职工劳动安全的相关规定。因此，案涉合同约定将台风、雨天、高温等异常天气不可归责于被告的情形作为工期顺延的原因合法且合理，该约定并未加重原告的合同责任，应认定为有效。根据案涉合同附件十一补充协议第三条第十项约定，只要有异常天气情形存在，被告即可据此扣减相应逾期交房天数。根据2020年11月30日出具的《气象证明》显示符合上述异常天气天数有97日，可从逾期交房天数中予以扣除。至于因市政规划变化等事由耽误工期52天，依据不足，不予采纳。根据政府部门相关文件可知，2020年2月3日至2020年4月21日是企业逐步复工复产期间，在此期间企业尚谈不上正常运转，酌定扣减被告迟延履行交房天数为87日。综上所述，被告因遭遇异常天气等原因导致逾期交房可扣减天数共184日(97日+87日)。自合同约定的交付之日起至实际交房之日止计算的被告逾期交房天数共计152日，该天数少于被告可以合理扣除的逾期交房天数，故被告不需承担逾期交房的违约责任，也无须向原告支付逾期交房违约金。

　　广东省惠州市惠阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：

　　驳回原告何某先的全部诉讼请求。

　　何某先不服一审判决，提起上诉。

　　广东省惠州市中级人民法院经审理认为：涉案《补充协议》第三条第十项是对涉案《商品房买卖合同(预售)》第十一条的补充约定，第十一条约定的是出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，第十项在此基础上，另外赋予买受人在选择不解除合同的情形下，享有请求出卖人支付逾期交房违约金的权利。由此可见，该项约定不仅没有排除买受人的主要权利，而且赋予买受人更全面的权利救济途径，因此一审法院认定其合法有效，并无不当。至于该项约定中的后半段“但是，因不可抗力、遭遇异常天气[高温37℃以上(含)、24小时内降雨达到50毫米以上(含)、风力达到7级以上(含)]、异常地质状况、市政规划变化、市政配套的批准或安装以及其他非出卖人所能控制的事件、非出卖人过错造成出卖人逾期交付本房屋的，或者本合同其他条款有特别约定免责的情形的，出卖人无须承担逾期交付责任”,与前半段关于出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金的约定构成完整的一项，按照普通人可以尽到的注意义务，上诉人已认可前半段约定，亦应能够注意到并且理解后半段约定，其在签署上述协议时并未提出异议，可以认定双方就该条款达成了共识，属于双方的真实意思表示，被上诉人因上述情形而导致逾期交房的，上诉人予以谅解，被上诉人可予以扣减相应逾期交房天数。上诉人现主张该条款无效，于法无据，不予支持。关于因遭遇异常天气而扣除的天数问题，依据公平原则对涉案《补充协议》第三条第十项条款的理解是，被上诉人在遭遇异常天气而导致停工时可据此予以免责。《气象证明》中载明的异常天气可以证实被上诉人因此而导致过停工，但不足以证实停止施工97天，故一审法院据此扣除97天有所不当，二审法院结合近年来惠州地区遭遇的气象灾害等情况进行综合考量，酌情予以扣减40天。关于扣减的天数问题。被上诉人停止施工天数为40天。一审法院认定的87天有所不当，应予以纠正。关于因土地盘整而扣除的天数问题。根据片区规划和市政道路建设需要，政府按程序收回了项目被城市道路占用部分土地，政府部门于2020年9月30日进行了规划许可批前公示，因有相关权益人提出意见故于2020年10月再次进行公示。由此可见，涉案项目于2020年9月6日竣工验收之后，在用地盘整事项于2020年11月5日完成规划许可批前公示之前，是无法进行竣工验收备案的。该事项属于上述条款中约定的因市政规划变化等非出卖人所能控制的事件，因此而造成被上诉人逾期交付房屋的天数60天，可据实予以扣除。综上所述，被上诉人因异常天气和土地盘整情况可扣减天数共140天(40天+40天+60天)。则本案实际逾期交房天数应自合同约定的交付之日起至实际交房之日止即154天，再扣除上述140天，为14天。

　　广东省惠州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院作出的(2021)粤1303民初1221号民事判决；

　　二、房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向何某先支付逾期交房的违约金5535.99元；

　　三、驳回何某先的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　本案的争议焦点是《补充协议》第三条第十项是否属于格式条款，开发商是否就该条款向购房者尽到了提示和说明义务，能否成为合同内容；如果成为合同内容，其效力如何认定。以下将遵循以上逻辑层次进行分析。

　　首先，该条款是否属于格式条款。在商品房的交易实践之中，除《商品房买卖合同》外，开发商通常会提供内容更为翔实的补充协议给购房者签署。从签署补充协议的本意来看，是为了对在《商品房买卖合同》中未约定或约定不明确的事项进行明确，以便于更为全面地确定双方的权利义务，避免不必要的纠纷。但是由于开发商处于相对优势地位，因此往往未就补充协议与购房者进行协商，而购房者面对补充协议时，只能选择签署或者不签署(不购房),而无法进行磋商。因此，在司法实践中，出现了大量的购房者请求确认补充协议中某条款为无效的格式条款的纠纷，本案即属此类型的诉讼。民法典中对于格式条款的定义是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可见，法律对于格式条款的要件规定为：(1)提供者预先拟

　　定；(2)以重复使用为目的；(3)订立合同时未与对方协商。回归至本案中，涉案《补充协议》第三条第十项是开发商预先拟定的，以重复使用为目的，未有证据证明在订立时与对方进行协商，因此该条款属于格式条款。

　　其次，该格式条款是否成为合同内容。购房者以开发商未尽提示和说明义务为由主张不成为合同内容，对此一审法院未作具体阐述，二审法院认为该条款是由两段组成的，前半段是约定出卖人逾期交房的，按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，后半段是约定出卖人逾期交房可予以免责的情形“因不可抗力、遭遇异常天气[高温37℃以上(含)、24小时内降雨达到50毫米以上(含)、风力达到7级以上(含)]、异常地质状况、市政规划变化、市政配套的批准或安装以及其他非出卖人所能控制的事件、非出卖人过错造成出卖人逾期交付本房屋的，或者本合同其他条款有特别约定免责的情形的，出卖人无须承担逾期交付责任”。两段构成完整的一项，按照普通人可以尽到的注意义务，购房者既然已认可前半段约定，亦应能够注意到并且理解后半段约定，因此购房者以前半段的约定为依据提起诉讼后又主张开发商在签署合同时未对后半段进行提示和说明义务，不符合常理。因此对于购房者主张后半段约定不成为合同内容的观点，依法不予支持。

　　最后，如何认定《补充协议》第三条第十项的效力。按照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，由于该条款不具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，也不属于加重对方责任、限制对方主要权利或者排除对方主要权利的条款，则本案重点就是审查开发商是否通过该条款不合理地免除或者减轻了其责任。一审法院认为只要有异常天气情形存在，开发商即可据此扣减相应逾期交房天数，对此二审法院则认为，依据公平原则对上述条款的理解是，开发商在遭遇异常天气而导致停工时才可据此予以免责。《气象证明》中载明的异常天气可以证实开发商因此而导致过停工，但不足以证实停止施工97天，故一审法院据此扣除97天有所不当，二审法院结合近年来惠州地区遭遇的气象灾害等情况进行综合考量，酌情予以扣减40天。较之一审法院，二审法院的认定更为公平合理，也遵循了《中华人民共和国民法典》的规定。因不可抗力，依法可从逾期交房天数中予以扣减。对于扣减天数的截止日，一审法院酌情扣减至2020年4月30日，二审法院扣减至政府批准复工复产之日，更具有客观性。

　　格式条款本身存在通过简化缔约过程，节省交易双方协商的时间，有利于提高交易的效率，但是在司法实践中由于商品房买卖合同补充协议中的格式条款被认定为无效的案例不在少数，影响了其功能的发挥。因此开发商在拟定相关补充协议时应当遵循公平原则确定双方的权利义务，譬如在逾期交房、逾期付款违约金比率的约定上应保持一致，对逾期交房免责情形的约定应当客观合理等。

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