【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第三中级人民法院(2021)京03民终13121号民事判决书

　　2.案由：商品房预售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(反诉被告、被上诉人):置业公司

　　被告(反诉原告、上诉人):陈某、于某

　　【基本案情】

　　2014年4月18日，置业公司与陈某签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定陈某以商业按揭贷款的方式向置业公司购买某房屋(以下简称案涉房屋),总价款1848747元。

　　《预售合同》约定：若买受人未按期向贷款银行还贷，致使出卖人代其向贷款银行偿还到期贷款本息及违约金的，买受人应向出卖人支付全部代偿款及代垫期间的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算),并按日支付全部款项万分之五的违约金。若买受人未按期还贷致使贷款银行宣布贷款提前到期、解除借款合同的，出卖人有权解除《预售合同》及附件。因买受人原因致使《预售合同》解除的，买受人还应自房屋交付之日起向出卖人按月支付合同总价款1%的房屋使用费，并支付解除合同违约金(房屋总价款的15%)、迟延腾退赔偿金(每日按房屋总价款的万分之二计算)。合同签订后，陈某向置业公司支付了首付款，于2018年2月12日收房。

　　根据(2018)京0106民初37905号民事判决书，陈某、于某应偿还贷款银行借款本金753417.99元并支付利息与罚息，置业公司对陈某、于某的还款义务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向陈某、于某追偿。该判决生效后，置业公司代替陈某、于某向贷款银行给付贷款本息896382.99元。

　　置业公司起诉，要求陈某、于某：(1)解除《预售合同》;(2)协助办理房屋的网上签约注销手续；(3)腾退房屋、恢复原状，支付自2020年11月15日起至实际腾退之日止的延迟腾退赔偿金(以总房款为基数，按每日万分之二计算);(4)按总房款1%每月的标准支付自2018年2月至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；(5)支付合同解除违约金277312.05元；(6)支付交易税费101818.81元；(7)支付代偿款913588.99元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年5月9日至实际支付之日的利息；(8)以913588.99元为基数，按每日万分之五支付2020年5月9日起至实际还款之日止的违约金；(9)承担诉讼费、保全费。

　　陈某、于某反诉要求置业公司：(1)返还首付款928747元、贷款92万元、面差款2504元；(2)支付延迟交房违约金23200元；(3)返还代收契税55533.95元。

　　【案件焦点】

　　《预售合同》中对买受人的同一违约行为约定了多重违约金，其中关于房屋使用费的约定是否属于格式条款及其效力认定。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市顺义区人民法院经审理认为：《预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。因陈某、于某未按期向银行偿还到期贷款本息，致使案涉合同解除，其应向置业公司返还房屋并支付房屋占有使用费，且应按合同约定支付未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、解除合同违约金以及延迟腾退赔偿金，以上均属违约金范畴，法院考虑置业公司的实际损失综合对违约金数额予以调整。

　　北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

　　一、确认置业公司与陈某、于某于2014年4月18日签订的《预售合同》于2021年1月27日解除；

　　二、陈某、于某于判决生效之日起十日内协助置业公司办理某房屋的网上签约注销手续；

　　三、陈某、于某判决生效之日起十五日内向置业公司腾退某房屋并恢复原状；

　　四、陈某、于某于判决生效之日起七日内向置业公司给付自2018年2月12日起至实际腾退之日止的占有使用费(按每月18487.47元标准计算);

　　五、陈某、于某于判决生效之日起七日内向置业公司给付解除合同违约金、未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿金共计30万元；

　　六、置业公司于判决生效之日起七日内向陈某、于某给付购房款905810.74元(已扣除置业公司垫付的913588.99元及利息31851.27元);

　　七、置业公司于判决生效之日起七日内向陈某、于某给付契税5533.95元；八、驳回置业公司的其他诉讼请求；

　　九、驳回陈某、于某的其他反诉请求。陈某、于某不服一审判决，提起上诉。

　　北京市第三中级人民法院经审理认为：关于房屋使用费的条款系置业公司为了重复使用而预先拟定，未与买受人协商，且其在合同订立时未就该条款向买受人履行提示或说明义务。该条款约定的费用支付标准，远高于案涉房屋市场租赁价格，不合理地加重了买受人的责任。置业公司在买受人收房前已收到全部购房款，在《预售合同》解除前买受人基于该合同有权占有使用案涉房屋，故约定自房屋交付之日起计算房屋使用费有失妥当。买受人主张上述合同条款属于格式条款且不应据此认定占有使用费，法院予以支持。一审判决陈某、于某向置业公司给付合同解除违约金、未按期向银行偿还贷款本息导致的违约金、延迟腾退赔偿金共30万元并无不当，二审法院不再调整。北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初1517号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；

　　二、撤销北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初1517号民事判决第四项、第八项、第九项；

　　三、驳回置业公司的其他诉讼请求；

　　四、驳回陈某、于某的其他反诉请求。

　　【法官后语】

　　部分房地产开发企业在商品房预售中，通过与买受人另行签订补充协议，设置免除或减轻自身责任、加重买受人责任的格式条款，追求自身利益的最大化，尤为常见的系对买受人的同一违约行为约定多重违约金。双方发生争议后，买受人通常主张该条款对其不发生效力或无效，对此有必要予以探讨。

　　一、格式条款的合同订入

　　为抑制格式条款可能产生的不公平后果，《中华人民共和国民法典》要求格式条款提供方应遵循公平原则确定双方的权利义务，并对与对方有重大利害关系的条款履行主动提示和被动说明的义务。《中华人民共和国民法典》虽未对“有重大利害关系”作出更详细的规定，但将“免除或者减轻其责任”作为情形之一进行列举，因此“有重大利害关系”的其他情形应当与“免除或者减轻其责任”的程度相当。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项将“免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”并列，根据体系化解释，“加重对方责任、限制对方主要权利”应属于与非格式条款提供方“有重大利害关系”的情形。

　　对买受人的同一违约行为约定多重违约金的格式条款，属于加重非格式条款提供方的责任，其系与买受人存在重大利害关系的条款，格式条款提供方应当采取合理方式提示买受人注意，按照买受人的要求对该条款予以说明。若其未履行该项义务导致买受人未注意或理解该约定条款的，当事人对合同未达成合意，产生买受人可主张该条款不成为合同内容的法律后果，无需对此未订入合同的条款进行效力判断。

　　二、格式条款的内容控制

　　格式条款的内容控制，是指依据一定的标准，对已经订入合同的格式条款进行审查，以确定其法律效力。①对已经订入合同的格式条款的效力进行判断，除审查其是否存在民事法律行为无效的一般情形外，更为重要的是适用《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项、第三项规定的格式条款的内容控制规则。对买受人的同一违约行为约定多重违约金的格式条款虽属于“加重对方责任”,但其并非当然无效。《中华人民共和国民法典》在原《中华人民共和国合同法》的基础上对“免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的定语限制。因此，决定其效力的关键在于合理性审查，即该条款免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否不合理。②对此“合理性”,应结合格式条款的约定和合同性质，衡量双方当事人给付与对待给付之间的等值性，判断该条款的约定是否导致双方当事人权利义务关系过于失衡、是否违背了格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则。

　　本案中，出卖人设置的格式条款约定因买受人原因致使合同解除的，买受人在承担多重违约金外，需另行支付自房屋交付之日起的使用费，而对出卖人占有购房款期间的利息未约定返还，双方给付与对待给付之间不具有等值性。买受人在合同解除前基于该合同有权占有使用房屋，而该条款约定自房屋交付之日起计算房屋使用费，有失妥当，且约定的房屋使用费的标准远高于案涉房屋的市场租赁价格。综上，关于房屋使用费的格式条款导致双方权利义务关系过于失衡、违背了格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，系属格式条款提供方不合理地加重对方责任，该条款无效。

① 内容控制是《德国民法典》关于“一般交易条件”(格式条款)效力规制的称谓。参 见苏号朋：《格式合同条款研究》,中国人民大学出版社2004年版，第249页。

② 参见林微、黄兴：《商品房买卖合同补充协议的效力》,载《人民司法》2020年第32期。

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