【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终26620号民事判决书

　　2.案由：商品房预售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):陈某怡

　　被告(上诉人):发展公司

　　被告(被上诉人):房地产开发公司

　　第三人(上诉人):某银行五羊支行

　　【基本案情】

　　2018年11月1日，房地产开发公司(卖方、甲方)与陈某怡(买方、乙方)签订《协议书》,约定乙方向甲方购买位于花都区某小区D区某房。该商品房的总价款为人民币6122280元。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。

　　上述合同签订后，陈某怡于2018年11月13日至2020年9月9日分9期向房地产开发公司支付购房款6122280元，于2020年9月9日向房地产开发公司支付维修资金39285元。房地产开发公司于2020年10月18日将涉案房屋(毛坯状态)交付给陈某怡实际使用。

　　广州市荔湾区不动产登记中心于2021年2月26日出具《购房资格证明》,载明截至2021年2月26日，陈某怡具备本市住房限购区域内购买1套住房的资格。诉讼中，陈某怡确认其在2018年11月1日与房地产开发公司签订涉案的《协议书》时属于在读大学生，尚不具备广州市住房限购区域内住房购房资格。涉案房屋多笔购房款系通过父母陈某华、母亲洪某芳名下银行账户支付，陈某怡的父亲陈某华名下在广州市有一处住宅房产。

　　另查明，涉案房屋即位于广州市花都区已办理初始登记，登记的权利人为房地产开发公司，登记时间为2018年7月23日。

　　2017年7月17日，某银行五羊支行向房地产开发公司提供贷款3亿元，贷款期限自2017年7月25日起至2020年7月25日止。同日，房地产开发公司与某银行五羊支行签订《抵押合同》,抵押物为房产在建工程，所附抵押物清单中载明的抵押房产包含涉案房屋。2019年4月28日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为某银行五羊支行(登记的抵押设立时间为2017年7月25日)。 2020年7月17日，房地产开发公司与某银行五羊支行签订《展期合同》,约定《固定资产贷款合同》的债务到期日2020年7月25日展期后到期日为2021年 5月21日。

　　2018年6月21日，房地产开发公司(甲方、借款人)与发展公司(贷款人、乙方)签订了《借款合同》,约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，发展公司(抵押权人、甲方)与房地产开发公司(抵押人、乙方)并签订了《抵押合同》,抵押物详见《抵押物清单》,《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的279套房产。2019年9月20日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为发展公司(登记的抵押设立时间为2018年6月26日)。

　　【案件焦点】

　　陈某怡是否属于消费者购房人，享有对抗抵押权的物权期待权。

　　【法院裁判要旨】

　　广东省广州市白云区人民法院经审理认为：参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认定本案被告发展公司、第三人某银行五羊支行作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权不能对抗原告对案涉房屋的物权期待权，原告现主张登记产权人即被告房地产开发公司和抵押权人即被告发展公司、第三人某银行五羊支行办理案涉房屋的抵押登记涂销手续合理有据，本院对此予以支持。

　　虽然原告与被告房地产开发公司签订购房协议时尚未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因原告现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素业已消除。因此，在案涉房屋涂销抵押后，被告房地产开发公司应当协助原告办理案涉房屋的产权登记手续，本院对原告该项诉讼请求亦予以认定支持。

　　广东省广州市白云区人民法院判决如下：

　　一、在本判决生效之日起三十日内，房地产开发公司与发展公司、某银行五羊支行为陈某怡办理广州市花都区案涉房屋的涂销抵押手续；

　　二、房地产开发公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助陈某怡办理广州市花都区案涉房屋的产权登记手续。

　　发展公司、某银行五羊支行不服一审判决，提起上诉。

　　广东省广州市中级人民法院经审理认为：首先，陈某怡与房地产开发公司签订涉案房屋《协议书》《认购书》时尚未成年，现仍系在读大学生，无证据显示陈某怡本人有足够的经济能力支付涉案房屋的购房款，从购房款的实际支付情况反映，多笔购房款系由其父母支付，故可以合理推定涉案房屋系由陈某怡家庭购房。其次，根据广州市的规定，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)的政策。同时，《协议书》约定“鉴于广州实行限购政策，乙方因自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续”,可以认定在购买涉案房屋时陈某怡家庭成员名下已有其他住房，现陈某怡父亲名下仍有一套建筑面积为71.7893平方米的住宅房产，可以满足一般家庭的居住需要，故陈某怡家庭并非为满足基本居住需要而购置涉案房屋。最后，涉案房屋建筑面积为508.39平方米，房价款为6122280元，已超出满足基本居住需要的范畴。综上，结合案涉房屋产权类型、购房的初衷目的、出资的情况以及陈某怡家庭的居住现状，一审法院认定陈某怡属于消费者购房人不妥，本院予以纠正。案涉房屋已经被房地产开发公司抵押给发展公司、某银行五羊支行，在抵押合同未被认定为无效的情况下，发展公司、某银行五羊支行对案涉房屋的抵押权应予承认并保护。陈某怡并非消费者购房人，其对涉案房屋并不享有足以对抗抵押权的物权期待权，故陈某怡诉请要求发展公司、某银行五羊支行办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，并要求房地产开发公司在涂销抵押后办理产权登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。陈某怡可按照其与房地产开发公司的合同关系另行主张权利。

　　发展公司、某银行五羊支行不服提起上诉。

　　广东省广州市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，判决如下：

　　一、撤销广州市白云区人民法院(2021)粤0111民初23707号民事判决；二、驳回陈某怡的全部诉讼请求。

　　【法官后语】

　　房地产开发涉及建筑承包方、购房者、银行等众多利益主体，当房地产企业破产时，如何平衡众多关联方的利益，一直是司法审判的重点。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从房屋买受人享有的权利性质看，原本属于债权，基于生存利益至上的考虑，予以优先保护，将其定性上升为物权期待权，可以对抗抵押权，突破债权的平等性原则。正因为属于例外情形，必须严格把握适用条件，避免扩大范围，动摇抵押权具有优先性的基本原则。

　　本案源于购房者和抵押权人即资金提供方之间就涉案房屋物权争夺产生的纠纷，引发对消费者购房人认定问题。

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者”是指“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的主体。顾名思义，购房消费者是指为生活消费或者生存需要购买商品房的消费者。具体到房地产市场，需要满足三个条件：(一)消费者购房人一般为自然人。如果以公司名义购买，则需要进一步审查是否为公司内部个人居住需要。(二)购买用于居住。居住是保证生存权的体现，也是优先保障消费者购买人权利的目的，如果为了投资，显然不属于消费者购买人。(三)买受人名下无其他用于居住的房屋。《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此作了进一步的解释，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。

　　实务中，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解容易产生分歧。

　　一、“买受人”的范围认定

　　对此有两种观点，一种观点认为买受人应仅限于房屋名义上的购买人；另一种观点认为应将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女一并考虑。本案一审法院认为名义购买人陈某怡的条件符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，取得物权期待权，优于抵押权，可以排除执行，但二审法院结合名义购买人陈某怡大学生的身份、购房资金源于父母以及父母持有房屋的情况，从严适用，认定陈某怡及其父母整体为“买受人”,在其父亲已有一套房屋的情况下，不再具有对抗抵押权的物权期待权。笔者认为将“买受人”范围扩大解释到成年子女所在家庭成员值得商榷，子女在刚成年后虽在物质上仍短暂依赖原家庭，但在生活上已独立，具有完全行为能力，且在高房价背景下购房往往需要几代人的支持，不能因此就将成年子女购房行为捆绑在父母名下，对成年子女发展来说有违公平。

　　二、“无其他用于居住的房屋”解释为“同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”是否过于机械

　　如果购房人在经常居住地已有一套以上住房，其在该地之外的设区的市或者县级市购买的房屋不能排除用于投资、经营的可能性，因此，不宜一律将其认定为满足基本居住需要的房屋，应具体审查购房人名下房屋的整体状况。

　　三、房屋买受人是否包括“二手房”购买人

　　消费者购房人概念最初源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,消费者交付购买商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费者购房人的概念相对应的是房地产企业，基于法律适用的历史解释，二手房并无适用的余地，二手房购房人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。

　　综上，房屋市场开发买卖涉及的标的大，涉及各方切身利益，司法适用中必须明确审判思路，统一裁判尺度，稳定房地产市场参与者预期，避免产生不必要的法律风险和纠纷。

　　本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。