【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2021)桂03民终3604号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):陈某
被告(上诉人):邹甲、邹某清
被告(被上诉人):邹某伊
第三人：房地产经纪公司
【基本案情】
2020年5月26日，邹甲作为甲方(卖方)、陈某作为乙方(买方)、房地产经纪公司作为丙方(居间方)签订《二手房买卖合同》,约定邹甲将某学区房出售给陈某，合同载明不动产共有权人为邹甲、邹某清、邹乙，邹某清、邹乙全权委托邹甲代为签订合同。合同约定双方于2021年6月1日前到相关房产交易所交件，交易违约金为10万元。合同签订后陈某向邹甲支付定金即首期房款并向房地产经纪公司支付购房中介费。邹甲按合同约定时间将案涉房屋清空并将钥匙交付陈某，但直到2021年6月1日邹甲也未能为陈某办理房屋过户手续。
2021年5月17日，邹某清与陈某电话联络沟通纠纷解决事宜，2021年5月31日，邹甲通知陈某：合同签订后房屋涉及诉讼并产生新的共有人，且该共有人不同意出售该房屋，导致合同无法履行，故双方合同终止，双方互不承担违约责任。随后邹甲向陈某退回其已支付的款项。2021年7月5日，陈某向邹甲发送解除合同通知书，表示合同解除是由于甲方违约行为导致，故甲方承担违约责任。同时，陈某将案涉房屋钥匙交还房地产经纪公司。
案涉房屋原属邹甲、邹某清、邹乙三人共有。邹乙去世后，2020年6月24日，邹某伊通过公证继承案涉房屋邹乙的遗产份额，至此案涉房屋的共有权人变更为邹甲、邹某清、邹某伊。因案外人刘某荣、张某恒于2020年7月21日起诉邹某清，请求分割被继承人刘某(已故，生前系邹某清丈夫)的遗产，其中涉及本案案涉房屋中属于邹某清的份额是否有刘某的份额及相应遗产分割问题，法院经审理后判决刘某荣、张某恒继承案涉房屋九分之一的份额。在本案的审理过程中，经询问，邹某清、邹某伊均表示不同意出售案涉房屋，案外人刘某荣、张某恒表示对邹甲出售案涉房屋不知情也不同意。陈某认为邹甲、邹某清、邹某伊的违约行为导致合同解除，其购买学区房目的落空，要求其支付违约金10万元及损失的中介费。邹甲、邹某清、邹某伊不同意陈某的全部诉讼请求。
【案件焦点】
1.本案二手房买卖合同效力问题及邹甲、邹某清、邹某伊的责任问题；2.陈某主张的违约金及中介费问题。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院经审理认为：涉案房屋的共有人邹某伊以及刘某荣、张某恒均明确表示不同意出售案涉房屋。邹甲作为出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在其他法定无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效，但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，且其他共有人不同意处分，故涉案房屋买卖合同因邹甲未取得处分权致使房屋所有权不能转移，陈某作为买受人可以解除合同并请求出卖人邹甲承担违约责任。
关于邹某清的责任问题。邹某清虽未在该房屋买卖合同上签字，但其之后与陈某商谈纠纷解决等行为表明其同意并积极按照案涉买卖合同履行相关合同义务。上述行为已经表明其对上述买卖合同进行了追认。现案涉房屋买卖合同因未取得全部处分权致使房屋所有权不能转移而无法完成，邹某清应当与邹甲共同对原告承担违约责任。
关于邹某伊的责任问题。陈某所提供的相关公证书仅能证明邹某伊继承其父亲邹乙在案涉房屋份额的事实，不能直接证实其同意出售其所享有的案涉房屋份额，邹某伊未在房屋买卖合同上签字，也表明其不同意出售案涉房屋。陈某亦未能提供证据证明其同意出售案涉房屋或者履行了案涉房屋买卖合同的义务或者接受相对人履行(如实际接收了购房款),故其主张邹某伊承担责任的诉讼请求因举证不能，不应予以支持。
双方在合同中约定的违约金为10万元。邹甲、邹某清提出违约金约定过高并请求法院予以降低。本案陈某的损失，包括实际损失及合同履行后可以获得的利益。本案陈某所支付的中介费11500元即属于因合同解除导致的实际损失，邹甲已退还原告中介费1250元，故陈某的中介费损失为10250元。关于可得利益损失，此系保护守约方的履行利益。陈某提出其系为孩子小学读书而购买案涉房屋作为学区房，现因为邹甲、邹某清违约而导致合同不得不解除，其因此丧失学区房资格，该损失确为陈某的可得利益损失，但该损失无法具体量化，酌情判令陈某的可得利息损失为2万元，因双方违约金约定过高，经调整邹甲、邹某清赔偿陈某违约金共计30250元。
综上，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十七条之规定，判决如下：
一、邹甲、邹某清赔偿陈某违约金30250元；二、驳回陈某的其他诉讼请求。
陈某、邹甲、邹某清不服一审判决，提出上诉。
广西壮族自治区桂林市中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
一、关于无权处分合同的效力问题
原《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该规定仅明确了无权处分合同在权利人进行追认或无权处分人订立合同后取得处分权的情况下，该合同的效力问题，但实践中发生争议的大多为权利人未进行追认或无权处分人在合同签订后未取得处分权，此种情况下无权处分合同效力问题主要存在“合同无效说”“效力未定说”“完全有效说”三种观点。不同观点对于买卖合同当事人及标的物所有权人之间的权利义务关系具有较大影响，从审判实践中的情况看，无权处分不影响合同效力已经成为司法实践中的主流认识。
但关于该问题，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定为：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”因合同解除以及承担违约责任是立足于合同生效基础之上的，所以该规定将无权处分合同的效力由效力待定修改为有效。此修改保护了与无权处分人签订合同的相对人的合法权益，若合同无效，守约方无法依据合同约定向无权处分人主张违约责任，修改后的法律规定明确了处分权欠缺不必然导致合同无效，在无权处分导致标的物所有权不能转移的情况下，守约方可以解除合同并要求违约方承担违约责任，从而比较周到地保护了善意买受人的权益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”就本案而言，本案合同的成立时间为2020年5月26日，而《中华人民共和国民法典》已不再将无权处分作为合同无效的法定事由，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。
邹甲虽未取得涉案房屋处分权，该房屋其他共有权人亦未对该合同进行追认，涉案房屋买卖合同仍为有效合同，但因无权处分行为导致合同无法过户，陈某作为守约方有权解除合同并要求邹甲承担违约责任。邹某清虽在本案诉讼过程中表示不同意出售房屋，但其此前积极与陈某协商解决纠纷等行为可表示其对该合同进行了追认，故邹某清应与邹甲共同承担违约责任。
二、关于违约金的问题
本案中，邹甲、邹某清、邹某伊主张约定的违约金过高请求予以适当减少，根据合同的履行状态、当事人的过错程度及违约造成的损失等因素，法院对违约金数额进行了适当的调整。陈某在订立合同时明知案涉房屋存在其他共有权人，但并未对邹甲的处分权进行核实，直接与邹甲签订合同，存在一定的过错，可以减少相应的损失赔偿额。关于学区房的问题，双方合同中并未对此进行明确约定，况且即使办理了过户并非就当然取得了小孩就读相应小学的资格，还存在其他资格审查的因素，因此，把该问题作为预期利益损失考虑没有事实和法律依据。
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