【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　湖北省武汉市青山区人民法院(2021)鄂0107民初3727号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：胡某某

　　被告：曾某、肖某某、李某

　　【基本案情】

　　肖某某、曾某系母女关系。2016年7月2日，买受人胡某某与该母女签订《房屋买卖协议》,购买位于武汉市某小区的还建房一套，房屋总价款为42万元。买受人胡某某陆续通过现金交付、银行转账的方式向曾某支付了部分购房款，金额累计41万元。因该房屋系还建房尚不能更名且无两证，同年10月15日，出卖人曾某向胡某某出具收条，载明“今收到胡某某购房款4万元整，总共房款42万元整，已付41万元，余款1万元办理房产证时一次性付清”。母女二人在收款后将案涉房屋交付胡某某，胡某某出资对该房屋进行装修并迁入居住、使用。

　　2020年年底，案涉房屋所在的小区还建房已具备办理房屋权证条件，胡某某遂向曾某催办产权登记及过户事宜。2021年3月4日，肖某某经申报取得房屋不动产登记证，但此后二人拒绝配合原告胡某某办理房屋过户手续。胡某某为主张合同权利，故于2021年3月31日将肖某某、曾某诉至法院请求判令其二人继续履行合同并承担违约责任。在案件受理过程中，法院依法向肖某某、曾某送达该案诉状，二人于2021年4月15日应诉，旋即于当月19日与李某签订房屋买卖合同，并将案涉房屋所有权变更登记至李某名下。胡某某在查证房屋现已登记在李某名下后，为维护并实现其购房债权，遂诉至法院。

　　诉讼中，经法院当庭质询，李某陈述其因购房需求迫切，在与曾某并不熟识的情况下主动联系购房，且在未实地登门核实房屋情况下即与之签约，房屋过户后再分期支付购房款。法院多次传唤肖某某和曾某到庭接受质询，其均以“年老患病，行动不便，已委托律师代理诉讼”为由拒不到庭。

　　【案件焦点】

　　本案中先后订立的两份房屋买卖合同是否有效。

　　【法院裁判要旨】

　　湖北省武汉市青山区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，胡某某早在2016年7月即已与肖某某、曾某就案涉房屋达成交易合意，签署购房协议并按约定支付了购房款，购房后对案涉房屋进行了装修并实际居住使用至今，虽尚未办理该房屋所有权变更登记，但该交易事实真实、有效，不违反法律规定。双方签订的购房协议中也明确约定，待案涉房屋符合办理房产证手续时，曾某需配合胡某某办理相应过户手续。在胡某某了解到案涉房屋具备办证条件时，曾向曾某催办产权登记及过户事宜，但遭到肖某某和曾某的拒绝。非因胡某某的原因导致房屋产权未能及时过户至胡某某名下。故胡某某与肖某某、曾某针对案涉房屋所达成的买卖合同关系合法、有效，原告基于购房事实所享有的合同权益受法律保护。

　　反观，肖某某与李某签订房屋买卖合同时的主观心态和客观状况。肖某某和曾某母女在案件审理过程中，在极短的时间内自行将房屋过户至李某名下，意图规避对原告所负合同义务的履行。后买受人李某在未实地了解房屋现状情况下即签订购房合同、未实际支付房款对价即办理过户登记，从这些有悖于房屋交易常情常理的情形可以推定其目的及动机并非善意。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。肖某某与李某签订的房屋买卖合同自始无效，该案涉房屋办理的所有权变更登记不能作为李某主张该房屋合法有效的依据。

　　湖北省武汉市青山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百七十二条、第二百一十五条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

　　一、被告肖某某与被告李某就位于武汉市某小区房屋所签署的《协议书》《存量房买卖合同》及针对该房屋的所有权转让行为无效；

　　二、被告肖某某、曾某、李某于本判决生效后十日内配合原告胡某某办理武汉市某小区房屋过户手续，将该房屋所有权变更登记至原告胡某某名下。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　近年来，随着房价不断攀升，房地产交易市场违约现象层出不穷，部分房屋出卖人在与买受人签约后旋即后悔，而将房屋以高价卖给第三人并立即过户，导致先买受人的合同不能继续履行，损害其合法权益。本案中，案涉房屋究竟归属于哪一方，李某与卖方是否属于恶意串通，即成为本案的争议焦点。

　　恶意串通行为，又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。恶意串通包含两个方面：一是恶意串通需要有双方损害第三人利益的恶意；二是恶意串通的双方事先要有通谋。但恶意串通是当事人的主观心理状态，审判实践中难以通过直接证据予以证实，或存在取证难度较大的困难。当事人为掩盖自己损害他人利益的目的，而故意捏造事实、掩盖真相，审判者则需要依据当事人的外在表现、行为习惯，结合生活、审判经验，根据盖然性原则综合予以判定。一般来说，卖房者将自有房屋“一房二卖”的行为本身就存在恶意，关键在于后买受人是否存在恶意，从以下三个方面结合本案加以分析：

　　一、考察后买受人与出卖方是否有特殊关系

　　一般来说，恶意串通行为大多数存在于亲戚、朋友、熟人之间，除亲戚关系较好认定外，朋友和熟人关系认定起来较为困难。当事人为了达到自己的目的，也会刻意隐瞒双方之间的关系，这也令裁判者更加难以判断。但本案是一个特例，李某自述与肖某某、曾某母女并不熟识，只因自己购房需求迫切而找到其二人签约购房。再结合三人的种种行为，不熟识的人之间可以做到未付全款即过户、未实地看房即签约，实属反常，更加确信三人系恶意串通，以实际行动拒绝履约。

　　二、合同订立时的具体情况

　　后买受人对拟购房屋是否尽到必要的注意义务。按照常理，购房对于大多数人来说都是生活中的一项重大事项，在二手房买卖交易中，购房者在与出卖人签订合同之前，通常会实地走访或上门查看房屋的位置、结构、权属、房屋内装修情况，尤其是对房屋内是否有承租人的情况进行详细了解，确保所购房屋无瑕疵、无纠纷。反观本案中，李某未实地上门看房即与肖某某、曾某母女二人签约，在肖某某告知其案涉房屋内有租房的情况下仍旧未实际上门查看，自述其向社区了解案涉房屋为空置现状后也未向肖某某核实清楚，前后矛盾。李某的购房行为也与房屋交易习惯有悖，可以推知其并非善意购房人。

　　三、合同的履行情况，后买受人是否支付了合理对价

　　是否办理产权变更登记，是否要求出卖人办理房屋交付手续等。购房者一般应考察合同约定的房屋价格是否符合同时期同区位房价的平均水平，若购房价格明显低于市场价格，则可以直接推定双方存在恶意，若未明显低于市场价格，还需进一步审查后买受人是否履行了支付房款的义务，应结合银行转账或取款证明等其他证据和交易习惯综合判定，若有必要，还需要买受人提供购房相应时间段的银行账户明细以查明其资金往来情况。从本案中来看，李某在资金尚未筹措到位的情况下便向肖某某提出迫切的购房需求，在仅支付首付款的情况下，肖某某即将案涉房屋过户至李某名下，同时约定李某可分期付款直至案涉房屋款项偿清为止，上述情况均与常理相悖。同时，李某在庭审中对于首付款的来源也含混不清，自述其向他人筹借购房款但无法提供借据或转款记录；其提供向肖某某的转款记录以证明购房的合法性，但对法官要求其提供与肖某某在买卖房屋期间的资金往来却断然拒绝，其行为不免令人生疑。也让审判者更加确信其主观心理状态为恶意。

　　本案中，肖某某、曾某母女二人将房屋出卖给胡某某后，在房地产市场价格暴涨后，意图通过恶意串通第三人转移房屋所有权的方式，拒绝履行与胡某某的合同义务，损害胡某某的合法权益。这种行为严重损害了公众之间的信赖感，还损害了公平交易者的合法权益，扰乱了正常的市场交易秩序，产生了不良的社会示范效果。总而言之，市场交易主体，都应当遵循诚信原则，守信履约，相互信任，形成良好的互信互利信用链条，让诚信成为交易市场的“硬通货”!

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