【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省郑州市中原区人民法院(2021)豫0102民初5143号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：胡某某
被告：置业公司
第三人：某银行郑州分行
【基本案情】
2020年8月31日，胡某某与置业公司签订《商品房买卖合同》及《某〈商品房买卖合同〉补充协议》,约定胡某某购买置业公司开发房屋一套。合同签订后，胡某某依约向置业公司支付首期购房款459733元，余款107万元通过某银行郑州分行办理银行按揭贷款付清，并于2021年1月27日向某银行郑州分行提前归还本金15万元。2021年2月，胡某某得知所购商品房小区东南侧相距约600米处的围挡范围内，存在大型墓地，此前置业公司一直宣传称该处规划为绿地公园。胡某某为此向置业公司提出退房请求，置业公司拒绝办理退房手续并退还胡某某所缴纳的房款。胡某某陈述其主张解除合同的依据有两个方面，其一，根据被告置业公司的股权结构及其对外宣传销售时使用的相关字样的事实，可以认定置业公司有关“无理由退房”的承诺对被告具有约束力，即原告享有合同解除权；其二，被告对涉案房屋所在项目附近存在墓地的情况应为明知，但在销售过程中未向原告披露该信息，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚信原则。胡某某诉至法院要求：(1)解除胡某某与置业公司于2020年8月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；(2)解除胡某某与某银行郑州分行签订的《个人购房借款合同》;(3)置业公司向胡某某返还购房款459733元、维修基金6559元及胡某某已向某银行郑州分行归还的贷款本金及利息(具体金额以某银行郑州分行系统显示数据为准);(4)置业公司向胡某某支付利息13378.23元(以459733元为本金计算，按一年期贷款市场报价利率的四倍从2020年8月31日暂计至2021年4月6日);(5)置业公司办理前述《商品房买卖合同》的网签退签及合同注销备案手续；(6)本案诉讼费用由置业公司承担。
【案件焦点】
原告是否可依据约定解除权和法定解除权要求解除案涉商品房买卖合同。
【法院裁判要旨】
河南省郑州市中原区人民法院经审理认为：胡某某举证并陈述的置业公司官网发布的新闻截图打印件显示：“签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内均可无理由退房。”置业公司举证《某项目购房特别提示(住宅)》亦明确载明：“参与无理由退房的产品买受人有权选择是否签署《无理由退房协议书》。如未签署《无理由退房协议书》则默认为放弃无理由退房，并承诺不再追究出卖人任何责任。”上述内容通过加粗印刷字体提示原告注意，同时要求原告在知悉并同意接受的情况下抄录并签名确认。胡某某称上述内容系格式条款，置业公司未履行提示或说明义务。胡某某该陈述与其抄录内容并签名确认的事实不符，本院不予采纳。胡某某在知悉参与无理由退房需要签订《无理由退房协议书》的情况下，未举证证明其与置业公司签署《无理由退房协议书》。且从合同履行角度，涉案商品房买卖合同已办理合同信息登记备案，并办理预售商品房抵押权预告登记，以贷款方式支付完毕剩余购房款。在此情形下，胡某某以置业公司“无理由退房”为由主张解除合同，既缺少事实和法律依据，亦有违商事合同行为的稳定性，不利于维护正常市场交易秩序，故本院不予支持。关于胡某某主张置业公司在其购房过程中故意隐瞒大型墓地建设是否构成胡某某享有合同法定解除权的问题，本案中，胡某某除陈述外未向法庭举证依法或依约应由置业公司公示的涉案房屋周边“不利因素”的具体范围及相应的法律或合同依据，即胡某某本案陈述置业公司故意隐瞒应由其公示的涉案大型墓地举证不成立。胡某某以此为由要求解除合同亦缺少《中华人民共和国民法典》第五百六十三条合同法定解除条件的有效举证，本院不予支持。
河南省郑州市中原区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡某某的诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
“无理由退房”的实质是合同主体对合同解除权的行使，包括解除权的发生事由、行使条件等多方面问题，同时也影响着商事合同行为的稳定性及正常市场交易秩序。《中华人民共和国民法典》规定了约定解除、协商解除、法定解除三种解除权。本案胡某某分别依据约定解除权和法定解除权要求解除案涉商品房买卖合同。
首先，约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”可知，约定解除权是指双方在合同中约定一方解除合同的条件，行使约定解除权需以合同或协议为基础。本案中，胡某某在知悉参与无理由退房需要签订《无理由退房协议书》的情况下，未举证证明其与置业公司签署《无理由退房协议书》。故胡某某与置业公司之间并没有当然地形成“无理由退房”的约定解除权，胡某某以置业公司“无理由退房”为由主张解除合同，既缺少事实和法律依据，亦有违商事合同行为的稳定性。
其次，法定解除权的适用条件主要有四种情况：一、不可抗力
在因不可抗力导致当事人约定合同的目的无法实现时才能解除合同。这个目的需要结合合同的具体情况及当事人的期望来判断，可以是经济目的，也可以是精神目的。
二、预期违约
包含两种情形：履行期满前当事人明确表示不履行义务，或者以行为表示不履行义务。前者为明示违约，后者为默示违约，针对预期违约，权利方可以在履行期满前使用法定解除权解除合同，也可以在期满后要求违约方承担违约责任。
三、迟延履行
迟延履行针对的必须是主要义务而非次要义务，另外，催告后尚不能直接解除合同，还需给违约方留有一定的合理期间，合理期间根据合同的性质来确定。
四、根本违约
即违约方的违约行为致使合同目的无法实现，合同继续履行已无意义。本案中，胡某某作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，对房屋开发规划范围内外环境进行查勘和了解，以确定是否购买案涉房屋。且案涉楼盘开发用地是否紧邻墓地，并非判断案涉商品房能否出售的法定标准，也非开发商法定披露事项。故原告胡某某以置业公司故意隐瞒应由被告公示的涉案大型墓地为由要求解除合同，缺少《中华人民共和国民法典》第五百六十三条合同法定解除条件的有效举证。故原告关于本案法定解除权举证不成立。
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