【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　云南省昆明市中级人民法院(2020)云01民终11891号民事判决书

　　2.案由：商品房销售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):唐某荣、滕某英

　　被告(被上诉人):房地产公司

　　【基本案情】

　　2015年10月10日，唐某荣、滕某英(乙方)与房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买由甲方开发的G59号商业用房，面积为11平方米，单价23690.45元/平方米，总价260595元，合同还约定了产权登记、逾期办证的违约责任等权利义务。合同签订后，唐某荣、滕某英按约向房地产公司支付了购房款并于2018年6月11日办理了涉案房屋的接房手续。同时，唐某荣、滕某英接房后将所购的商铺进行装修后投入使用并出租，现涉案商铺已由唐某荣、滕某英从承租人处收回。2020年6月18日，房地产公司向唐某荣、滕某英退还了涉案房屋的办证工本费550元及代办费600元。唐某荣、滕某英主张因房地产公司至今仍未如约至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，要求退还已付款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。房地产公司不同意唐某荣、滕某英的全部诉讼请求。

　　【案件焦点】

　　1.涉案合同约定的解除条件是否成就；2.涉案合同应否解除。

　　【法院裁判要旨】

　　云南省昆明市呈贡区人民法院经审理认为：第一，关于涉案合同约定的解除条件是否成就的问题，本院认为，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同第十二条的约定，被告应在原告接房之日，即2018年6月11日起180个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，逾期超过180个工作日的，原告有权解除合同。被告至今未向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，已经达到合同约定的解除条件，故本案合同约定的解除条件已经成就。被告抗辩在完成土地征转用手续后才具备办理产权登记相关手续的条件，涉案土地于2019年6月13日才完成换证，提交办理产权登记相关手续的起算时间应为2019年6月14日。对此，本院认为，完成土地换证手续系开发商应尽的义务，其与买受人签订合同时应当预见完成提交相关手续的期限及相应后果，政府部门完成土地征转用手续的期限不能免除开发商对买受人应承担的义务，故本院对该抗辩意见不予采纳。至于被告抗辩已将办证所需登记费退还给原告，不具备追究违约责任的前提，因本案被告未能按期向产权登记机关提交办理产权登记相关手续的原因并非原告退回或未缴纳登记费，即使办证需要缴纳该费用，可由原告直接向产权登记机关提交或被告通知原告补交，被告不能证明系原告的原因导致不能办证，其主张逾期提交办证资料不构成违约理由不能成立，本院对该辩解亦不予采纳。

　　第二，关于涉案合同应否解除的问题，本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案原告以被告逾期办证为由主张解除合同，虽然合同约定的解除条件成就，但合同不应解除，理由如下：(1)根据庭审查明的事实，被告已经将涉案房屋交付给原告占有、使用、收益，原告作为买受人的主要合同目的已经实现，现涉案商铺已经具备办理不动产登记的条件，正在办理产权登记，并不存在原告合同目的不能实现的情形。(2)被告虽逾期向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，但逾期并非其主观恶意或重大过错造成，且本案没有证据证实被告存在其他重大违约行为，在原告主要合同目的已经实现的情况下，应认定被告属轻微违约。(3)原告已实际接房，且对涉案商铺进行了装修并出租给案外人使用，若解除合同，会导致不必要的矛盾和损失，也不利于维护交易安全和稳定。综上，由于被告的违约程度轻微，不会导致原告合同目的不能实现，为维护交易的安全和稳定，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

　　云南省昆明市呈贡区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：

　　驳回唐某荣、滕某英的全部诉讼请求。

　　唐某荣、滕某英不服一审判决，提出上诉。

　　云南省昆明市中级人民法院经审理认为：根据双方签订的《商品房购销合同》约定，房地产公司应于接房之日起180个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，如因房地产公司未在承诺时间内提交办理产权登记手续，逾期超过180个工作日的，则唐某荣、滕某英有权要求解除合同。房地产公司对其取得的单独土地使用权证划分区块进行分期开发，以该地块后一期开发商通知办理交接的最后期限日作为提交办理产权登记手续的起始计算日。唐某荣、滕某英于2018年6月11日办理了涉案房屋的接房手续，并于2020年6月18日以房地产公司收取不合理费用为由要求退还了缴纳的代办费。根据双方合同约定，唐某荣、滕某英委托办理不动产登记的条件之一为缴清办理房屋所有权证的相关费用，从房地产公司处退得代办费用后，房地产公司代为办理所有权证登记的条件不能成就，不满足双方合同约定的解除权行使条件。同时，唐某荣、滕某英在2018年6月接房后，对房屋进行了装修并出租使用，实现了所有权项下占有、使用、收益的权能。并查明涉案地块部分业主已于2020年3月取得房屋不动产权证，故唐某荣、滕某英认为其合同目的不能实现进而要求解除合同的诉讼请求缺乏事实依据，从保护交易安全、稳定的角度看，合同不应解除。故判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　合同是市场化资源配置的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。近年来，随着广大人民群众法律意识和经济水平的不断提升，商品房的购买力也随之不断提升，基于自身法律意识的变化和其他因素的影响，部分群众受“现金为王”的思想影响，将房地产开发商在履行合同时的瑕疵作为违约条件解除合同诉至法院的案件不断增多。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条对合同的约定解除和法定解除情形进行了明确规定。本着合同应当严守的原则，在合同执行的过程中，并非发生的任何给付瑕疵都可以使合同解除正当化。只有当所发生的瑕疵达到一定的“程度”,或者说达到一定的“分量”,也就是达到通常所称的“根本违约”之时，合同的债权人才可以解除合同。具体言之，就是合同债权人的利益因给付障碍而受到严重妨害，以致本着诚实信用原则，已经不再能够要求另一方当事人继续恪守合同，始准许该另一方当事人摆脱合同的约束即解除合同。根本违约作为合同解除的法律难点，随之衍生出一个具有核心意义的问题，即究竟什么样的违约可以构成“根本违约”。

　　具体来讲，就是如何将根本违约加以具体化从而使其在法律适用上具有可操作性。在出现给付障碍的情况下，受到侵害的一方当事人往往不能够准确地知道自己是否真正享有合同的解除权，原因是自己根本无从确定所出现的给付障碍是否已经达到根本违约所要求的“根本性”界限，这种不确定性情形在法律实践中多有发生，并不鲜见。在确认是否构成根本违约之时，实践中应当特别考虑：(1)违约是否从实质上剥夺了受损害方当事人根据合同有权期待的利益；(2)违约是否系有意或者疏忽所致；(3)违约是否使受害方有理由相信不能够信赖另一方当事人的未来履行。

　　就本案而言，唐某荣、滕某英已实际接房，其对于房屋的占有、使用、收益等主要合同目的已经实现，且对涉案房屋进行装修并出租给案外人使用，且具备办理不动产权登记的条件并正在办理产权登记中，并不存在唐某荣、滕某英合同目的不能实现的情形，故被告逾期办理产权登记的违约行为应认定为“轻微违约”而非“根本违约”,且若解除合同，会导致合同双方以及案外人不必要的矛盾和损失，不利于维护交易安全和稳定。法官根据现有双方证据和法庭抗辩情况，确认本案合同约定已经成就的解除条件并未导致合同目的不能实现，唐某荣、滕某英主张的诉讼请求不应得到支持。

　　综上，根本违约作为合同解除的法律连结点，不是一种过程性质的手段，而是一个“实质性”的特征标志，即表现为“内容性”的特征性标志。无论根本违约得到多么广泛的适用，其作为实质性合同解除手段，终归不能够独立运行，仅起到一个补充和辅助的作用，而非具有主导性质的特点和意义，它仅适用于不交付、不付款、不受领等情形，而不适用于瑕疵给付的情形，以此防止合同当事人将本身并不显著的违约行为进一步地提升到根本违约的高度，从而将之作为合同解除的重大理由。

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