【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　四川省南充市中级人民法院(2021)川13民终2147号民事判决书

　　2.案由：买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):王某

　　被告(上诉人):某商业银行

　　【基本案情】

　　某商业银行(甲方)与王某(乙方)于2014年12月26日签订《资产整体出售协议》,约定某商业银行以608万元的价格将位于仪陇县内的十处抵债资产(房产)整体出售给王某。协议系打印件，内容由某商业银行工作人员拟定。该协议第一条第一款载明，乙方已充分了解甲方出售的住房、门面等抵债资产的现状并自愿购买。第二条第一款约定，甲方保证合同签订以前，所涉住宅、门面等全部资产不涉及债权、债务、税费及法律瑕疵，所出售的全部资产不存在抵押权或他项权利，如因以上行为使被告遭受损失，甲方承担一切责任。第三条第二款约定，资产出售相关税费、土地出让金等支出由乙方负担，且乙方应将缴纳的税费发票复印件提供给甲方，原欠税费由甲方承担。第四条第一款约定，乙方在签订该合同15日内付清全部价款，甲方收齐价款后10日内向乙方交付收购的资产及相关资料手续；该条第二款约定如乙方逾期超过3个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿资产总价20%的违约金。第五条第二款约定，甲方将乙方购买的资产交付给乙方后，资产的接收由乙方负责，接收中的纠纷事项由乙方自行协商解决，发生的一切责任和损失由乙方承担，在交付之前发生的一切责任和损失仍由甲方负责。

　　前述协议签订后，王某陆续给付价款，至2015年12月28日付清全部款项。2015年12月30日，某商业银行向王某出具了608万元的收条。2017年12月26日，王某向某商业银行发出催促交付资产函，某商业银行工作人员在函件下方备注：反映不详，待进一步核实。2020年10月23日，王某向某商业银行邮寄解除合同通知书，某商业银行大厅保安于次日签收。

　　协议中的五处资产没有交付，其余五处资产已经交付完毕。未能交付余下五处资产的原因，一是其中三处资产由他人占有使用，且不配合接收房屋；二是其中一处为某商业银行工作人员占有使用，可腾房；三是有两处产权未变更登记至某商业银行名下。王某接收的五处资产中有三处资产已由王某处置。

　　【案件焦点】

　　原告王某依据双方所签订的《资产整体出售协议》约定主张解除合同后，已经交付并接收完毕的独立资产应否适用全部返还。

　　【法院裁判要旨】

　　四川省南充市仪陇县人民法院经审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，被告作为出卖人，有法定义务转移出售资产的所有权于原告。从双方约定来看，被告应当保证出售资产不存在法律瑕疵，此法律瑕疵，应包括原告得以顺利行使占有、使用、收益等物权，而本案中尚有资产未登记在被告名下且存在原权利人拒不搬离的情况，甚至被告自己的工作人员居住在内，数年来未搬离腾房，这显然与该约定不符，对原告实现合同目的造成了重大阻碍。协议第一条载明的原告已充分了解出售的资产的现状，并不当然表示原告知晓出现原权利人拒不搬离等情况，按常理来讲其知道的可能性微乎其微，被告也未举证证实原告对这一情况知晓，而这对原告订立该协议具有重大影响。协议第四条第一款明确约定了被告收齐价款后10日内向原告交付案涉资产及相关资料手续，而第五条第二款约定的也是被告交付房产后，资产接收由原告负责，无论是产权登记意义上的交付(变更过户)还是交付钥匙等其他交付，被告均未有相关行为，也没有被告通知原告办理过户或其他移交的证据。对第五条第二款的理解，第一，文理意义上，应当是以先交付为前提；第二，由于该协议是被告工作人员拟定，其对条款的理解和订立应有更充分的认识，即条款约定不明或有冲突，被告方有重大过错；第三，原告购买资产的真实意思应是完全取得相关资产的物权。因此，被告“以现状交付”和“仅协助办理过户手续”的抗辩于法于理不符，不予支持。

　　原告是基于十处资产整体购买的目的签订的协议，其中部分资产虽然已经接收，但部分资产无法交付也无法实现原告的合同目的，即取得全部十处资产的完整物权。被告在原告2017年催告后迟迟未履行相应义务，也没有举证证实是原告的原因导致合同未能履行完毕或者被告已采取了相关措施，且被告在收到解除合同通知书后未按法律规定提出异议，即请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告向被告邮寄解除合同通知书以解除合同符合法律规定，对原告要求解除合同的诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人有权要求违约方恢复原状、赔偿损失。原告要求被告返还价款并赔偿损失的请求应予支持。同时，原告接收资产获得的收益(包括既得收益和可得利益)应在总价款中扣除，即售房款40万元(相应合同约定税费由买方承担，故在本案中不予扣除税费，若原告自行给付税费，可另行向义务人主张)和全部租金8.8万元(1.4万元×3年+2.3万元×2年),即原告应返还的价款为559.2万元(608万元-40万元-8.8万元)。关于原告主张的利息和违约金问题，因原告在签订买卖合同后并未按约定时间给付价款，原告具有一定过错，同时原告未举证证明除利息损失外产生了其余损失，兼顾公平和诚信原则，本院对原告主张的利息和违约金酌定以608万元为基数，自2015年12月28日付清价款之日起按月利率9.6‰的标准计算至559.2万元付清之日止。

　　四川省南充市仪陇县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告王某与被告某商业银行于2014年12月26日签订的《资产整体出售协议》;

　　二、被告某商业银行在本判决生效后三十日内向原告王某返还购房款559.2万元并赔偿损失(损失计算方式：以608万元为基数，自2015年12月28日起按月利率9.6%的标准计算至付清之日止)。

　　一审判决作出后，某商业银行不服，提出上诉。

　　四川省南充市中级人民法院经审理认为：王某请求解除《资产整体出售协议》,其实质是解除案涉十处房产的买卖合同。解除合同分为约定解除与法定解除，本案中双方并没有约定解除合同的条件，要解除合同必须符合法律规定的条件。王某与某商业银行签订《资产整体出售协议》意在取得案涉十处房产，实现占有、使用、收益、处分等权能之目的。某商业银行将十处房产整体打包对外出售，系对处置方式而言，而非对十处房产在物权上不可分而言。事实上，该十处房产分散在各处，分别具有独立的产权，具有独立的使用功能且价格上是可以区分的。即使部分房产存在瑕疵或不能交付，也不影响买受人王某对其他房产行使占有、使用、收益、处分的权能，不影响买受人王某对其他房产买卖合同目的的实现。现已查明，在提起本案诉讼前，某商业银行已完成了五处房屋的交付，且王某对其中部分房屋进行了出售、出租。显然王某对已交付的五处房产行使了占有、使用、收益、处分的权能，至少该五处房产的买卖合同的目的已经实现，依法不应当解除。对已交付的五处房产而言，双方主要合同义务已履行完毕。双方应按合同约定办理过户手续，如果存在违约行为，可依法追究违约责任，现未办理过户手续，不能成为解除该五处房产买卖合同的理由。对于至今尚未交付的五处房产，买受人王某客观上无法行使占有、使用、收益、处分权能，其买卖房产的合同目的不能实现。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，对未交付的五处房产可以解除买卖合同关系。

　　关于合同解除后如何退还的问题。被上诉人某商业银行在诉讼中明确要将抵债资产出售情况表中第3项即王某平位于某镇84号房屋(共三层)予以退还，即解除对该房产的买卖关系。买卖关系解除后，某商业银行同意按“处置抵债资产情况统计表”载明的价格即抵偿价格(19万元)上浮8%即处置给王某的价格予以退还，并以19万元为基数从2015年12月28日起按年利率6%计算利息至付清时止。王某对该处房产的退还方式无异议。本院对该退还处理方式予以认同。其他四处房产的退还可参照执行。诉讼过程中，双方对城乡建筑总公司二楼住房两套的价格进行了明确：按每套22.5万元计算，共计45万元。据此，退还的五处房产价格确定如下：1.84号房屋(共三层)抵偿价为19万元；2.48号二楼住房两套抵偿价共计45万元；3.酒厂47号的资产抵偿价为30.5万元；4.城北客运站其中二套抵偿价格为25.1542万元；5.潘某位于仪陇县5社房屋(共六层)抵偿价为56.8345万元，以上五处房产的抵偿价共计176.4887万元。王某对该五处房产的购买价为在抵偿价基础上上浮8%即190.6078万元(176.4887万元×108%)。因王某于2015年12月28日将购房款支付完毕，故某商业银行应以190.6078万元为基数从2015年12月28日起按年利率6%计算利息至付清时止。综上，上诉人某商业银行的上诉理由部分成立。一审判决认定基本事实清楚，法律适用欠当，本院予以纠正。

　　四川省南充市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销四川省仪陇县人民法院(2021)川1324民初413号民事判决；

　　二、某商业银行在本判决生效后三十日内向王某返还购房款190.6078万元，并以190.6078万元为基数，从2015年12月28日起按年利率6%的标准计算利息至付清之日止；

　　三、驳回王某的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　在审判实践中，因合同解除导致合同纠纷非常常见。合同解除是指合同成立并生效后，因一方或双方当事人的意思表示使合同关系终了，未履行部分不再履行，已履行部分予以清算。《中华人民共和国民法典》关于合同法定解除的规定基本上沿用了原《中华人民共和国合同法》的相关规定。

　　对于合同的法定解除，应当遵循以下原则：一是合同审慎原则。合同成立并生效以后，对于双方当事人都产生拘束力，任何一方当事人都不得随意变更或者解除合同，要维护既有合同的有效效力，这是审理合同法定解除案件首要遵循的一个原则。二是诚实信用原则。合同法定解除争议案件离不开对违约事实、解除原因的审查，在审查过程中，要始终贯彻诚实信用原则。比如，系争合同是不是要解除，主要考察守约方的态度，或者在解除条件是不是成就产生重大争议的情况下，适当向守约方倾斜，也是诚实信用原则的体现。三是务实经济原则。如果事实表明，合同继续履行不可能产生比解除更好的经济效果，甚至给当事人利益、社会财富带来减损的情况下，也要采取务实的态度，特别在商事审判领域，要遵循务实经济的原则果断判决合同的解除。

　　本案当事人双方《资产整体出售协议》引发的法律事实及履行期限均在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律司法解释即原《中华人民共和国合同法》第九十四条以及第一百六十五条之规定(与《中华人民共和国民法典》第六百三十二条规定一致)。

　　在本案双方当事人没有约定出售人不能全部交付资产构成根本违约可以解除合同的情况下，根据合同法定解除的情形，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。买受人可以解除合同。结合本案，双方当事人买卖合同的标的物系银行的抵债资产，这些资产包括商业门面、住房等，是完全独立资产整合后进行的打包出售，其每一处资产可以分别交付占有、使用、收益和处分，并且能够分别确定其价值。一部分资产按约定顺利交付后，不影响买受人对该部分资产的占有使用，因此不能按约定交付的资产对已经交付的资产不构成权利行使障碍。

　　依照前述合同法定解除的审慎解除原则、诚实信用原则、务实经济原则，判决已经由出卖人交付并由买售人占有使用的资产部分不予解除，解除出售人不能交付的资产部分，既有利于鼓励交易，维护交易次序，也对违约行为给予否定评价，对促进诚信体系建设具有较好的指引作用。

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