【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省徐州市中级人民法院(2021)苏03民终134号民事判决书

　　2.案由：商品房销售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):房地产开发公司

　　被告(被上诉人):刘某志

　　被告(被上诉人):聂某

　　【基本案情】

　　房地产开发公司与刘某志、聂某于2017年3月20日签订《商品房买卖合同》,刘某志、聂某购买房地产开发公司开发建设的房屋一套，总价款为56.1万元，刘某志、聂某首付17.1万元，由房地产开发公司担保向某县商业银行北关支行贷款39万元，该房屋于2017年5月31日已实际交付使用。涉案房屋不动产首次登记权属证明载明的权利人为房地产开发公司。刘某志、聂某支付了涉案房屋首付款17.1万元。2017年3月24日，某商业银行与刘某志、聂某、房地产开发公司签订一份《个人购房担保借款合同》,约定刘某志向房地产开发公司借款39万元用于购买房屋，由房地产开发公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担保证责任；另约定因合同订立、履行及争议解决发生的费用(包括律师费用)由借款人承担。同日，某商业银行又与刘某志签订丰县房地产抵押合同，约定以涉案房屋为该笔借款设立抵押。后，某商业银行向刘某志发放贷款39万元，刘某志从2018年12月开始出现逾期，未履行还款义务，至2019年6月5日，欠某商业银行借款本金375055元及相应利息、罚息和复利，该银行起诉到法院，法院判决刘某志、聂某向某商业银行支付借款本金、利息等；房地产开发公司对上述债务的清偿承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向刘某志、聂某追偿。房地产开发公司向银行偿还涉案房屋贷款、罚息等共计402590.24元。房地产开发公司起诉要求解除双方签订的商品房销售合同，并要求对方返还代偿的银行贷款罚息等。

　　【案件焦点】

　　购房者未按期偿还房贷，开发商承担保证责任后，能否解除商品房买卖合同。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省徐州市丰县人民法院经审理认为：房地产开发公司与刘某志、聂某签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定并实际交付使用，该商品房买卖合同合法有效。某商业银行与刘某志、聂某、房地产开发公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，并且实际履行。法院在判决书主文明确了房地产开发公司承担保证责任后有权向刘某志、聂某追偿。该追偿权无须另行诉讼，可以直接依据该判决通过执行程序实现追偿权。

　　江苏省徐州市丰县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　驳回房地产开发公司的诉讼请求。

　　房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。

　　江苏省徐州市中级人民法院经审理认为：关于房地产开发公司要求解除涉案房屋买卖合同并要求刘某志、聂某返还房地产开发公司代其偿还的贷款本金、利息等应否予以支持的问题。根据双方签订的商品房买卖合同附件四约定，若因买受人违约未按时偿还银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在接到通知之日起15天内返还出卖人所有垫付款并支付与垫付款等额的违约金，继续履行还贷义务。如买受人未及时还贷累计超过3个月(含3个月),且在接到催款通知15日内仍未偿还，由出卖人代为支付款项的，出卖人有权立即解除本合同，终止双方商品房买卖关系，房屋所有权归出卖人所有。鉴于本案刘某志、聂某未及时偿还银行贷款，且房地产开发公司代其偿还后，刘某志、聂某并未按期返还房地产开发公司垫付款，根据双方合同约定，房地产开发公司有权解除合同，解除合同后，双方互相返还财产。二审庭审中，房地产开发公司同意在合同解除同时，进行清算，将刘某志、聂某缴纳的房款予以退还，两者相抵，房地产开发公司应当向刘某志、聂某返还房款158409.76元。与此同时，刘某志、聂某应当将涉案房屋返还给房地产开发公司。

　　江苏省徐州市中级人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初258号民事判决；

　　二、解除房地产开发公司与刘某志、聂某于2017年3月20日签订的商品房买卖合同；

　　三、房地产开发公司于本判决生效后十日内返还刘某志、聂某购房款158409.76元；

　　四、刘某志、聂某于本判决生效后十日内返还房地产开发公司案涉房屋；

　　五、刘某志、聂某于本判决生效后十日内支付房地产开发公司违约金2万元；

　　六、驳回房地产开发公司的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。该条对约定解除进行了规定，即双方在合同中以合同条款的形式约定以未来发生的某种情况作为解除事由，并以此为据赋予一方或者双方解除合同的权利。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。该条对法定解除进行了规定，当事人可根据法定条件行使解除权。

　　关于约定解除权和法定解除权能否并存的问题，结论是肯定的，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定了当事人的约定解除权，第五百六十三条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥，在当事人未行使约定解除权但符合法定解除条件时，可行使法定解除权解除合同。本案中，虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件，但房地产开发公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失，故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。综上，房地产开发公司通过提起本案诉讼的方式请求解除案涉《协议书》,有事实和法律依据，本院予以支持。

　　具体到本案中，本案系因购房者断供而致使开发商承担连带责任引起的纠纷，开发商既享有约定解除权又享有法定解除权，理由如下：第一，开发商享有约定解除权。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的合意，内容不违反法律规定，合同有效。根据双方签订的商品房买卖合同附件四约定，若因买受人违约未按时偿还银行贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在接到通知之日起15日内返还出卖人所有垫付款并支付与垫付款等额的违约金，继续履行还贷义务。如买受人未及时还贷累计超过3个月(含3个月),且在接到催款通知15日内仍未偿还由出卖人代为支付款项的，出卖人有权立即解除本合同，终止双方商品房买卖关系，房屋所有权归出卖人所有。双方约定将买受人“断供”的行为产生的法律后果即由开发商承担相应的连带偿还责任作为商品房买卖合同的解除条件，本案中，买受人未按合同约定向银行偿还贷款，致使出卖人承担了保证责任，该情形符合合同约定的解除条件，现出卖人诉请解除商品房买卖合同，符合合同约定，应予支持。

　　第二，开发商享有法定解除权。根据开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》可知，买受人的合同义务为交付房款，现因买受人未按期偿还银行贷款，导致开发商为其承担保证责任，代偿了购房款，因买受人的违约行为，导致开发商出售商品房收取购房款的目的无法全部实现，买受人存在致使相对方即作为出卖人的开发商的合同目的无法实现的根本性违约行为，因此，本案情形符合法定解除权的条件。

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