【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市密云区人民法院(2021)京0118民初第6266号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(反诉被告):曹某、刘某鹏

　　被告(反诉原告):邓某辉

　　第三人：房地产经纪公司　

　　【基本案情】

　　2021年1月24日，出卖人曹某、刘某鹏与买受人邓某辉经第三人房地产经纪公司居间服务签订合同，约定邓某辉购买涉案房屋。截至案发前，邓某辉已向曹某、刘某鹏支付购房款138万元(含定金8万元)。双方于2021年3月11日办理了网签手续。2021年6月3日，房地产经纪公司约双方一起协商税费负担问题。在协商过程中，邓某辉提出因还款压力大，不想买房子了，想退钱。但是，曹某、刘某鹏不同意，表示如果退钱，邓某辉需支付违约金。双方没有达成一致意见。6月4日，曹某、刘某鹏通过房地产经纪公司的工作人员表示，可以解除合同，不需要支付违约金。房地产经纪公司的工作人员刘某询问邓某辉的意见，邓某辉表示同意，但双方就退款时间未达成一致意见。6月9日，曹某通过微信与邓某辉联系，希望在端午假期前完成撤销网签，并表示找到合适买家就把房款还给邓某辉；邓某辉回复称“等找到新买家，我见到钱，再撤网签”。曹某、刘某鹏收到上述回复后，开始委托中介公司卖房，并于6月14日与新的买受人签订了房屋买卖合同。

　　关于税费问题，合同约定过户时所发生的增值税、个人所得税由甲方自愿支付；契税、测绘费由乙方自愿支付，因一方不按约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当承担相应的违约责任。但房地产经纪公司工作人员王某南陈述称：双方签订合同时曾口头约定，因案涉房屋产权证不满二年，如果在交易时有关行政主管机关查不到案涉房屋原值，曹某、刘某鹏出卖房屋应缴纳的1%个人所得税由邓某辉承担；如果查到案涉房屋原值，出卖人需要交纳的个人所得税数额是交易价值与房屋原值差额的20%,因税费过高，三方无责解约。在合同履行过程中，在不动产登记中心查到了案涉房屋原值为15万元。曹某、刘某鹏认可有此项约定，并主张双方口头约定208万元房款是净得。邓某辉否认双方有此项约定。

　　【案件焦点】

　　1.在合同履行过程中，双方是否达成了解除合同的一致意见，合同应否继续履行；2.曹某、刘某鹏应否承担违约责任。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市密云区人民法院经审理认为：首先，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的关键点是双方当事人是否达成了解除合同的一致意见。本院认为，在6月3日双方就解除合同未达成一致意见的基础上，曹某、刘某鹏于6月4日同意在不支付违约金的情况下退房款，而邓某辉表示同意时，双方就解除合同达成了一致意见，但就解除合同的后果即退款、撤销网签的安排尚未达成一致意见；6月9日，邓某辉提出了关于退款和撤网签的安排方案，曹某、刘某鹏按照该方案于6月14日与新买家签订了合同，应当视为曹某、刘某鹏以行为表示同意该方案，双方就退款和撤销网签的安排亦达成了一致意见。本院认为，至此，双方就解除合同及合同解除后双方的权利义务均达成了一致意见，解除合同的协议成立。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，故本院确认双方签订的房屋买卖合同于2021年6月14日解除。

　　本案中，邓某辉在作出解除合同的意思表示之后，直到6月19日才提出不想解除合同，从时间上不符合撤回及撤销意思表示有关时间限制的规定。故邓某辉于6月19日作出的“不再解除合同”的意思表示不发生不解除合同的法律效果，邓某辉主张继续履行合同的答辩意见，本院不予采纳。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，双方达成合同解除协议前，邓某辉给付了部分房款，双方办理了网签手续，故对邓某辉要求曹某、刘某鹏返还购房款，曹某、刘某鹏要求邓某辉协助办理注销网签手续的请求，本院予以支持。

　　关于邓某辉反诉要求曹某、刘某鹏支付违约金的请求，鉴于双方系协议解除合同，并非因一方的违约行为解除合同，故对该项请求本院不予支持。关于邓某辉主张的税费承担问题，鉴于双方合同尚未履行到交纳税费的阶段，即使双方协商解除合同有税费分担的起因，亦没有证据证明系曹某、刘某鹏违反税费负担的约定导致，故对邓某辉要求曹某、刘某鹏给付违约金的反诉请求，本院不予支持。

　　北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百三十七条、第一百四十一条、第四百七十七条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、确认原告(反诉被告)曹某、刘某鹏与被告(反诉原告)邓某辉于2021年1月24日签订的《北京市存量房买卖合同》于2021年6月14日解除；

　　二、原告(反诉被告)曹某、刘某鹏于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)邓某辉购房款138万元；

　　三、被告(反诉原告)邓某辉于收到原告(反诉被告)曹某、刘某鹏返还的购房款之日起十日内协助原告(反诉被告)曹某、刘某鹏注销某小区301房屋的网上签约信息；

　　四、驳回原告(反诉被告)曹某、刘某鹏的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)邓某辉的其他反诉请求。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　意思表示是私人旨在形成、变更或者消灭法律关系的行为。当内心意思向外部表示时便会产生私法上的效果，行为人将因此受到约束。若行为人“反悔”,应及时撤回或撤销该意思表示，且内容应明确具体。

　　一、意思表示的构成要件及方式

　　意思表示是通过公布意思而使内在意愿展现于可被感知的外部世界的过程，其构成要件有行为意思、表示意思、效果意思及表示行为。其中效果意思是指行为人希望通过表示发生特定民法效果的意识，要求意思表示内容应明确具体，而非笼统模糊。

　　众所周知，意思表示可以采取默示方式作出，是指由特定行为间接推知行为人的意思表示。本案中，邓某辉向曹某回复“见到钱，再撤网签”,该意思表示到达后，曹某积极寻找下家，于6月14日与新买家签订合同，该行为特征符合默示方式，行为作出时为双方解除合同时间。

　　二、意思表示的解释

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十六条以有相对人和无相对人为标准对意思表示的解释进行区分，确立了两种判断方式。实际上，意思表示的解释是当事人双方和法官围绕着法律规范与证据文本展开的沟通，最终的解释结果建立在双方主张和证据支撑上，非简单的应用法定的解释方式进行判断。法官作为中立方无法穿越到当事人作出意思表示时，大多情况下需要依照法官的内心确信进行确定。为避免出现认知偏差，应以证据为依托，不拘泥于文本内容，立足于平衡原、被告主张，考虑各方当事人而非仅表意人或相关人的利益，同时适用诚实信用原则进行解释。本案中，6月9日，邓某辉向曹某回复“见到钱，再撤网签”,从文本字面看，解除有前置条件，邓某辉未明确同意解除。但曹某等于6月4日邓某辉同意解除时，便积极采取行动满足邓某辉撤销网签的要求，并于6月14日与新买家签订合同。如果判定合同尚未解除，显然对曹某等明显不公。在平衡本案各方利益的基础上，认定邓某辉的回复系其在同意解除合同的基础上，另提出的解除合同的后果的意思表示，则符合诚实信用原则。

　　三、意思表示的撤销

　　撤销意思表示将导致已发出的意思表示失效，相对人将无法再应约承诺，所以除了应满足“在受要约人作出承诺之前为受要约人所知道”时间要求外，内容还应当明确具体，使得相对人清楚了解其内容。6月9日，邓某辉提出的“见到钱，再撤网签”意思表示内容不明确具体，难以使曹某等了解其不再解除合同的内心真意，曹某等有理由相信邓某辉想解除合同，只不过想收到钱后再解除。双方合同在6月14日已经解除，双方就解除的意思表示已达成一致意见，邓某辉6月19日继续履行合同，显然已过撤销的最后期限，所以不予支持。

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