【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　青海省西宁市中级人民法院(2021)青01民终1861号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(反诉被告、上诉人):康某昕

　　被告(反诉原告、被上诉人):王某

　　第三人：营销策划公司

　　【基本案情】

　　2020年6月6日，康某昕作为出卖人与王某作为买受人，第三人营销策划公司作为居间方，三方共同签订了《房屋买卖居间服务合同》,根据合同约定，出卖人康某昕将其位于西宁市城中区1244室房屋一套出售给买受人王某，总层数25,所在楼层24,房屋面积125.77平方米，买卖双方均同意该房屋按整套出售并计价，成交总价为1021200元。约定付款方式为签订本合同时买受人向出卖人支付10万元作为该房屋的定金，买受人于2020年7月7日将首付款40万元交付于出卖人，于2020年12月30日将余款35万元交付于出卖人。余款171200元的付款日期详见补充协议，双方在合同中对违约责任等进行了约定，双方约定房屋交付时间为2020年6月15日。同日，康某昕与王某达成《关于1244号房屋买卖的补充协议》,该协议约定，因涉案房屋目前没有取得不动产证，将房屋总成交价款中的171200元留过户押金，待双方完成过户当日付清该笔押金。该协议对房屋过户时间及居间方的义务等进行了约定。2020年8月21日，康某昕与王某达成《协议书》,该《协议书》约定，王某与康某昕就1244室房屋成交首付款剩余20万元，经双方协商8月30日前付清。多付5万元在9月7日前付清。如若付不清，康某昕有权要求违约方支付成交价格20%的违约金。协议补给康某昕四个月房贷11200元，定于9月7日前付。2020年9月8日，康某昕与王某再次达成《协议书》,该《协议书》约定，经友好协商，两次定于9月8日下午5点付齐剩余首付款款项20万元，另中间增加5万元为办房产证钱，并补12100元每月房贷钱，如明天支付不了，愿付成交价20%的违约金。康某昕于2020年6月13日将涉案房屋钥匙交王某。截至开庭之日，王某总计向康某昕支付购房款32万元。康某昕两次诉讼支付律师代理费2万元，王某为此次诉讼支付律师代理费1.5万元。康某昕提供的同小区二居室房屋租金均价为2280元/月。

　　康某昕于2020年10月10日诉王某合同纠纷一案，康某昕向法院提出诉讼请求：(1)解除双方签订的合同；(2)王某支付违约金20.4万元；(3)王某支付康某昕律师费1万元；(4)本案诉讼费由王某承担。该案经审理，法院于2020年11月18日作出(2020)青0103民初4320号民事判决书，判决如下：(1)被告王某于本判决发生法律效力后五日内向原告康某昕支付房屋首付款18万元、违约金18000元、律师费1万元。(2)驳回原告康某昕要求解除《房屋买卖居间服务合同》的诉讼请求。该案宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。

　　涉案房屋已经取得不动产权属证书，所登记的权利人为康某昕。

　　【案件焦点】

　　如何认定违约方，违约责任如何承担。

　　【法院裁判要旨】

　　青海省西宁市城中区人民法院经审理认为：康某昕与王某、营销策划公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按约定行使权利，履行各自的义务。因王某未按照约定的时间给付康某昕购房款，现康某昕要求解除三方签订的《房屋买卖居间服务合同》,王某亦反诉要求解除该合同，第三人营销策划公司亦同意解除该合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对康某昕、王某请求解除三方于2020年6月6日签订的《房屋买卖居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于康某昕请求判决王某腾退位于西宁市城中区1244室的房屋，因三方的合同解除，故对康某昕此项诉讼请求，本院予以支持。关于康某昕要求判决王某支付违约金204240元的诉讼请求，因被告王某未按照合同约定的时间向康某昕付款，康某昕曾于2020年10月10日向我院起诉要求解除涉案合同，我院作出(2020)青0103民初4320号民事判决书后，王某再次未按照合同约定履行给付剩余房款的义务，庭审中王某虽以房屋渗水、漏水为由拖延支付款项，但根据(2020)青0103民初4320号民事判决书及该案2020年11月18日的庭审笔录，王某并未提及房屋有渗水的情况并且其要求继续履行合同，故本院对王某的此项抗辩理由不予采信，王某应向康某昕承担违约责任。康某昕要求按照房屋成交价1021200元的20%承担违约责任，王某庭审中要求对违约金予以调整，考虑到王某逾期给付款项给康某昕造成了一定的经济损失，故本院酌定王某按照余款35万元的10%给付康某昕违约金35000元。关于康某昕要求王某承担律师费2万元，因康某昕提供的两张律师代理费《青海增值税普通发票》,其中一张为(2020)青0103民初4320号案件中康某昕委托律师所产生的费用，且该款在(2020)青0103民初4320号民事判决书中已经进行了裁判，故对本次诉讼所产生的律师费1万元，王某应给付康某昕。关于康某昕要求王某支付房屋占用期间的租金15960元并支付至实际腾退之日止(自2020年6月13日暂计算至2021年1月12日止：2280元/月×7个月=15960元),参考房屋中介网站涉案房屋所在的同地段同户型的房屋月租金均价2280元/月，本院酌定按照1800元/月计算，王某应给付康某昕自2020年6月13日至2021年1月12日的房屋占用费为12600元，并自2021年1月13日支付至实际腾退之日止。关于王某要求康某昕返还购房款32万元的诉讼请求，因双方合同解除，故康某昕应向王某返还购房款32万元。关于王某要求康某昕承担违约赔偿金32000元的诉讼请求，因本案康某昕与王某签订了合法有效的《房屋买卖居间服务合同》及两份《协议书》,该三份合同均就购房款给付时间及违约金承担进行了约定，王某虽以其向康某昕支付购房款，康某昕拒收为由主张康某昕构成违约，但根据双方签订的《房屋买卖居间服务合同》及两份《协议书》,并结合双方的银行转账记录及微信聊天记录内容，王某未按照双方签订的合同约定的履行时间及时足额履行付款义务，王某通过微信要求康某昕变更支付款项方式，康某昕未同意，故对王某要求康某昕支付违约赔偿金32000元的诉讼请求，本院不予支持。对于王某要求康某昕承担律师费15000元的诉讼请求，因康某昕并非本案的违约方，故对此项诉讼请求，本院不予支持。

　　青海省西宁市城中区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除康某昕与王某、营销策划公司于2020年6月6日签订的《房屋买卖居间服务合同》;

　　二、王某于本判决生效之日起十日内腾退康某昕位于西宁市城中区1244室的房屋；

　　三、王某于本判决生效之日起十日内给付康某昕违约金35000元、律师费1万元并支付2020年6月13日至2021年1月12日的房屋占用费12600元，并以房屋占用费1800元/月的标准支付自2021年1月13日至实际腾退之日止的房屋占用费；

　　四、康某昕于本判决生效之日起十日内返还王某购房款32万元；

　　五、驳回王某的其他反诉请求。

　　康某昕不服一审判决，提出上诉。

　　青海省西宁市中级人民法院经审理认为：康某昕与王某、营销策划公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按此约定行使权利、履行义务。因王某未按约定期限支付剩余房款，导致合同无法履行，现双方均同意解除合同，合同解除后，王某理应返还房屋，康某昕亦应返还王某已支付的购房款32万元。本案双方当事人的争议焦点是对于违约方以及违约责任的认定问题，首先，王某未按照合同约定及时足额向康某昕支付购房首付款，康某昕于2020年10月10日向一审法院起诉要求解除涉案合同时，王某要求继续履行合同并承诺支付房屋首付款，一审法院认定王某违约，于2020年11月18日作出(2020)青0103民初4320号民事判决书，判决王某承担违约金18000元，如王某所述，其在一审判决作出后才发现房屋有严重漏水问题，王某完全可以在法定期限内提出上诉，但王某并未上诉。其次，该判决生效后，王某还通过微信与康某昕协商能否减少房款未被同意，表明其对一审判决是认可的。最后，即使王某没有在前一案件中发现房屋漏水问题，判决生效后才发现质量问题，也可及时提起诉讼主张合同解除或赔偿损失，但直至2021年1月20日康某昕再次起诉要求解除合同，王某才于2021年3月19日反诉要求解除合同，此时整个供暖期即将结束，与其所述供暖开始后，房屋窗户漏水严重无法正常生活明显不符。故一审法院认定王某在履行合同中存在违约，应当承担违约责任并无不当。王某关于房屋漏水问题在2020年11月18日开庭时并未出现，无从得知房屋有严重漏水的质量问题，漏水是开庭之后才发生的，不可能将尚未发生的情况作为抗辩向法庭陈述的上诉理由与本案事实不符，不予采纳。康某昕主张王某按照约定以房屋成交价1021200元的20%承担违约责任，王某抗辩要求调整违约金，一审法院酌定王某按照余款35万元的10%给付康某昕违约金35000元符合法律规定。涉案合同因王某违约导致解除，王某应当支付房屋占有使用期间的费用，康某昕要求王某支付房屋占用期间的租金15960元并支付至实际腾退之日止(自2020年6月13日暂计算至2021年1月12日止：2280元/月×7个月=15960元),一审法院参考有关租赁房屋网站涉案房屋所在同地段同户型的房屋月租金均价酌定按照1800元/月，计算王某应给付康某昕自2020年6月13日至2021年1月12日的房屋占用费为12600元，并以1800元/月的标准自2021年1月13日支付至实际腾退之日止亦无不当。王某依据涉案合同第十章第一条关于“买卖双方任何一方拒绝履行合同的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付成交价10%的违约金”的约定，要求康某昕承担违约赔偿金32000元，但本案纠纷是因王某违约造成，其要求依此约定支付违约金与约定不符，一审法院未予支持正确。至于王某所述房屋存在质量问题，不能实现合同目的，因涉案合同对于房屋质量问题如何承担违约责任并无约定，且在双方均主张解除合同的前提下，一审法院考虑到如合同继续履行对王某今后生活可能会产生不利影响，故在(2020)青0103民初4320号民事判决已经生效后，又判决解除《房屋买卖居间服务合同》,已经保护了王某的合法权益。当事人应当在合理的范围内主张自己的权利，否则没有证据支撑的不合理诉求不但不会得到人民法院支持，还须自行承担未得到支持部分的诉讼费用，康某昕在本案中的诉讼请求数额共计240200元，一审判决仅支持了57600元，一审法院根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，计算最终诉讼费用的负担正确。康某昕关于王某根本违约，应当由其承担全部诉讼费用的上诉理由无合法依据，不予采纳。康某昕在本案中并未将营销策划公司作为被告主张返还居间费用，故对其在二审中提出支出的居间费用一审法院未予考虑的上诉理由不予采纳。综上所述，康某昕、王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果亦无不当，应予维持。

　　青海省西宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定了房屋买卖合同中当事人因对方迟延履行而产生的合同解除权。根据该条规定，如果房屋出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，另一方当事人在符合以下条件时，有权解除合同。第一，一方履行迟延。出卖人迟延主要是指交付房屋迟延，买受人迟延主要是指迟延支付购房款。第二，非违约方必须作出催告。因为当事人可能因各种原因而迟延履行，如买受人因疏忽而忘记付款期，在此情形下，如果允许出卖人未经催告而解除合同，对买受人显然是不公平的，所以，法律规定出卖人解除权的行使必须以催告为前提。第三，违约方经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。三个月的合理期限实际上是为使违约方能够在该期限内进行履约做必要准备。第四，解除权必须在法定期限内行使。依据上述司法解释的规定，在当事人没有对该解除权的行使期间作出约定的情况下，该解除权的行使期间因当事人是否进行催告而不同。如果当事人对另一方合同义务的履行进行催告的，则对方当事人应当在合理期间内履行，否则催告一方的解除权即产生，此时，该解除权的行使期间应当是该解除权产生之日起的三个月内。如果当事人一方没有催告对方当事人履行合同义务，则应当依据规定确定解除权产生的期限，即自一方迟延履行合同义务致使合同目的不能实现之日起，另一方的解除权产生，该解除权的行使期限应当是该解除权产生之日起的一年内。如果权利人在该期限内未行使解除权，该解除权消灭。本款中的三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。但一年的期间设定，是有条件的除斥期间，并不是解除权消灭的绝对期间。也就是说，如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，仍应再延长三个月，解除权人未行使解除权的，解除权消灭。举例说明，如果对方当事人在解除权发生之日起的第十一个月时对解除权人进行催告，仍应按该司法解释的规定，解除权行使的期限向后顺延三个月，三个月内解除权人未行使解除权的，解除权归于消灭。因此，只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年除斥期间内，催告解除权人行使解除权，解除权消灭的期限就应相应顺延三个月。

　　商品房买卖合同约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求适当予以减少，商品房买卖合同没有约定迟延付款违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照未付购房款总额，参照中国人民银行发布的一年期市场贷款报价利率的标准计算。

　　本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。