【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　四川省眉山市东坡区人民法院(2021)川1402民初5264号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：杨某文

　　被告：实业公司、企业管理公司

　　【基本案情】

　　2018年10月21日，杨某文与实业公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》,主要约定：“买受人购买实业公司开发的某小区1幢5层493号房；实业公司在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；由于买受人原因，导致该商品房未按约交付的，双方同意由买受人委托的企业管理公司办理本合同标的商品房交房手续；第十六条约定该商品房基础设施设备的交付使用条件；第三十三条约定出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”同日，杨某文与企业管理公司签订《委托经营管理协议》,主要约定：“杨某文与委托企业管理公司全权运营管理杨某文购买并持有的案涉商品房，企业管理公司代表杨某文负责进行商铺的收房、招商招租、运营及管理服务；委托期限20年；委托经营管理内容包括但不限于业态规划、营运计划、广告投放、市场营销、招商、品牌引进、筹建、摊位出租、租金定价及物业管理等；委托经营管理期间，杨某文同意企业管理公司或与之关联的第三方因经营之需要而对商铺进行重新组合、分割、布局、分拆或合并招租，同意企业管理公司或与之关联的第三方因经营所需对商铺进行装修、改造。”同时，杨某文向企业管理公司出具委托书作为协议附件。合同签订当日，杨某文支付购房款177000元，实业公司出具收款收据。

　　2021年2月26日，实业公司取得项目工程《竣工验收备案书》。2021年2月26日，企业管理公司依据杨某文授权，就案涉商铺与实业公司办理交接手续并完成交房。

　　另查明，杨某文购买的案涉商铺形态为与四邻商铺之间未形成物理隔断。工程项目在宣传海报上载有“一间商铺一间房、就像一家活银行”“建面约15-30平方米独立产权商铺”等内容，同时在宣传海报下方载明本广告仅用作形象宣传，一切涉及文字、数据、图片仅作为项目推广使用，不构成双方合同要约，所有细节以政府相关部门最终审批文件和双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为准。

　　【案件焦点】

　　1.杨某文行使撤销权的期限是否已过；2.杨某文购买商铺的性质；3.实业公司、企业管理公司是否存在欺诈行为，案涉《商品房买卖合同(预售)》《委托经营管理协议》是否应予以撤销。

　　【法院裁判要旨】

　　四川省眉山市东坡区人民法院经审理认为：1.杨某文委托企业管理公司进行案涉商铺收房事宜，该接收行为直接对杨某文产生法律约束力。杨某文认为其实际所购商铺非为有独立空间的商铺，则收房之日应视为杨某文知晓撤销事由之日，故杨某文主张行使撤销权未过法定期限。

　　2.实业公司辩称案涉商铺是产权式商铺，杨某文在购买时已经知晓。产权式商铺是指房地产开发商将整体的商业建筑物进行面积概念分割后进行销售，各商铺之间无物理分隔，不划分实际区域，业主办理产权登记后享有产权(也有可能不能办理产权登记)但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。本案中，杨某文虽享有商铺所有权，但其同意企业管理公司进行经营管理、装修招租，亦同意案涉商铺所有权与经营权、管理权相分离，此种经营模式与产权式商铺的表现形式与特征一致。由此可以认定，杨某文在购买涉案商铺时，对于其所购商铺并非独立空间商铺而系由企业管理公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的。

　　3.杨某文主张实业公司交付的商铺属无独立空间商铺，与广告宣传明显不符，构成欺诈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，对房屋及相关设施所作的说明和允诺，应该包括房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸等。本案中，宣传资料中载有的“独立产权商铺”“一间商铺一间房、就像一家活银行”字样，明显不是对所售房屋所作的说明和允诺，不构成要约。杨某文未举证证明实业公司在销售商铺时对杨某文作出过案涉商铺系有独立空间的虚假意思表示，应承担举证不能的法律后果。

　　综上，法院认为实业公司、企业管理公司不存在欺诈事实，故对杨某文要求撤销合同及协议并要求返还购房款的主张不予支持，判决如下：驳回原告杨某文的全部诉讼请求。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　所谓“产权式商铺”是指房地产开发商将整体的商业建筑物进行面积概念分割后进行销售，各商铺之间无物理分隔，不划分实际区域，业主办理产权登记后享有产权(也有可能不能办理产权登记)但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。“产权式商铺”产生于市场激烈竞争中，是开发商为获取经济利益，加速资金回笼而创设出的销售模式。但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济形势的影响，“产权式商铺”的发展现状更多呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章、经营状况上败多胜微的混乱局面，大量的产权式商铺民事纠纷日益增多。实践中，“产权式商铺”主要有两种形式，一是“独立产权式商铺”,即开发商对商场进行物理形态分割，商铺间以内隔物理墙等形式予以区分，或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至，各商铺能够独立办理权属登记。该种商业模式和产权模式相同于普通的房屋买卖。二是“虚拟产权式商铺”,即本案讨论的“产权式商铺”,此种为概念分割形态，商铺在空间上无物理隔离，不划分实际区域，产权登记在买受人名下，但买受人无法自行经营。其外在表现形式在于经营模式，开发商一般会采取售后包租、出售使用权、出售收益权、长期租赁模式，而无论采取哪一种模式，其核心均在于“权力分离”,即商铺买受人作为商铺的所有权人，需要让渡其对商铺直接经营管理的权利，仅享有对自己所购买商铺的回报收益权，这即是产权式商铺相较于其他模式的特殊之处。

　　在“产权式商铺”纠纷中，部分买受人以商铺交付不符合合同约定为由，主张解除商品房买卖合同。结合本案的争议焦点问题，如何定性买受人所购商铺的性质是审理该类纠纷的关键之所在。人民法院在审理该类纠纷时，并非机械地单独衡量《商品房买卖合同》如何约定，而是着眼于产权式商铺这一整体交易模式，综合整体考虑《商品房买卖合同》与《委托经营管理协议》的关系，特别是买受人是否在《委托经营管理协议》中授权第三方公司负责其所购商铺的收房、招商招租、运营及管理服务等诸多事宜。若买受人明确授权，并且协议实际履行，则该类交易模式符合“权利分离”的表现形式及特征，应属“产权式商铺”。基于买受人并不追求自己实际经营商铺，其购买商铺的目的在于获得固定投资收益的实际情形，人民法院对买受人的主张不予支持。

　　对“产权式商铺”性质的认识可能会基于生活经验、认知等存在偏差，也不排除开发商为销售商铺而进行虚假宣传，这就需要买受人在购买商铺时尽足够的审慎义务，对所购商铺的物理形态、销售模式、产权模式等进行谨慎确认，同时注意证据的收集。在“产权式商铺”模式下，开发商必须严格按照规范的操作流程进行销售，同时应通过公司销售人员讲解、签署合同中明确披露等形式向买受人尽到合理的提示义务，如此，才能有效避免潜在风险。

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