【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　重庆市垫江县人民法院(2020)渝0231民初3607号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：万某中

　　被告：陈某龙、付某兰、陈某涵

　　【基本案情】

　　陈某龙、付某兰于1989年登记结婚，后于2015年协议离婚。陈某涵出生于2012年，系陈某龙与案外人黄某琼的非婚生女儿。因城市建设需征地拆迁，陈某龙、陈某涵被纳入住房拆迁安置对象，陈某龙遂购买了征地拆迁房屋优惠购房一套。2020年3月30日，陈某龙、付某兰作为出售人与买受人万某中、房屋中介签订《房屋买卖(居间)合同》,约定：买卖双方通过中介居间介绍，陈某龙、付某兰将涉案房屋出售给万某中，实际成交价格25万元，房屋过户等费用由买方承担；买方于2020年3月30日付款9万元，于2020年3月31日付款12万元，同时办理该房屋的交接手续，买方于产权证办理满2年后办理产权过户时付款4万元；其间，买方拥有该房屋的所有权和使用权，并有权对该房屋进行装修和出售；买卖双方任何一方拒绝履行或解除合同，或违反合同约定导致无法继续履行或不能完全履行的，由违约方按房屋实际成交价格的20%支付违约金……同日，万某中通过罗某瑶(万某中之妻)将购房款208000元转账给付某兰，并办理接房和交纳了物管费，后对涉案房屋进行了装修。

　　其中，涉案房屋因李某建与陈某龙、付某兰民间借贷案于2019年12月16日被人民法院冻结查封。2020年3月3日，人民法院作出(2019)渝0231民初5067号民事判决，判决陈某龙、付某兰偿还李某建借款本金21万元及利息。该判决已生效，李某建已向人民法院申请强制执行。后万某中得知，涉案房屋已被查封冻结，遂向人民法院提出如下诉讼请求：(1)请求解除双方签订的房屋买卖合同；(2)请求陈某龙、付某兰返还购房款21万元及装修款7万元；

　　(3)请求陈某龙、付某兰支付违约金5万元。

　　【案件焦点】

　　1.涉案房屋买卖合同的效力应如何认定；2.买受人请求售房人返还购房款的诉讼请求是否应当支持；3.买受人请求售房人支付违约金的诉讼请求是否应当支持。

　　【法院裁判要旨】

　　重庆市垫江县人民法院经审理认为：陈某龙系陈某涵的法定监护人，可以作为法定代理人代理实施诉讼行为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》等的相关规定。

　　关于涉案房屋买卖合同的效力应如何认定的问题。本案中，陈某龙、付某兰均出庭应诉了涉案房屋被查封冻结的民间借贷纠纷案，表明其签订涉案购房合同前已知涉案房屋被查封冻结的事实。因涉案房屋系拆迁安置购房，尚未办理产权证书，万某中无法知晓涉案房屋已被依法查封，陈某龙、付某兰却没有告知万某中涉案房屋被查封冻结的重大事实，故意隐瞒涉案房屋真实情况，足以使万某中作出错误意思表示，因此，可以认定其行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，万某中主张撤销购房合同，符合法律规定，本院予以支持。陈某涵系未成年人，其对涉案房屋依法享有相应权利，万某中未举示证据证明陈某龙处分属于陈某涵的份额系为维护其利益，即陈某涵未从中获取利益，故陈某涵在本案中不应承担民事责任。

　　关于陈某龙、付某兰是否应当返还购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　据此，购房合同被撤销后，陈某龙、付某兰应当向万某中返还208000元购房款，对超出部分的诉讼请求应不予支持。万某中主张陈某龙、付某兰赔偿装修损失7万元并举示了证据予以证明，未超过合理范围，陈某龙虽提出异议并申请鉴定，但未依法缴纳鉴定费，鉴定申请被退回，故应予以支持。同理，万某中应将涉案房屋返还给陈某龙、陈某涵。

　　关于陈某龙、付某兰是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”据此，涉案合同被撤销后自始没有约束力，万某中主张违约金没有法律依据，应不予支持。付某兰经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利。

　　重庆市垫江县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、陈某龙、付某兰于本判决生效后十日内向万某中返还购房款208000元；

　　二、陈某龙、付某兰于本判决生效后十日内向万某中赔偿装修损失7万元；

　　三、陈某龙、付某兰履行第一项、第二项义务后，万某中同时将涉案房屋返还给被告陈某龙、陈某涵；

　　四、驳回原告万某中的其他诉讼请求。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　本案系房屋所有人故意隐瞒房屋重大事实进行出售构成欺诈行为的典型案例。

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”虽然本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》的规定，但《中华人民共和国民法典》的规定与《中华人民共和国合同法》包含的法理、法律关系是基本一致的。其中，《中华人民共和国民法典》将以欺诈手段实施的民事法律行为效力的认定问题进行了单独的规定，并将请求主体由“受损害方”变更为“受欺诈方”,这样更加有利于“受欺诈方”合法权益的保护，“受欺诈方”可以直接据此请求人民法院或者仲裁机构撤销相关民事法律行为，不受制于是否受到损害。结合本案，笔者认为，人在处理涉欺诈的房屋买卖合同案件中，应注意以下方面内容。

　　一、买受人受欺诈违背其真实意思签订购房合同的定性

　　不动产交易中，房屋出售人应提前告知买受人涉及房屋交易的重大事项，如房屋是否被查封冻结、房屋结构是否发生重大变故、房屋内是否发生影响买受人购买意愿的重大事件。其中，最为典型的即房屋出售人故意隐瞒或未披露“凶宅”信息，当然此种情形需要结合买受人所忌讳事件的发生时间、情形以及普通社会公众的容忍度进行判断。而本案中，房屋出售人明知房屋已被人民法院查封冻结，而故意隐瞒这一足以改变买受人购买意愿的重大事件，导致房屋无法及时办理过户登记手续，若买受人知晓该情形，在购买房屋时务必会谨慎考量是否购买房屋甚至直接放弃购买该房屋。据此，房屋出售人以欺诈手段，违背买受人真实意思表示签订房屋买卖合同，依照《中华人民共和国民法典》的相关规定，属于可撤销合同。

　　二、涉拆迁安置房的买卖中买受人的知情权

　　通常情况下，不动产买受人在购买房屋时可以通过不动产登记中心查询房屋的基本情况，买受人可以及时知晓房屋的相关信息，如房屋涉及被查封冻结或抵押登记。本案的特殊在于，一是交易房屋系拆迁安置房，双方在交易时，涉案房屋尚未完成产权办理，买受人无法知晓不动产相关信息。买受人虽知晓涉案房屋系拆迁安置房，但房屋出售人并未告知买受人房屋已被查封冻结的重要事实，违背了买受人的真实交易意愿。二是根据双方签订的合同可知，双方约定在房屋出售人办理产权证满2年后再办理过户登记，并由房屋买受人支付余下购房款。因房屋尚未完成产权办理，双方无法办理过户登记。加之不少地区有“从办理产权证起未满两年不得上市交易”的限制政策，双方遂约定，在完成产权办理后满2年再办理过户登记。而具体在二手房交易中，针对尚未取得不动产产权证书的房屋，不同于通常意义下的不动产交易，买受人在了解房屋信息时往往难度较大。

　　三、房屋买卖合同解除后应如何处理

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”合同法也有相同的规定。本案中，涉案合同被撤销后，房屋出售人应当向出售人返还购房款，买受人向出售人返还房屋。同时，买受人属于利用欺诈手段出售房屋，属于过错行为，应当赔偿买受人因此而受到的损失，如本案中买受人装修房屋的价款。

　　综上所述，不动产交易中，房屋出售人故意隐瞒或未披露涉及足以改变买受人购买意愿的重大事项，违背买受人真实意愿签订的买卖合同属于可撤销的合同。合同撤销后，出售人应当返还购买房屋取得的价款并赔偿买受人因此受到的损失。

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