【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民终2559号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):邱某、戴某丽

　　被告(上诉人):房地产公司

　　【基本案情】

　　邱某、戴某丽有意购买某别墅小区房屋。洽谈时，房地产公司向邱某、戴某丽出具了销售广告宣传册，该销售广告宣传册标有“建筑面积162平方米，使用面积327平方米”的字样，从宣传册图片中可见该别墅有地上地下部分，地下一楼B1、地下二楼B2到地上部分一楼F1、二楼F2、三楼F3均可改造，改造后扩大涉案房屋的使用面积。2018年6月4日，房地产公司作为甲方和邱某、戴某丽作为乙方签订房屋买卖合同，由原告乙方购买甲方的别墅小区，合同约定建筑面积共157.35平方米，合同第十二条套内建筑面积误差比绝对值超过3%,买受人有权解除合同。双方签订补充协议第3.6条，明确了项目所作的广告、楼书等均属于要约邀请。特别明确了上述宣传方式仅作为买受人对房屋空间布局装饰以及附属设施等概念性参考，不对双方合同的订立以及房屋价格的确定产生影响。

　　邱某、戴某丽向房地产公司交纳了房屋价款、车位款，收房后进行了改造。2019年，当地城管大队发出了于一定期限前自行拆除的责令改正通知书。后城管大队对涉案房屋改造部分进行了部分拆除。工商行政管理部门于2019年对房地产公司作出了处罚决定书，认为房地产公司虚假宣传使用面积，给予该公司行政处罚。

　　2019年11月12日，经法院组织双方进行现场勘查，涉案房屋内水泥改造部分被城管部门拆除，F1楼层天花板开洞。F1中可见前往地下B1楼、B2楼的开口，但并无楼梯。房地产公司交付房屋时F1入户花园已建好。本院委托江苏省某房地产评估咨询有限公司对房屋价格进行评估：建筑面积157平方米房屋2019年9月3日时点上房屋单价为29676元/平方米；建筑面积327平方米房屋2019年9月3日时点上房屋单价为21270元/平方米。邱某于2019年9月20日另行购买了绿某凤起和鸣项目价值为6086663元的房屋。

　　邱某、戴某丽诉至法院要求：1.判令撤销双方签订的商品房买卖合同；若法院不支持前述诉请的，则请求判令解除该合同。2.判令房地产公司返还已交付的房款和利息损失。3.判令房地产公司向原告赔偿损失2359539元。

　　【案件焦点】

　　1.关于合同效力属于欺诈可撤销合同，抑或具有违约情形的有效合同；2.若本案属于合同违约情节，本案中附赠使用面积未实现的情形能否达到解除合同的程度；3.此种违约情形如何量化损失赔偿额。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为：本案主要涉及三个法律问题。一、关于合同效力属于欺诈可撤销合同，抑或具有违约情形的有效合同

　　两原告提出了预备之诉，主位请求为撤销合同，备位请求为解除合同，房地产公司在建筑面积的基础上承诺通过改造增加约一倍使用面积，商品房买卖合同约定建筑面积的房屋已经按约交付。两原告对157平方米建筑面积部分未提出异议。且两原告未能按照承诺改造房屋非因房地产公司主观虚假意思表示所致。所以因欺诈将建筑面积157平方米的房屋合同一并撤销，并不妥当。当主位请求法院不予支持后，法院将对备位请求进行裁量。房地产公司宣传资料、样板房中通过改造在建筑面积外扩大约一倍使用面积的允诺虽然未记载在双方正式签订的合同条款中，但应当视为合同内容。房地产公司并未按照该合同内容实现，应属于违约。

　　二、本案中附赠使用面积未实现的情形能否达到解除合同的程度

　　司法解释规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符超过3%,买受人可请求解除合同。但改造后的使用面积与建筑面积不同，不能简单套用3%的基数。但对于涉案房屋F1-F3层楼可改造使用面积至庭审结束时仍处于破损无法使用状态，该面积达到总承诺面积的10%,属于严重违约。故本院对解除合同的备位请求予以支持。

　　三、此种违约情形如何量化损失赔偿额

　　关于具体损失，首先，原告亦有过错。两原告已经从销售广告、样板房明知该房屋使用面积需要业主进行改造来实现。该种改造并不是完全合法合规。两原告仍承诺该要约，具有过错。其次，使用面积和建筑面积在价值上应当有所差别。评估意见是以建筑面积为327平方米、157平方米的房屋作为基准进行评估。但经过改造可实现的使用面积和不动产登记簿可反映的建筑面积是存在价值差的。故本院参照评估结果，结合以上两点因素酌定房屋差价损失为100万元。

　　江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

　　一、邱某、戴某丽与房地产公司签订的关于无锡市某别墅小区50-4号《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》于2019年10月21日解除；

　　二、房地产公司于判决生效之日起十日内向邱某、戴某丽返还房屋价款、车位款、维修基金合计5524490.5元；

　　三、房地产公司于判决生效之日起十日内向邱某、戴某丽支付利息(以5524490.5元为基数，从2019年6月16日起至全部款项返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息);

　　四、房地产公司于判决生效之日起十日内向邱某、戴某丽支付赔偿损失共计110万元；

　　五、驳回邱某、戴某丽的其他诉讼请求。

　　邱某、戴某丽、房地产公司均不服一审判决，提起上诉，江苏省无锡市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案例具有一定的类案示范作用和司法观点创新之处。

        一、本案例的类案示范作用

　　承诺赠送使用面积是房开公司在别墅、跃层等高档房屋销售中经常采取的销售策略。本案审理中，承办人也了解到辖区内所有高档房屋销售小区均存在承诺赠送使用面积的现象。但不同于建筑面积，关于附赠使用面积无法实现造成的违约并无法律和司法解释明确规定。经笔者在裁判文书网上查询，也无类似案例足以参考。但近年来，全国范围内对违章建造的查处力度在不断加强。此类纠纷可能将会日益增多。所以本案例有一定的类案示范作用。

　　二、判案思路的创新之处

　　本案例的判案思路具有一定创新之处，主要体现在以下三点：(1)因当事人以外原因未能使购房人实现使用面积，应属于房开公司的合同违约情形。合同的效力可分为合同有效、可撤销、无效三种情形。①本案原告的主位请求为以房开公司欺诈撤销合同。但本案合同所涉及的房屋面积分为两部分，即合同约定的建筑面积157平方米和房开公司承诺的使用面积327平方米。本案中房开公司不能实现承诺使用面积并非房开公司的主观欺诈，而是第三人因素。且因为327平方米使用面积部分未实现而将包括157平方米建筑面积合同一并撤销，不利于合同关系的稳定性，可能造成合同双方权利义务地位的失衡。所以法院认为本案情形属于有效合同的违约。

　　(2)附赠使用面积未能达到承诺总面积10%以上的，构成足以解除合同的严重违约情形。2013年版《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条第二项规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符达到3%的，可以解除合同。但并无法律和司法解释规定房屋使用面积和合同约定不符解除合同的比例。使用面积价值要低于房屋登记簿上的建筑面积。本案中，房地产公司交付的房屋中关于B1、B2、入户花园多个部分的使用面积已经实现了承诺。但涉案房屋的F1至F3楼的可改造使用面积并未实现。未实现面积经计算达到了房地产公司承诺的总使用面积的10%以上。承办人认为该情形构成了严重违约，足以解除合同。承办人在此类案件中创新性地设置了一个高于3%,达到10%的解除合同基准线。

　　(3)计算具体损失额应考虑使用面积和建筑面积价值差、购房者过错两个因素。因为可参考样本的限制，评估公司仅能对建筑面积327平方米、157平方米的房屋价格进行鉴定得出结论。但使用面积并不具备建筑面积一般法律上的公示性。二者存在一定价值差。所以承办人并未简单套用鉴定意见得出损失数额。且在本次合同交易中，房屋买受人在洽谈过程中就已经了解涉案房屋是需要改造才能实现使用面积。而如此大规模改造并不是完全合法合规的。故买受人也在合同交易中负有一定过错。所以在同类案件的裁判中，承办人需要在酌定损失额时考虑使用面积和建筑面积价值差、购房者过错两个因素。

① 韩世远：《合同法总论》,法律出版社2017年版，第150页。　　

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