【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第一中级人民法院(2021)京01民终8179号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):冯某皓

　　被告(被上诉人):郭某春

　　第三人：房地产经纪公司

　　【基本案情】

　　冯某皓、郭某春、房地产经纪公司签订有《房屋买卖居间合同》(以下简称居间合同),于合同中约定了坐落于海淀区的房屋(以下简称涉诉房屋)的交易条件、居间服务内容及完成标准、合同义务等。二人在房地产经纪公司提供的房屋买卖居间服务下，就涉诉房屋的出售进行磋商。郭某春于2020年12月26日在空白的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)文本中签字并交于房地产经纪公司，冯某皓于2020年12月27日在上述有郭某春签字的合同文本中签字。后郭某春通过其他中介公司与案外人签订合同并将涉诉房屋出售。

　　冯某皓主张其与郭某春的房屋买卖合同成立并生效，郭某春违约将房屋出售给案外人构成违约，应当双倍返还定金。

　　郭某春主张，其与冯某皓的房屋买卖合同并未成立。因其在2020年12月27日已经告知房地产经纪公司的经纪人杨某锋跟客户(冯某皓)说不签约了，其已经在其他中介公司处交易涉诉房屋，但房地产经纪公司与冯某皓仍然在合同中签字，同时，双方就定金、支付期限都重新进行了磋商，因此合同不能成立。

　　郭某春就其在房地产经纪公司提供的合同文本中预先签字的原因陈述如下：当时我方在中介主导下已经与冯某皓洽谈房屋买卖的事宜，只是一些条件还没有达成，当时我方认为一定要面签，故让中介代为保管我方签字的合同，方便正式签约，但没有让中介把合同拿给冯某皓签字。当时我签字的合同手写部分已经我确认过了。

　　房地产经纪公司对郭某春预先签字的情形陈述如下：当时冯某皓与郭某春已经就房屋买卖达成一致意见了，但这是郭某春的交易条件，满足这种条件就可以签约，如果细节谈不成，可能也无法签约。后来双方通过微信进行就定金变更的沟通，我们仅负责了传达，我们认为微信上的变更内容是对合同的一个补充。

　　郭某春与冯某皓分别于不同时间在合同上签字，冯某皓在签约时郭某春并不在场，对此，冯某皓陈述：因为一直是由房地产经纪公司在双方间沟通，买受人与出卖人没有见过面，而且中介拿来的合同上显示郭某春已经签字了，故我方认为郭某春已经认可合同内容了。

　　就定金的约定情况，冯某皓主张，根据合同约定购房定金为100万元，约定签订合同当天支付10万元，第二天支付90万元，定金的约定应当以合同文本为准。郭某春则主张，依据其与房地产经纪公司的微信聊天记录显示，房地产经纪公司告知其冯某皓已经将定金变更为150万元，当天支付10万元，第二天转140万元。

　　冯某皓主张，其在19点签约后立即向郭某春转账支付了10万元，而郭某春系在当日21点才在其他中介公司签订合同，因此，其与郭某春签订的合同在先，且合同已经成立。

　　【案件焦点】

　　冯某皓与郭某春之间的房屋买卖合同是否成立。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市海淀区人民法院经审理认为：本案中，冯某皓、郭某春与房地产经纪公司订立了居间合同，在房地产经纪公司提供的中介服务下进行订立房屋买卖合同的磋商，房地产经纪公司系接受双方委托并报告订立合同机会、提供交易媒介的中介人。中介人并非冯某皓或郭某春一方或双方的代理人，仅是在二人之间起到介绍、协助、传达作用的中间人。冯某皓与郭某春订立房屋买卖合同的磋商过程系：郭某春、冯某皓二人并未直接进行磋商，而是分别将自己的交易条件告知房地产经纪公司，由房地产经纪公司根据双方的交易条件从中予以撮合，促成二人的房屋买卖合同订立，双方在订立合同中经历了多次口头的要约、承诺、反要约的过程，订立合同的磋商过程，均系以冯某皓、郭某春分别、单方与房地产经纪公司进行沟通的方式进行。冯某皓与郭某春各自的意思表示，至各自到达房地产经纪公司(经纪人)处时即发生效力。

　　订立合同磋商中，最终呈现在本案中并产生争议的是：郭某春于2020年12月26日在房地产经纪公司提供的房屋买卖合同文本中签字，系其向冯某皓发出订立书面合同的要约，该要约内容具体、确定，包含了双方协商多次最终确立的主要合同内容：即涉诉房屋的总价、定金金额及支付方式、尾款、支付时间及方式、过户、贷款等内容。该订立书面合同的要约通过房地产经纪公司，于2020年12月27日到达受要约人、承诺人冯某皓。

　　根据本案中证据显示，2020年12月27日，房地产经纪公司的经纪人杨某锋告知郭某春合同条款(定金金额、支付方式等)发生了变化，并告知郭某春约定当晚九点半与冯某皓见面签约，郭某春表示其会在九点半赶到。杨某锋亦认可郭某春确已经提前向其告知要先到其他房产经纪公司去磋商订立涉诉房屋买卖合同，且案外人提供的交易条件要优于冯某皓的条件。在此情况下，郭某春与冯某皓就涉诉房屋买卖，仍然处于磋商的动态过程之中。郭某春有理由相信即使其与冯某皓订立房屋买卖合同，签约(承诺)时间也是在九点半及以后。2020年12月27日晚上七点杨某锋向郭某春发送了冯某皓正在签约的视频，与此同时间，郭某春告知杨某锋：“你跟客户说不用来了，谢谢。”依据交易习惯及此前郭某春告知杨某锋其至其他房产经纪公司磋商的前提背景之下，本院认为，郭某春在19:03作出的意思表示，其真实意思为撤回其向冯某皓作出的应当由房地产经纪公司传达至冯某皓的要约。根据《中华人民共和国合同法》第十七条之规定，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。故，郭某春撤回要约的意思表示，已经到达冯某皓，发生了撤回的法律效力。退而言之，本案中，郭某春并未与杨某锋或中某地产公司在居间合同之外另行订立委托合同，或者有证据显示其授权杨某锋或中某地产公司作为其委托代理人与冯某皓签订合同。房地产经纪公司仅是中介人，其无权替委托人作出法律行为，无权参与委托人之间的法律关系。并且，房地产经纪公司亦陈述，在郭某春预先签字的情况下，如果交易的细节谈不成，也是无法签约的。故综上，本院认为，郭某春与冯某皓之间的房屋买卖合同不成立。据此，冯某皓要求解除合同并要求郭某春双倍返还定金作为违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。

　　冯某皓不服一审判决，提起上诉。

　　北京市第一中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　一、合同成立的前提系当事人就合同条款达成合意的意思表示

　　订立合同，一般通过要约、承诺的方式完成，在实际订立合同过程中，各方之间就合同标的、数量、质量、价款、履行方式、期限、违约责任等，通常需要经历多次要约、承诺、反要约的磋商过程，方可产生合同成立之法律效果。所谓合同不成立，是指当事人并没有就合同的主要条款达成一致意见，也就是说，就合同的主要条款没有达成合意。通常，当事人之间可以直接就订立合同进行磋商，意思表示直接向对方作出，产生要约、承诺的法律效果。二、在有中介人参与情形下意思表示的作出、撤回方式

　　本案特殊之处在于存在中介人：当事人之间为买卖二手房，在有中介公司提供居间服务的情形下，通过中介人进行订立合同的磋商。中介公司之地位系受双方委托、报告订立合同机会、提供交易媒介的中介人。各方单方与中介人进行联系，向中介人告知其关于要约、承诺的意思表示，出卖方与买受人各自的意思表示，至各自到达中介人处时即产生作出要约、承诺的法律效力。同时，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。因此，如当事人欲撤回其要约，其可以直接通知对方，当然也可以通知中介人，均可产生撤回的法律效果。故本案中，在买受人于房屋买卖合同中签字之时或之前，出卖人撤回要约的意思表示到达中介人，即产生了针对买受人撤回要约的法律效果。至于中介人何时将该意思表示告知买受人，不影响前述认定。故，本案中，房屋买卖合同中虽具备了买卖双方均签字的形式要件，具备了形式上的完备性，但合同实际并不成立。

　　三、合同不成立的法律后果

　　合同不成立，仅是双方未达成合意，并不是指合同内容违反了法律的强制性规定和社会公共利益等而导致无效。但合同不成立之下，也可能存在当事人基于不成立的合同进行了给付的情况，也就是本案中买受人签字后即打款支付定金，因此，合同不成立的法律后果中也存在财产返还、折价补偿及损害赔偿。合同不成立的法律后果，应当参照合同无效或被撤销的后果予以处理。但，其本质实际上属于缔约过失责任。有过错方承担的损害赔偿责任，应当限定为信赖利益损失。同时，也不能再依据不成立的合同之约定来确定损失(如定金罚则、违约金条款)。因此，买受人以出卖方另卖他人构成违约为由主张双倍返还定金，没有法律依据。

　　四、风险提示

　　本案中需特别指出的是，就有中介机构参与的房屋买卖而言，双方见面签署合同文本作为最终签订合同的签约方式为行业惯例，因交易中存在众多不确定性，买卖双方均可能在面签合同前终止交易，即买方不再购买房屋或者卖方不再出售房屋，这种可能性发生也是行业所常见。故无论是基于探究买卖双方真实意思表示之目的，还是促成交易、维护交易稳定为目的，中介机构均有诚实报告义务，应如实、及时向各方报告，本案中，中介公司之做法有待商榷，有违当事人意思表示以及行业规范。

　　同时，本案也可以提示从事经济交往的主体，无论是自然人还是法人机构等，均应当谨慎在书面文件中签名或确认，保护交易安全及自身合法利益，避免随意签字带来的法律风险及高昂成本。

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