【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民终5035号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):范某生

　　被告(被上诉人):薛某琪

　　第三人(被上诉人):陆某龙、李某

　　【基本案情】

　　2012年8月8日，陆某龙与薛某琪、薛某珍、薛某虎签订一份房屋买卖协议，约定薛某琪、薛某珍、薛某虎自愿将一套60平方米的拆迁安置房以34.5万元的价格出卖给陆某龙，陆某龙支付了30万元购房款，后薛某琪、薛某珍、薛某虎不再履行合同，陆某龙遂于2014年向本院起诉薛某琪、薛某珍、薛某虎，要求三人返还购房款30万元。法院经审理认为双方买卖合同无效，遂于2015年6月30日作出(2014)惠民初字第02516号民事判决书，判决薛某琪、薛某珍、薛某虎返还陆某龙30万元购房款。

　　2013年8月13日，陆某龙与李某办理结婚登记手续。2015年3月8日，薛某琪、薛某珍(出卖人)与范某生(购买人)签订住房有偿转让协议书，约定由薛某琪、薛某珍将前述拆迁安置房屋出售给范某生，总价17.3万元，并约定买受人在办理出卖人所转让住房的房屋产权证时，出卖人应无条件予以协助，并提供相关手续，在办证时不得以任何理由拒绝和推脱，过户所产生的相关费用由买受人承担。次日，薛某琪出具收条，确认收到范某生房款17.3万元。3月16日，薛某琪再次出具申明，表示自愿将安置房转卖给范某生，将来房产证办理过户手续的一切事宜均由其本人自愿和买主自己协商解决，若其本人在房产证过户前已不在人世，房产将直接过户给范某生，任何人包括其妻子子女在内都无权干涉此事。

　　2017年11月，薛某琪在(2019)苏0206执恢280号案件中提出将涉案房屋抵给陆某龙的方案，陆某龙表示同意。2018年6月8日，薛某琪将涉案房屋出售给陈某华并签订了房屋买卖合同，6月20日，薛某琪与陈某华、范某生签订补充协议，将房屋继续出售给陈某华。此后，陈某华将案涉房屋出租给他人使用。

　　2019年8月22日，薛某琪将涉案房屋出售给陆某龙，双方签订购房协议，约定以2012年8月8日协商价格过户，办完过户后由陆某龙至法院撤销执行案件、支付薛某琪尾款4.5万元，因过户至李某名下更为方便，当日薛某琪与李某办理了网签手续。2019年8月23日，双方办理了过户手续，薛某琪出具收条，确认收到尾款人民币4.5万元。

　　2019年9月4日，陈某华将薛某琪、范某生、不动产经纪公司诉至本院，要求解除房屋买卖合同、补充协议，返还购房款、支付违约金、赔偿损失等。在庭审时，薛某琪陈述2012年时，涉案房屋尚在建造，出售房屋给范某生时亦未告知其于2012年已经出售房屋的事实。但之后范某生知晓了该事，因为其与其儿子及陆某龙均去过涉案房屋，并还报警。后该案经审理，本院作出(2019)苏0206民初6629号民事判决书，判决解除房屋买卖合同、补充协议等事项。范某生、不动产经纪公司上诉至江苏省无锡市中级人民法院，经审理该院作出(2020)苏02民终4593号民事判决书，维持了原审判决。

　　诉讼中，陆某龙、李某陈述在(2014)惠民初字第02516号案件判决后，薛某琪并未归还30万元，陆某龙申请法院强制执行，在执行中双方协商，薛某琪同意以2012年的购房协议价将涉案房屋继续出售，并在房屋可以上市时办理过户手续。2015年6月30日后，双方再次签订协议，其要求法院执行时将房屋直接过户，但法院并不同意，2019年8月其又支付薛某琪房价尾款4.5万元、支付了过户费用，最终办理了过户手续，其拿到房产证后入住房屋，买涉案房屋是为了投资，有其他房屋居住。薛某琪陈述：因其欠薛某德高利贷，因此薛某德自2014年年底至2015年年初住在其家中，并由其将房屋出售给范某生，薛某德从中获利1万元。范某生陈述：其于2015年4月左右就入住涉案房屋，住到2018年，后其将房屋交给中介挂网上出售，与陈某华签合同时才离开涉案房屋。

　　【案件焦点】

　　案涉两份有效的房屋买卖合同，买受人范某生与陆某龙、李某均要求履行合同，对买受人之间如何确定权利保护顺位。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：审理“一房数卖”纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。虽然本院(2014)惠民初字第02516号案件认为陆某龙与薛某琪、薛某珍、薛某虎之间的房屋买卖合同无效，最终判决薛某琪、薛某珍、薛某虎返还陆某龙30万元购房款，但买卖合同无效的认定系判决的说理部分，该部分不属于既判力的客观范围，而2019年8月22日陆某龙、李某分别与薛某琪再次签订房屋买卖合同系陆某龙于2012年签订的房屋买卖合同的延续，根据此时的购房协议、收条等证据可以证明陆某龙、李某支付了合理的对价，应属有效。虽然薛某琪抗辩其与范某生签订的房屋买卖合同系被迫所签，但并未提交证据予以证明，该合同亦不违反法律规定，亦属有效。在两份有效的合同之间如何确定权利保护顺位应当结合已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等因素考虑。根据本案的实际情况，考虑薛某琪与陆某龙、李某签订的合同系2012年购房合同的延续，陆某龙、李某已经支付了合同的对价、涉案房屋现已经过户至李某名下，在办理过户手续之后由李某、陆某龙实际控制占有，范某生已在2018年6月将房屋出售且现并不实际居住在涉案房屋内等诸多因素，本案中更应当优先保护陆某龙、李某的权利，范某生认为薛某琪与陆某龙、李某恶意串通损害其利益而签订房屋买卖合同没有证据予以佐证，故本院对其诉讼请求不予支持。

　　江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回范某生的诉讼请求。

　　范某生不服原审判决，提起上诉。

　　江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：(2014)惠民初字第02516号民事判决书认定陆某龙与薛某琪、薛某珍、薛某虎之间的房屋买卖合同无效，最终判决薛某琪、薛某珍、薛某虎返还陆某龙30万元购房款，据此可以认定陆某龙对薛某琪等人有确定的债权，但薛某琪等人未偿还该笔债务。2019年8月22日，陆某龙与薛某琪再次签订购房协议，约定以2012年8月8日协商的价格过户给陆某龙，并由陆某龙支付尾款4.5万元。同日，李某与薛某琪签订房屋买卖合同并办理网签备案，涉案房屋过户至李某名下后由李某、陆某龙实际控制占有。一审认定陆某龙、李某与薛某琪再次签订合同系2012年的房屋买卖合同的延续，并无不当。范某生认为薛某琪的行为是以房抵债，薛某琪于2015年已将房屋出售给其，薛某琪私自过户给李某的行为属于无权处分，但范某生与薛某琪签订房屋买卖合同后也未办理过户登记，范某生对薛某琪享有的并非物权，而是债权，陆某龙、李某支付合理对价后取得涉案房屋的物权，本案中并无证据证明薛某琪与陆某龙、李某恶意串通，一审根据本案的实际情况，认定更加应当优先保护陆某龙、李某的权利，并无不当。范某生要求撤销薛某琪与陆某龙、李某之间的房屋买卖关系的上诉主张，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。

　　江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案涉及在“一房数卖”情形下，多个买卖合同均有效且买受人均要求履行的情况下，对于多个买受人权利应当如何保护的问题。

　　“一房数卖”是“一物数卖”的典型表现形式，在日常生活中也较为常见。在房屋买卖合同关系中，各买受人均享有平等的债权，但在出卖人违约的情况下，若买受人均以继续履行合同这一特定的违约责任形式主张权利，鉴于买卖标的物的特定性，即会存在买受人之间权利保护的冲突，因此保护哪一方买受人的权利，即需明确买受人权利保护的顺序的认定标准。在对买受人权利保护顺序的认定上，遵循的基本原则仍应当是重点考虑各个合同的履行程度，从而确定对各个买受人的保护顺序。买受人权利保护应当结合是否办理所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等因素顺序确定，但恶意办理登记的买受人权利不能优先于已合法占有房屋的买受人。因此，在相对人均为善意的情况下，基于物权优于债权的基本原则，应当以是否办理物权变更登记即是否办理所有权变更登记作为确定权利保护顺序的首要确定因素；若均未办理所有权变更登记，则考虑各买受人对房屋的实际合法占有情况及合同履行情况，优先保护已经开始履行合同的买受人的利益；若合同均未开始履行，则重点审查合同的成立先后等因素，优先保护合同成立在先的买受人的利益。而对于其他无法履行合同、取得标的物所有权的买受人，其可以主张通过解除合同、赔偿损失等违约责任获得权利救济。

　　就本案而言，陆某龙、李某已经办理了涉案房屋的所有权变更登记，根据庭审认定2019年8月22日陆某龙、李某分别与薛某琪再次签订房屋买卖合同系陆某龙于2012年签订的房屋买卖合同的延续。因此陆某龙、李某分别与薛某琪签订买卖合同的时间也早于范某生，且陆某龙、李某已经支付了全部购房款，现业已实际占有取得涉案房屋，综合两份房屋买卖合同的履行程度，应当优先保护买受人陆某龙、李某的利益。因此法院对范某生主张要求判令薛某琪与李某、陆某龙之间的房屋买卖合同无效，要求薛某琪、李某、陆某龙配合办理过户手续的诉讼请求不予支持。

　　值得注意的是，结合具体的审判实践，在各因素的认定上仍然存在复杂性。在审查合法占有房屋及合同履行情况时，笔者认为：首先，应考量合同有无进行过预告登记，基于预告登记系法律赋予被登记债权以一定物权排他效力，故对于进行预告登记的买受人优先保护。但当预告登记权利人消极行使权利时，其请求权的排他效力也应当丧失，即买受人在自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，则预告登记失效，这种情况下预告登记权利人基于预告登记而享有的实现不动产物权本登记的请求权丧失了物权基础，其物权效力也因此而消灭。而对于自能够进行不动产登记之日的确定，也应当按照以非因预告登记权利人自身原因导致本登记障碍的情形消除而能够进行本登记的标准进行把握。其次，审查房屋合法占有情况，对于未办理预告登记但先行合法占有的买受人的权利应当优先保护。再次，审查购房款的支付情况。对于买受人均未办理预告登记，也未合法占有房屋，若买受人存在已经支付了全部购房款，或者支付部分房款并办理按揭贷款等情况，则表明买受人已经积极履行了其合同义务，系诚实信用原则的体现，对于其权利的保护应当优先于后付房款或者未付房款的买受人。最后，审查买卖合同成立时间。因合同关系仅是发生于合同当事人内部，故在认定方面也存在一定的阻碍：一是相比较所有权变更登记和合法占有房屋及合同履行情况的审查，合同订立时间一般体现为合同书面载明的时间，尚且不论当事人之间是否存在恶意串通倒签或者篡改时间，该时间的记载也不如前两项在履行留痕的具体内容上更具有客观性和严肃性。二是可能存在出卖人不诚信履约导致买卖双方之间多次签订合同或者反复签订合同的情形。对于不同主体之间签订多份合同，合同成立时间的认定就不能简单地依据合同载明的时间，可能会存在先签订的合同存在无效、被撤销等多种因素阻碍合同成立时间的判断，故应综合其他证据加以判断。例如，本案中涉及因先前签订的合同效力问题导致无法履行房屋过户，后恢复双方自愿履行的状态，双方又再次签订合同的情形，经过审理查明的事实综合认定陆某龙、李某与薛某琪于2019年签订合同系2012年购房合同的延续。因此，对于合同成立时间的审查，在司法实践中应当具体分析认定，需结合买卖合同载明的签订时间、网签备案时间以及其他证据综合加以认定。

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