【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市思明区人民法院(2020)闽0203民初16508号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：蓝某杰
被告：林某梅
第三人：潘某菲
【基本案情】
案外人陈某龙于1998年12月11日与某协会签订的《房屋拆迁赔偿协议书》,约定：某协会在办理长青北里该处50套产权的同时，将厦门市长青北里 31号×室房屋的全部产权归陈某龙所有，购房款由某协会负责，并于1998年12月15日将房屋交付给陈某龙居住。2016年6月19日，蓝某杰经房产营销顾问公司居间介绍，与案外人陈某龙签订了《房产预约买卖合同》。该合同约定：“陈某龙自愿将其位于厦门市长青北里31号楼×室房产出售给蓝某杰，总价款为人民币120万元。协议签订之日，蓝某杰应向陈某龙支付购房定金人民币20万元整，一手产权证办至陈某龙名下七日内，陈某龙必须通知蓝某杰办理产权过户，房管局出件单开出当日应付余款人民币100万元(以银行贷款为准)。双方协商同意，蓝某杰至房管局过户时实际的买受人由买方指定。”后蓝某杰又与案外人陈某龙签订《补充协议》,约定：“陈某龙保证2016年9月30日前办理好产权且过户给蓝某杰，陈某龙于2016年7月6日交房于蓝某杰使用，且同意蓝某杰装修该房屋。”合同签订当天，蓝某杰依约向陈某龙支付了20万元定金。陈某龙也于2016年7月9日将讼争房屋实际交付给蓝某杰，蓝某杰于2016年7月中旬对该房屋进行装修，但在装修期间，陈某龙突然反悔，阻止蓝某杰继续装修并强行收回房屋。蓝某杰考虑到陈某龙年纪较大，为避免产生意外，迫不得已中断装修并搬离讼争房屋。蓝某杰为主张权利，于2016年9月9日向贵院提起诉讼，要求陈某龙继续履行与原告蓝某杰之间的买卖合同，立即协助某协会办理将讼争房屋过户至陈某龙名下的相关手续，并在取得讼争房屋产权证后七日内协助办理该房产过户至蓝某杰指定人名下的相关手续。贵院以陈某龙尚未取得讼争房屋权属登记为由，驳回了蓝某杰的诉讼请求，原告向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院以同样的理由驳回蓝某杰的上诉请求。2020年6月中旬，经厦门市思明区人民政府出具的征收安置确认表确认：讼争房屋认定安置人员为陈某龙。表格备注：本表仅作为办理安置房产权手续之用。2020年2月7日，经厦门市鹭江公证处公证，陈某龙立遗嘱将讼争房屋赠与林某梅，陈某龙现已死亡，且林某梅业已作出接受遗赠的表示。综上蓝某杰认为，蓝某杰与案外人陈某龙签订的《房产预约买卖合同》及《补充协议》真实、合法、有效，双方均应严格按约定履行义务，讼争房屋已具备办理产权手续的条件，林某梅通过接受遗赠的方式获得讼争房屋，因此应当履行相应的义务。为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：1.林某梅继续履行蓝某杰与陈某龙签订的《房产预约买卖合同》及《补充协议》的义务，并立即将思明区长青北里31号×室房屋交付给蓝某杰；2.林某梅协助办理该房产过户至蓝某杰指定人潘某菲名下的相关手续。
【案件焦点】
林某梅是否需要履行蓝某杰和陈某龙签订的《房产预约买卖合同》及《补充协议》之义务。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：陈某龙与蓝某杰签订的《房产预约买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应依约全面履行。该《房产预约买卖合同》虽名称含有“预约”一词，综合两份合同的内容来看，合同条款已经就标的、价款、履行期限、履行方式、违约责任等内容进行了明确约定，故应当认定为是房屋买卖合同性质的本约合同。林某梅主张该案涉合同为预约合同，本院不予采纳。林某梅在蓝某杰与陈某龙的二审诉讼中作为陈某龙的委托诉讼代理人，对陈某龙将讼争房屋出售给蓝某杰的事实系明知，双方在此基础上所建立的赠与关系明显存在恶意串通之情形。依据双方签订的《房产预约买卖合同》第十五条的约定，案外人陈某龙应当在取得案涉房屋的产权后，办理过户手续至蓝某杰指定的第三人的名下，现因案外人陈某龙已去世，林某梅作为其遗赠人在受赠范围内继受房屋的权利义务。蓝某杰已向本院缴纳剩余购房款作为履约担保，其要求林某梅依约交付案涉房屋，并协助办理过户至其指定的第三人即潘某菲的名下，于法有据，予以支持。厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、林某梅应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区长青北里31号×室房屋交付给蓝某杰；
二、林某梅应于本判决生效之日起十日内协助将厦门市思明区×室过户至潘某菲名下。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
首先，从维护交易便利和保障交易安全的角度来讲，对于纯属财产性质的合同(如买卖和租赁合同),一方当事人死亡的，不应影响合同的效力。因为，虽然合同相对性原则是合同法中的一个重要原则，但该原则也是有例外的。当代无论是大陆法系国家还是英美法系国家为了符合交易便利和交易安全，衡平当事人与第三人之间，当事人与社会之间的利益，多数都在坚持合同相对性原则的基础上作了一些突破性的规定。我国也同样如此。比如，《中华人民共和国民法典》规定的关于第三人受益合同、代位权、撤销权以及买卖不破租赁等都在一定程度上突破了合同相对性原则。应当说，这些突破性的规定体现了我国立法从个体本位向社会本位法律思想的转变。本案中，房屋买卖双方的买卖合同仍然继续有效。被告虽已接受遗赠，已取得讼争房屋所有权，在接受遗赠的范围内应当承担该房屋上所附的权利义务，即接收购房款的权利和办理过户登记及交付房屋的义务。在交易过程中，如一方对合同相对方无特定要求，其有权要求继受主体履行合同义务。此外，从遗赠人与受遗赠人关于遗赠的主观性而言，双方均已明知讼争房屋出售给原告，双方之间的赠与合同关系明显具有主观恶性，即排除原告基于买卖合同而取得房屋相应权利。
其次，关于具有人身依附性的合同(如服务合同),一方当事人死亡的，合同效力自然终止。因为这类合同的签订，一般都是一方当事人基于对另一方当事人本人具有的经验、能力，甚至是个人品格方面的信任才与之签订相应的合同，对合同相对方具有特定性要求。在这种情况下，如果该当事人死亡，合同权利义务仍不终止的话，则有违另一方当事人订立合同的真实意愿了，这显然与《中华人民共和国民法典》规定的自愿原则有冲突。另外，含有人身依附的合同属于根据合同性质不可转让之合同。同理，其继承人或受遗赠人也不应继承该合同的权利和义务。因此，笔者认为此类合同的权利义务应该随着合同主体的死亡而自然终止。
为了消除一方当事人死亡后带来的合同效力不确定性风险，减少将来产生不必要的争议，应建议当事人在订立合同之时可在合同中明确约定一方当事人死亡作为另一方解除合同的条件，或者直接在合同中对于一方当事人死亡后，合同义务由其继受人继续履行。
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