【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　浙江省绍兴市中级人民法院(2021)浙06民终3888号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(反诉被告，被上诉人):狄某平

　　被告(反诉原告，上诉人):周某

　　第三人：房产置换公司

　　【基本案情】

　　2021年2月20日，狄某平(甲方)、周某(乙方)、第三人中介房产置换公司(丙方)就狄某平将其所有的房屋向周某转让事宜签订《房屋买卖合同》一份，对房屋产权、抵押情况作出说明，并约定乙方在签订合同时向甲方支付定金人民币7万元，其中1万元交房押金由丙方保管，等交房结束后由丙方交还甲方；2021年4月15日前过户，乙方应在约定的过户日前向甲方支付房款28万元，甲方配合乙方过户，若任一方违约，须承担违约责任。合同还约定，甲方应在收到全部房款时交付涉案房屋；乙方同意将首付款先支付甲方，让甲方用于归还涉案房屋银行剩余贷款。

　　合同签订当日，周某向狄某平支付定金7万元；狄某平收到定金后，向房产置换公司支付1万元，作为涉案房屋交付押金。2021年3月底，狄某平通过房产置换公司中介经办人周某某，向周某催付首付款28万元，但周某因没有筹集到款项，未能支付该款。此后，狄某平仍通过周某某向周某催付款项，并向周某某表达过“这个房子我真的不卖给他了”“本来银行1号扣款的，现在都几号了”“说话这么不负责任的，我也不敢和他交易了”等。直至4月11日下午，周某筹集28万元款项，告知周某某可以向狄某平付款。周某某即通过微信转告狄某平，但狄某平未予回复。周某某遂告知周某，狄某平可能不想卖房子了，先不要付款；周某即未付款。

　　2021年4月14日，狄某平与周某某电话联系，狄某平表示本来可以在4月1日归还银行按揭贷款，但周某并未打款，其对此有点担心，不想出售房屋，经周某某劝说，同意周某4月7日前付款，但4月7日周某仍未付款。因向按揭银行预约还款、抵押权的注销需要一定时间，鉴于此，狄某平提出，按照合同约定4月15日过不了户也跟其没有关系。周某某提出，他约了4月20号办理过户，如果4月20号来不及过户，那按约定程序走。周某某又表示，“你收他的钱，如果不想卖给他，他肯定得按合同走，如果继续卖，他28万元要转给你呀”。对此狄某平表示，“让他转给我嘛，我4月15号给他过户，过不了户，这总不怪我吧”。此后，周某未向狄某平支付款项。

　　【案件焦点】

　　涉案合同未能得以履行，是周某违约所致，还是狄某平违约所致。

　　【法院裁判要旨】

　　浙江省诸暨市人民法院经审理认为：涉案合同未得以履行系周某违约所致。首先，狄某平“不想卖房子了”之类似表述，尚不构成预期违约。本案中，虽然狄某平在2021年4月15日之前，表达过不想卖房子给周某的意思表示，但考虑到狄某平向按揭银行预约还款、注销抵押权需一定时间，故涉案房屋要在4月15日过户，周某必须在此前的合理期限将款项支付给狄某平。由于周某两次均未在狄某平催促的、较为合理的时间节点支付，且一旦周某过迟支付首付款，狄某平反而有因4月15日来不及配合过户而成为违约一方之虞，且狄某平从未表示不履行过户、交房等义务的意思。因此，狄某平“不想卖房子了”之类似表述，只能理解为因周某未能及时付款，狄某平心生不满对履行合同产生了抵触情绪，而不能理解为其已明确表示不再履行合同义务。

　　其次，周某实际未行使过不安抗辩权。及时通知对方是行使不安抗辩权的必经程序；但本案中没有任何证据能够证明，周某已就其行使不安抗辩权依法及时通知了狄某平。

　　因此，狄某平有权依照《中华人民共和国民法典》之规定，解除与周某签订的涉案合同。另，双方约定的违约金数额显然过分高于造成的损失，本院根据周某的申请予以调整，确定由周某支付狄某平违约金3万元；该款在周某已经支付的定金7万元中予以扣付。

　　周某以狄某平违约为由提出反诉，虽其理由不成立，但鉴于本院已支持狄某平要求解除合同之诉请，且减少周某应支付的违约金至3万元，本院对周某诉请合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。

　　浙江省诸暨市人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，第五百六十五条第二款，第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条，第五百八十五条第一款、第二款之规定，判决如下：

　　一、狄某平与周某签订的《房屋买卖合同》于2021年7月20日解除；

　　二、周某支付狄某平违约金3万元，该款从周某已经支付的定金7万元中扣付；

　　三、狄某平返还周某定金4万元，限本判决生效之日起五日内付清；

　　四、驳回狄某平的其他诉讼请求；五、驳回周某的其他反诉请求。

　　周某不服一审判决，提出上诉。

　　浙江省绍兴市中级人民法院经审理认为：同意一审法院的裁判意见。浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　预期违约是指一方当事人明确表明其将不履行合同，或者通过其行为表明在合同履行期限到来前不履行合同，《中华人民共和国民法典》第五百七十八条对此作了阐述并规定相对方可以在履行期限届满前请求预期违约方承担违约责任。

　　预期违约包括明示违约和默示违约两种。本案中，周某提出狄某平作出了不履行合同的意思表示，属于明示违约。

　　笔者认为，在具体个案中，不能仅以当事人大量言语表述中的特定语句认定构成明示违约，还应当结合当事人作出表述的原因、总体意思表示、性质等综合因素加以判断。

　　首先，根据案涉合同约定及预约归还贷款、注销抵押权的实际情况，周某应在合理期限前支付款项，其两次未支付款项的行为使狄某平对继续履行合同产生担忧，故尽管狄某平作出了“我不卖了”“我不想卖了”之类表述，但显然类似表述是狄某平在催促周某尽快支付首付款未果后出于发泄内心不满作出的一种正常的情绪表达。

　　其次，从整个案涉事实发生的流程来看，狄某平与中介机构经手人周某某有过多次交流，在首次要求付款未果后，仍同意将付款期限放宽至4月7日，显然对合同的履行抱有期待；且其从未表示过不履行过户、交房等义务的意思。综观整个过程，尽管狄某平有过不履行合同的情绪性表达，但结合总体的意思表示，其主观上还是希望合同能够履行。

　　最后，不安抗辩权和预期违约具有一定的相似性，但是二者在性质、构成要件、救济措施上均有所不同，不能相互替代。一是二者性质不同。不安抗辩权在性质上属于抗辩制度的范畴，而预期违约在性质上属于违约责任制度的范畴。二是构成要件不同。不安抗辩权既适用于债务人客观上欠缺履行能力的情形，也适用于其主观上欠缺履行意愿的情形，而预期违约仅适用于债务人主观上明确拒绝履行的情形。三是救济措施不同。债权人行使不安抗辩权，不能径直解除合同或请求损害赔偿，而仅能以抗辩的形式在一定条件下中止或拒绝履行自己所负担的合同义务。而预期违约债权人可以径直主张解除合同并要求债务人承担违约责任。因此，不安抗辩权和预期违约分别对应着预期不履行的“渐进性”救济和“径直性”救济两套规则，在合同履行中的同一场合，就不安抗辩权和预期违约，当事人只能择一适用。本案中，周某在提出反诉时直接要求解除与狄某平之间的涉案合同，并要求后者承担违约责任，而非主张暂时中止履行合同债务，因此其实际援引的是预期违约，而非不安抗辩权。

　　综上，对是否构成预期违约，不能仅依据当事人大量表述中的特定语句作出判断，当事人出于发泄内心不满情绪作出的不履行合同的表述并不必然构成预期违约，仍应结合其全部表述和案件整体事实予以认定；而行使不安抗辩权应以及时通知对方为必要程序；最后应注意的是，尽管不安抗辩权和预期违约具有一定的相似性，但二者在性质、构成要件、救济措施上均有所不同，因此在合同履行中的同一场合，预期违约与不安抗辩权只能择一适用。

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