【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初6361号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：贺某

　　被告：王某初

　　【基本案情】

　　王某初因13号农村宅基地房屋拆迁安置得到某小区19号803室房屋。2016年11月23日，王某初与贺某签订《房屋买卖协议书》一份，约定：贺某购买王某初位于惠山区某小区19号803室安置房(70平方米，已装潢),总价25万元，由贺某于签订协议时一次性支付，王某初出具收条为凭；贺某付清房款后，王某初立即将房中的所有钥匙交付给贺某，同时王某初立即搬出该房，该房所有权归贺某所有；该房在今后办理房产证时，王某初应全力配合贺某，提供相关证据和手续，房屋过户费用由贺某自己承担；双方不得反悔违约，如有违约，由违约方支付违约金10万元。当日，贺某向王某初支付购房款25万元，王某初向贺某出具收条。

　　双方签订购房协议后，王某初即将该房屋交付贺某，贺某居住至今。2020年10月20日，王某初就803室房屋办理不动产登记，登记在其名下，该房屋建筑面积为78.85平方米。2020年10月27日，贺某通过EMS特快专递向王某初户籍地(王家庄村南村头13号)发送《协助过户通知书》,催促王某初于接到通知后10日内通知贺某前往行政服务中心办理过户手续。经查，该邮件未妥投王某初而被退回。2020年10月29日，贺某诉至法院，请求法院判令：(1)王某初继续履行双方在2016年11月23日签订的《房屋买卖协议书》;(2)王某初将案涉某小区19号803室房屋过户至贺某名下；(3)王某初承担违约金5万元；(4)王某初承担怠于协助其办理过户手续而造成的土地出让金、税费增加的部分(该金额还未实际产生)。

　　另查明，双方在签订《房屋买卖协议书》时并未对涉案房屋的实际面积进行测量，贺某称房屋按套出售总价25万元，王某初称按70平方米计算总价，每平方米3500元左右，双方协商后总价凑整25万元。

　　【案件焦点】

　　安置房办理房产证后房屋建筑面积大于买卖合同约定面积的，出卖人是否有权要求买受人按照房屋实际登记面积补足超出合同约定面积部分的差价。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：贺某与王某初之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。贺某作为买受人已经按约支付全部价款，并实际入住、使用该房屋，而王某初已经取得涉案房屋的产权证，涉案房屋也已经具备办理产权转移登记手续的条件，故贺某要求王某初继续履行合同，配合其办理产权变更登记手续，法院予以支持，相应税费按照约定由贺某自行负担。

　　关于王某初要求贺某按目前市场价补足超出70平方米部分面积的差价后才同意过户的抗辩意见，该院认为，首先，涉案房屋在交易时为现房，双方在签订买卖合同时并未对房屋的实际面积进行测量，也并未明确约定每平方米的交易单价，应视为双方是在对房屋所处地段、楼层、结构、面积等因素综合考量情况下协商确定的房屋价款；其次，双方在签订协议时，产权证尚未办理，应当能够预见最终产权登记时核定的面积与拆迁安置协议所载的安置面积可能不符，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易，即使今后面积产生误差，双方亦接受此种瑕疵给付；最后，双方在签订协议时并未对出现登记面积与协议面积不符约定相应的处理办法，事后双方亦未对此情况达成补充协议，而双方签订协议后，已经按约定履行，贺某已付清房款，王某初已将房屋交付，贺某业已实际入住、使用该房屋至今。综上，王某初要求贺某按照目前市场价补足超出70平方米部分面积的差价，没有事实和法律依据，不予支持。

　　江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、王某初继续履行与贺某于2016年11月23日签订的《房屋买卖协议书》;

　　二、王某初于本判决生效之日起十日内协助贺某将案涉某小区19号803室房屋过户登记至贺某名下(过户相关税费由贺某负担);

　　三、驳回贺某的其他诉讼请求。

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　近年来，在房屋交易市场中，安置房因数量多、价格相对便宜的原因成为二手房买卖的“新宠”,但安置房在一定期限内不具备上市交易的条件，故在交易过程中存在诸多的风险和问题。经常出现的一个情况为：房屋买卖合同中的房屋面积往往是根据拆迁安置补偿协议来约定的，但几年后办房产证时出卖人发现房屋实际建筑面积往往会大于当时交易的约定面积，此时，出卖人是否有权要求买受人按照实际房产证面积补足面积差价呢?

　　讨论这个问题的前提为双方在房屋买卖合同中未约定对房屋面积出现差额时的处理方式，若合同有约定，则一般应按约定处理。对于未有约定的，主要应从以下两个方面进行考量：

　　第一，房屋买卖合同约定房屋价格的计算方式系明确按单价×面积计算房价还是以整套房屋确认房价。如果双方在房屋买卖过程中明确约定了房价按照面积单价确定，则房屋买受人补差价比较符合双方签订合同时的预期，但该差价应该按照房屋买卖当时房屋的市场价确定，而不是产生争议时的市场价。如果双方在签订合同时仅约定房屋总价款，并未明确约定房价按单价×面积的计算方式，宜认定双方是按套进行的房屋交易。安置房在交易时往往尚未办理房产证，无法明确房屋的具体面积，“按套计价”的交易方式和计价办法，并不违反法律的禁止性规定，也系双方当事人的真实意思表示，若出卖人几年之后又以房屋的登记面积发生了差异而要求买房人补足面积差价，不符合双方当时的约定，也不符合诚实信用的基本原则，从保障交易安全的角度出发，也不宜再补足差价。

　　第二，双方在签订合同时是否已经对房屋的各项情况有充分的了解，重点包括交易房屋是否为现房、房屋的物理状态等。若双方当事人交易房屋为现房，也对合同标的物进行了现场考察，应视为双方对合同标的物的现实状况是明知的，在此情形下双方在房屋买卖合同中若仅约定房屋总价款，应认定为双方是在对房屋所处地段、楼层、结构、面积等因素综合考量情况下协商确定的房屋价款。在标的物的物理状态并未发生实际变化的前提下，出卖人对于房屋未经产权登记即出售在客观上有可能发生登记面积的差异，应当有充分的预见，且交易房屋系拆迁安置所得，出卖人应预见到产权登记时核定的面积与拆迁安置协议所载的安置面积可能会有不符，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易。即使今后面积产生误差，并且自愿接受可能出现的瑕疵，也不宜再支持补足面积差价。

　　结合本案，诉争房屋系拆迁安置而来，交易时房屋已经存在，买卖双方在对房屋的各项情况有充分了解的基础上订立房屋买卖合同，且约定按套计算房屋总价，在此情形下双方在房屋买卖合同中若仅约定房屋总价款，应认定为双方是在对房屋的各项因素综合考量情况下协商确定的。在房屋办理不动产登记时，其物理面积并未发生改变，只是登记面积和拆迁安置面积发生了差异。无论从民法意思自治和诚实信用的基本原则出发，还是从保障交易安全和交易秩序的角度出发，均不应支持补足面积差价。据此，法院也能进一步引导市场主体维护依法成立的合同效力，自觉诚信履约，针对合理的履约预期，增强风险防范，必要时明晰、细化合同条款，在依法有效保护自己合法财产的基础上，维护正常的房产交易秩序。

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