【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　福建省厦门市思明区人民法院(2020)闽0203民初18846号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：杨某龙

　　被告：杨某强、陈某玉

　　【基本案情】

　　2020年4月13日，杨某强与杨某龙签订《存量房屋买卖合同》,约定杨某强将厦门市思明区×室房屋(以下简称讼争房屋)出售给杨某龙，购房总价940万元(71876.43元/平方米);杨某强应在产权转移30日内将原有户口迁出等内容。签约前，讼争房屋因存在违建被城市管理行政执法部门冻结产权，杨某强将该情况告知杨某龙。签约当日，杨某龙向杨某强支付定金20万元。签订合同后，讼争房屋学位由原学区变更为S小学；且根据调整后于2020年6月发布的招生公告，同一套房产只能有1位适龄儿童在一年级至六年级就学。公告发布当日，杨某强将自己及其儿子的户口迁入讼争房屋。2020年8月12日，杨某强告知中介公司讼争房屋交易限制已解除，双方约定于2020年8月20日共同前往银行办理商业贷款面签。2020年8月18日，杨某强微信告知中介公司工作人员其已将自己及其儿子的户口迁入讼争房屋并占用学位。当天中介公司工作人员将该情况转达杨某龙。2020年9月25日，杨某强将自己及其儿子的户口迁出讼争房屋，此时杨某强的儿子已入读S小学玉屏校区。

　　另查明，讼争房产系杨某强婚前个人财产。

　　本案审理期间，本院委托鉴定机构对学位占用与否情况下讼争房屋市场价值的差价进行评估鉴定。首选和备选鉴定机构以无法对学位价值进行准确量化、难以量化学位占用情况对房屋价值的影响为由先后退回鉴定。

　　【案件焦点】

　　合同履行期内杨某强迁入户口并占用学位的行为是否构成违约，若违约应承担何种违约责任。

　　【法院裁判要旨】

　　福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：存量房市场中，买方愿意为学位未占用的住宅房屋支付更高对价，与之相应卖方则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响市场交易价格。讼争房屋是本市一流“学区房”,签订买卖合同时杨某强及其子女户口未迁入房屋，房屋学位未被占用。根据合同关于户口的约定以及“学区房”交易习惯，足以认定双方约定的交易标的为户口和学位未占用的房屋、约定的购房总价为户口和学位未占用下的价格，杨某强应将未占用户口和学位的房屋交付并过户给杨某龙。合同履行过程中，杨某强将自己及其子女户口迁入讼争房屋并入学占用学位，根据现行招生政策讼争房屋六年内不再附着学位权益，讼争房屋客观上必然产生市场价值贬损。杨某强无法依约向杨某龙交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，应当承担瑕疵履行违约责任。在对杨某龙关于减少价款的诉讼请求应予支持的前提下，减少价款的金额为学位未占用与学位已占用两种状态下的讼争房屋市场价值的差价。关于上述差价，亦即减少价款的金额，在鉴定机构退回鉴定的情况下，本院依法酌情认定。按照中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，出于教育资源合理配置导向下“学位价值”不宜炒作的考量，参考证人证言、二手房中介网站反映的市场信息，结合本地市场交易习惯，本院酌情认定本案减少价款的金额为成交总价的4%即37.6万元。同时，杨某强瑕疵履行引发本案纠纷并导致合同中止履行，杨某龙主张继续履行合同，恢复履行后《存量房屋买卖合同》约定的双方合同义务履行期限应当相应顺延。杨某龙第三项诉讼请求主张的违约金过分高于违约造成的损失，杨某强已通过减少价款承担相应违约责任，杨某强瑕疵履行还导致合同迟延履行，给杨某龙造成已付20万元定金在迟延期间的资金占用利息损失。对该项诉求在违约所造成的资金占用利息损失的1.3倍范围内予以支持。此外，讼争房屋系杨某强婚前个人财产，对杨某龙关于陈某玉共同承担责任的诉讼主张不予支持。

　　综上所述，对杨某龙的诉讼请求，本院部分支持。福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条，第五百七十七条，第五百八十二条，第五百八十三条，第五百八十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条等规定，判决如下：

　　杨某龙与杨某强关于买卖讼争房屋的《存量房屋买卖合同》项下售房价款减少376000元(减少后总价款为9024000元);

　　判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

　　【法官后语】

　　近年来，部分房地产热点城市出现了“以学区房等名义炒作房价”的不良市场风气，在此畸形市场氛围下学区房价格非理性上涨，二手房买卖中关于学区和学位的欺诈、占用、虚假宣传纠纷多发，围绕学位权益展开的民事案件成为司法实践的新课题。本案的启示意义在于，确认了学区房买卖合同中交易房屋的权利内涵包含学位权益，出卖人应当履行将未占用学位的房屋交付并过户给买受人的学位保证义务；该义务系学区房买卖合同的主要义务，兼具默示契约约定义务和瑕疵担保法定义务的双重特征；违反该义务产生普通违约责任与瑕疵担保责任竞合的后果。发生纠纷时，买受人有权选择继续履行合同并主张减少价款等多种形式的瑕疵担保责任。

　　一、学位保证的约定义务面向：默示契约

　　学区房买卖中，合同对学位事宜明确约定时，出卖人负有相关保证义务当无疑义。然而合同未就学位进行约定时，当事人难免对交易标的是否包含学位权益、出卖人是否负有学位保证义务产生争议。此时可根据《中华人民共和国民法典》第六百一十六条规定，引致适用该法第五百一十条第一项的规定，按照合同相关条款或者交易习惯加以认定。具体而言，在住房交易市场中，买受人愿意为学位未占用的住房支付更高对价，与之相应出卖人则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响买家的购买意愿以及住房的市场价值，学位权利客观上具有市场价值，能够为货币价格所衡量。因此学区房买卖的标的不但包括作为物理实体的房屋，还包括附着于房屋之上的户口以及由此衍生的受教育权(学位)等无形资源和权利。学区房交易中出卖人负有学位保证义务，此为合同主义务的组成部分。若出卖人违反之，则买受人可视具体情况依据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十五条、第五百八十七条的规定主张违约损害赔偿、违约金、定金等违约责任。

　　二、学位保证的法定义务面向：瑕疵担保

　　人们所关注的商品质量，是以期待商品实现某种特定功能为前提的。买卖合同语境下作为标的物的商品功能与合同目的息息相关，买卖标的物的质量内涵必须结合合同目的、依照通常交易观念加以判定。若买卖标的物的“实际性能”按照合同目的低于“应有性能”,甚至不能实现合同目的，则应认定存在质量瑕疵。我国具有尊师重教的传统，是否有利于子女接受便捷、优质的教育，自古以来就是广大人民群众所关注的住房使用价值的重要因素，学区房的买受人期待一并受让房屋附着的学位功能并为之支付相应对价，能够正常使用学位实现就学权益是学区房质量的重要范畴和应有之义。故而，出卖人无法给付带学位权益房屋的，买受人可依据《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定，主张该法第五百八十二条至第五百八十四条规定的包括减价权在内的质量瑕疵担保责任。

　　三、酌定减价金额的价值衡量与利益衡平

　　“继续履行+减少价款”是学位占用情形下学区房买受人的一种诉讼策略，有利于促使合同恢复等价有偿、实现当事人利益平衡、保障交易安全和促进房屋流转。争议焦点和审判难点通常在于因学位占用减少价款的金额如何确定，对此可首选委托专业机构进行评估鉴定。若评估鉴定落空，则由人民法院酌情认定。学区房过热市场环境下，酌定减价金额面临两难：一方面，倘若遵循市场过热现状，通常酌减金额较高，易传导、放大学位价值，对学区房炒作起到推波助澜作用；另一方面，倘若撇开市场行情对价格予以审慎，则酌减金额偏低，诚信守约并付出“真金白银”的买受人权利无法充分救济，失信违约的出卖人反而因责任较轻而得利，这与诚信、公平的民法基本原则以及社会主义核心价值观相冲突。

　　法官酌情认定学位差价，应尽量克服认知局限，在调查取证、价值取向、表述形式等方面加以审慎，在此基础上作出客观公允的判断。首先在调查取证上，应发挥主观能动性，拓宽信息来源，掌握市场动态，中介人员的证言、网上公开的成交数据以及有影响力的专业媒体、论坛、公众号文章等是获取价格信息的常见渠道。其次在价值取向上，注意把握“房住不炒”定位与诚信履约之间的衡平。对非理性的成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹学区房价格的评论报道等，不可照单全收，不对学位价值过度渲染和拔高。另外，应当正视社会普遍存在的学区房交易习惯，不宜无视或过度贬抑学位价值。如此，方能既充分救济守约方，又有效惩戒违约方。最后在表述形式上，宜采用占总价款百分比的相对值与绝对值相结合的方式表述价款减少，便于当事人一目了然地识别学位价值在房价中的占比，直观感知价款减少的程度，也由此向社会传递反对学区房炒作的明确信号，从而引导民众理性进行学区房交易，遏制经济市场中学区房炒作的恶性循环。

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