【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第三中级人民法院(2021)京03民终11508号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):孙某光

　　被告(被上诉人):付某、房地产经纪公司

　　【基本案情】

　　2020年10月17日，付某(出卖人、甲方)与孙某光(买受人、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定付某将其所有的涉案房屋出售于孙某光。双方另约定：“……第三条经纪情况……具体权利义务，由出卖人、买受人与房地产经纪机构另签订居间服务合同，具体约定见居间服务合同和售后服务合同……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式……定金为履行本合同所支付的定金，出卖人违约的，应当双倍返还定金；买受人违约的，无权要求返还定金……第六条权属转移登记……(二)签订本合同时，买受人或者买受人指定的第三方应当确认其具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。因为买受人购房资格问题导致本合同迟延履行或不能履行的，买受人应当承担迟延履行或合同不能履行的违约责任……”

　　同日，孙某光(买受人、乙方)、付某(出卖人、甲方)、房地产经纪公司(居间方、丙方)签订《居间服务合同》,约定：“……第一条居间服务及标准。1.甲乙双方确认，共同委托丙方作为交易居间方，促成了双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,在居间过程中，丙方已经向甲、乙双方提供的居间服务包括：(1)为甲方房屋提供了市场推广，寻找潜在买家；(2)为乙方推荐市场上的待售房屋信息；(3)代领乙方实地看房；(4)为甲、乙双方提供房屋交易政策咨询；(5)为甲、乙双方提供房屋交易贷款咨询；(6)为甲、乙双方提供房屋过户税务咨询；(7)为甲、乙双方提供二手房市场分析；(8)参与甲、乙双方商谈，促成甲、乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》。2.甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，丙方的全部居间义务完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费……5.如甲、乙双方协商解除《北京市存量房屋买卖合同》,居间服务费尚未实际收取的，由甲、乙双方向丙方承担连带支付义务；已经收取服务费的，不予退还……”

　　2020年11月14日，房地产经纪公司退还孙某光手续费15000元，孙某光为房地产经纪公司出具《收条》。

　　另查一，付某、孙某光分别通过微信与房地产经纪公司员工任某敬沟通购房资格审核无法通过一事，孙某光要求宽限时间并通过任某敬转达，“以孩子没有户口本”为由，告知购房资格未通过审核。2020年11月6日和2020年11月7日，孙某光、付某、付某澜、任某敬通过微信沟通是否履行房屋买卖合同一事，付某希望孙某光继续履行合同，孙某光拒绝履行合同。

　　另查二，2020年11月14日，孙某光、付某在诉前调解阶段，协议解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,对合同解除后的其余争议问题，双方协商未果，进入诉讼阶段。庭审中，孙某光、付某认可双方签订的前述合同在2020年11月14日解除，房地产经纪公司主张该事实与其无关，未发表意见。

　　在本案审理过程中，本院依据付某申请，调取了住房和城乡建设委员会的核验资料，该资料显示2020年12月9日核验结果为核验不通过，2020年12月10日核验结果为核验通过并说明“经核实，孙某光婚姻状况为离异，与第二任妻子婚生子女没有户口，经市建委，区住建委，以及区派出所各单位部门沟通，允许孙某光在区政务服务局住建委窗口，办理购房资格审核业务”。

　　【案件焦点】

　　1.孙某光是否具有违约行为；2.房地产经纪公司的居间服务费是否应予退还。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市密云区人民法院经审理认为：第一，孙某光是否具有违约行为。根据本案现已查明的事实，孙某光因购房资格审核未通过而未能按照约定履行与付某的合同义务，客观上已经构成违约。孙某光未履行合同约定并无法定免责事由，且其主动提起诉讼要求解除合同关系，明确拒绝履行合同，故本院对孙某光要求返还定金的诉讼请求不予支持。第二，房地产经纪公司的居间服务费是否应予退还。根据本案查明事实，房地产经纪公司促成了孙某光与付某的房屋买卖合同订立，房地产经纪公司已经履行了《居间服务合同》的约定义务，后孙某光、付某协商解除房屋买卖合同关系，房地产经纪公司不应退还已经收取的居间服务费。此外，《居间服务合同》系《北京市存量房屋买卖合同》附件之一，为便于解决当事人争议，减少当事人诉累负担，本案对孙某光该项诉讼请求一并予以处理。

　　北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十一条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回原告孙某光的全部诉讼请求。孙某光不服一审判决，提出上诉。

　　北京市第三中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，二审法院关于孙某光提出房地产经纪公司未尽到资格审核职责造成其购房审核未通过一节，认为在没有明确法律、法规、政策规定的情况下，不能苛责中介机构在政策咨询阶段全面解答所有实际操作中可能遇到的特殊情况，孙某光提供的现有证据不足以证明房地产经纪公司未尽到资格审核职责。孙某光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案争议焦点为房地产经纪公司是否应退还孙某光代理费18000元，即房地产经纪公司对孙某光的购房资格是否尽到审查义务。

　　二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要，然而从法院审理相关案件反映情况来看，中介机构提供的居间服务存在问题，包括但不限于没有充分告知房屋信息，没有对买受人购房资格进行初步审查及未对房产信息进行充分调查。

　　虽然中介机构提供的居间服务存在上述诸多问题，但我国法律、法规对中介机构提供服务内容的规定较少且多属原则性规定。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　在我国法律、法规及相关政策没有明确规定的情况下，应以居间服务合同约定认定中介机构的服务内容。

　　本案中，根据《居间服务合同》的约定，房地产经纪公司已经提供的居间服务包括为双方提供房屋交易政策咨询、参与双方商谈，促成双方签署《北京市存量房屋买卖合同》。孙某光在协议上签字确认并支付了居间服务费，可认为其认可房地产经纪公司已经向其提供了房屋交易政策咨询服务。房地产经纪公司对孙某光是否系北京户口及名下有无房屋情况等进行初步审查认定孙某光具有购房资格，在法律、法规没有明确规定和北京市限购政策并未对孩子户籍进行说明的情况下，应以居间服务合同约定认定房地产经纪公司对孙某光的购房资格尽到审查职责。

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