【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　重庆市第三中级人民法院(2021)渝03民终10号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):汪某生

　　被告(上诉人):邓某文、王某梅

　　【基本案情】

　　汪某生系原重庆市南川区甲村村民，1991年在该村拥有农村房屋一套，该房屋2004年被征用拆除。邓某文、王某梅系重庆市南川区乙村村民。2004年8月1日，汪某生(乙方)与邓某文、王某梅(甲方)签订了《房屋买卖协议书》,该协议书约定，甲方有房屋一幢两楼一底进行公开买卖。经甲、乙双方共同协商达成如下协议：(1)甲方纯收16万元人民币。(2)乙方付清现金后，甲方将现有的《土地使用证》《房屋产权证》及建房时使用吴某明包产地《协议》交给乙方。乙方自愿去交纳其他一切税费及变更房屋使用所需用的手续。

　　(3)房屋买卖以现金收条日期三个月内交房给乙方。(4)甲、乙双方买卖后不得反悔，违约者拿20%违约金。(5)四至界见《土地使用证》。协议签订后，汪某生将购房款16万元全部支付给了邓某文、王某梅，邓某文、王某梅也将房屋及产权证等交给了汪某生，汪某生在该房屋居住至今，并对该房屋进行了改建。

　　涉案房屋坐落地原南川县隆化镇某村1组因合并后现为重庆市南川区某街道6组。2019年12月27日，因南川区城市建设的需要，经重庆市人民政府的批准，对南川区某街道北郊居委6组等2个居委2个组集体用地转为建设用地并予以征收，涉案房屋在被征收范围之内。因该房屋至今未过户仍登记在邓某文、王某梅名下，邓某文、王某梅拒不配合汪某生领取拆迁款，汪某生起诉至法院请求确认其与邓某文、王某梅于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》有效。

　　【案件焦点】

　　汪某生与邓某文、王某梅于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》的效力问题。

　　【法院裁判要旨】

　　重庆市南川区人民法院经审理认为：汪某生与邓某文、王某梅均是具有民事行为能力的公民，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，合同签订后，邓某文、王某梅已将涉案房屋交付给汪某生居住使用，汪某生已向邓某文、王某梅支付了全部房屋价款，双方已经履行了主要合同义务。虽然涉案房屋的土地性质在签订合同时属于集体土地，且至今未取得审批手续，但由于该房屋现在已经属于拆迁范围，且该房屋所在区域已纳入城镇规划范围，已不再具有原农村宅基地的本来属性。因此，双方所签订的《房屋买卖协议书》依法应当有效，故对汪某生的诉讼请求，依法予以支持。对邓某文、王某梅以涉案房屋登记性质为集体土地以及双方并非同一集体经济组织成员为由，请求确认双方所签订的《房屋买卖协议书》无效的辩解，与查明的事实不符，依法不予采纳。

　　重庆市南川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

　　汪某生与邓某文、王某梅于2004年8月1日签订的《房屋买卖协议书》有效。

　　邓某文、王某梅不服一审判决，提出上诉。

　　重庆市第三中级人民法院经审理认为：集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；但涉案房屋坐落地的集体土地已纳入城镇规划范围，涉案房屋亦属于拆迁范围，已不再具有原农村宅基地的属性；且双方签订涉案房屋买卖协议十五年来无争议，只因涉案房屋涉及征地拆迁补偿款而引发争议，遵循诚实信用原则，确定涉案房屋买卖协议有效更能维护经济秩序。因此，一审法院确认涉案《房屋买卖协议书》有效并无不当。

　　重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　在我国，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。用于建造房屋的土地，分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地属于集体所有。农村宅基地的使用主体是本集体经济组织的农村居民，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。因此宅基地使用权是一项与特定身份相关联的权利，即需要拥有该集体经济组织成员的身份，才能申请并取得宅基地使用权。

　　按照我国现行的房地产制度，出卖农村房屋的，宅基地使用权也一并转让。实践中，对于集体经济组织成员向本集体经济组织成员以外的城镇居民或农村居民转让农村住房和宅基地的，因违法集体经济组织的成员权属性，一般应认定合同无效。

　　本案中，汪某生与邓某文、王某梅均为完全民事行为能力人，汪某生因其原本房屋被征收需购房居住，邓某文、王某梅将其闲置的农村房屋出售给汪某生，是其真实意思表示，双方实际履行了买卖合同，汪某生一直居住该房屋十五年之久并对该房屋进行了改建。虽然集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地，买卖合同因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，但本案所涉房屋坐落的集体土地已纳入城镇规划建设范围，土地性质改变，不再需要特定身份，导致合同无效的情形已经消失，该合同成立并生效。

　　再则，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。汪某生与邓某文、王某梅在签订买卖合同并实际履行后，双方十五年以来一直无争议，现因案涉房屋被纳入拆迁范围，涉及征地拆迁补偿款引发争议，依据诚实信用原则，确认买卖双方合同有效并未损害国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益，更有利于维护社会经济秩序。

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