【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　湖北省宜昌市中级人民法院(2022)鄂05民终结230号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):曹某榕

　　被告(被上诉人):蔡某

　　【基本案情】

　　2020年8月26日，曹某榕与蔡某通过房地产营销策划公司居间签订《存量房买卖合同》,合同约定曹某榕将其坐落于房屋以90万元价格出售给蔡某。合同第二条第一项约定：出售方应在签订本合同后3个工作日内将房屋权属证明原件交给居间方保管，办理房产交易相关手续。合同第二条第四项约定：该房屋已经设定抵押，出售方最迟应于2020年9月20日前办理完毕所有解除抵押登记手续。合同第五条第一项约定：购买方应于本合同签订当日将第一笔定金1万元支付给出售方。合同第五条第二项约定：购买方应在贷款审批通过且出售方预约银行还款当日，将第一笔款项20万元支付给出售方。购买方拟贷款金额为68万元，买卖双方应于本合同签订后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第八条约定：买卖双方应共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准，若本合同第六条第四款约定的解封截止时间超过本条款的权属转移登记截止时间，则买卖双方应于卖方按期解封后10个工作日内办理权属转移登记手续。如购买方为商业贷款/组合贷款的，其应在办理出不动产权证书且银行出具抵押资料后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记手续。合同第十一条第一项：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金。合同第十一条第五项约定：买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。合同签订后，2020年8月26日，曹某榕收到蔡某支付的定金及房款22万元。2020年9月17日，曹某榕将孝子岩路房屋过户给蔡某。2020年10月13日，蔡某与某银行宜昌分行签订《个人住房组合借款/担保合同》。该合同约定：贷款人同意向借款人发放个人组合贷款，金额为68万元，其中商业性贷款18万元，公积金贷款为50万元。2020年10月19日，蔡某与某银行宜昌分行将抵押登记资料递交给宜昌市不动产交易和登记中心。2020年10月22日，宜昌市不动产交易和登记中心为案涉房屋办理他项权利登记，权利人为某银行宜昌分行，被担保债权数额为68万元。2020年11月17日，曹某榕收到某银行所放贷款。2021年9月2日，曹某榕诉至法院，请求法院判令蔡某支付违约金31950元(2020年9月6日至2020年11月17日)、律师费5000元和诉讼费。

　　【案件焦点】

　　1.如何确定二手商品房买卖中买卖双方各自的合同义务；2.因办理银行抵押贷款审批手续导致的银行放款时间延长购房者是否应当承担违约责任。

　　【法院裁判要旨】

　　湖北省宜昌市点军区人民法院经审理认为：曹某榕与蔡某签订的《存量房买卖合同》,系双方当事人的真实意思，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。上述购房合同及协议签订后，曹某榕已经按照约定履行了自己的合同义务，并于2020年9月17日将房屋产权转移登记为蔡某。2020年10月13日，房地产营销策划公司工作人员通知蔡某去某银行宜昌分行签订抵押贷款合同，当日，蔡某与某银行宜昌分行签订《个人住房组合借款/担保合同》。因此，蔡某至迟应于2020年10月17日前将相关资料送交产权登记部门，2020年10月19日，与某银行宜昌分行将抵押登记资料递交给宜昌市不动产交易和登记中心，逾期2天，蔡某应按照协议约定向曹某榕支付相应的违约金。关于蔡某提出违约金计算标准过高请求调整的请求，本院予以支持，对于违约金按照2020年10月全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)四倍计算。因《存量房买卖合同》已约定违约方须承担守约方律师费，曹某榕亦提交证据证实，故应予以支持。

　　湖北省宜昌市点军区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：

　　蔡某支付曹某榕违约金770元及律师费5000元。曹某榕不服一审判决，提出上诉。

　　湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：案涉房屋办理他项权利登记需要银行和蔡某共同向不动产交易和登记中心提交相关的抵押登记资料，而其中一项重要的资料就是抵押贷款合同。涉案房屋虽然于2020年9月17日过户登记到蔡某名下，但房屋买卖合同约定的是“应在办理出不动产权证书且银行出具抵押资料后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记手续”,并未约定必须在多长时间内签订抵押贷款合同，按照交易习惯，应当给予银行和蔡某一个合理的签订抵押贷款合同的准备期间。银行和蔡某于2020年10月13日签订抵押贷款合同，尚属合理期间范围内。且《房屋交易按揭、过户服务合同》约定：甲、乙双方同意委托丙方为乙方提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务。蔡某按照房地产营销策划公司通知的时间去签订了抵押贷款合同，并未拖延。故签订抵押贷款合同之前的期间不能认定为违约。2020年10月13日，抵押贷款合同签订后，抵押登记资料已准备齐全。按照合同约定，蔡某应当在3个工作日内(即2020年10月16日内)将相关资料送交产权登记部门，但蔡某于2020年10月19日才提交资料，一审据此认定蔡某违约三天并无不当。曹某榕主张应当从2020年9月20日开始计算违约天数的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，曹某榕的上诉请求不能成立，应予驳回。

　　湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需要到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动、出卖人亦不当然获得银行发放给购房尾款等法律效果，而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关、银行才予以审批登记放款。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。本案涉及二手商品房买卖合同中因买受人在办理银行抵押贷款手续时，因其他原因导致放款时间延长，致使买卖双方对合同履行的义务及违约责任的承担产生不同意见，故如何确定买卖双方对应的合同义务及责任是办理二手商品房买卖案件的关键。

　　一方面，应从二手商品房买卖环节来确定违约责任。二手商品房买卖存在《居间合同》《存量房买卖合同》两种，《居间合同》主要约定中介与买卖双方的权利义务关系，《存量房买卖合同》主要约定买卖双方的权利义务关系。而《存量房买卖合同》则体现了整个二手商品房买卖的主要流程：签订存量房买卖合同→支付首付款或全款→办理解抵押及房屋产权变更手续→办理银行贷款手续(出具银行抵押资料、评估等)→签订按揭贷款合同→办理房屋产权抵押手续→银行放款。不难看出，二手商品房出卖人在收到首付款并第一次到不动产管理部门办理解抵押及房屋产权变更手续后，二手房出卖人便已经履行了所有的义务，即将房屋产权交付并变更产权为买受人名下，剩余的交易环节则均是买受人为支付购房尾款与银行之间产生的权利义务，从合同内容及对象上出卖人已无法掌控买受人的行为，仅能通过之前签订的《存量房买卖合同》内容，约束买受人的行为并催促其按照合同约定实践支付相应尾款。因此，法院在此类案件中可以从买卖二手房的流程环节上来确定双方的责任，即以出卖人办理解抵押及产权变更手续为流程节点，之后的流程均属于买受人的付款义务及责任，未按期付款的均属于买受人的违约责任，与房屋出卖人无关。

　　另一方面，应从买卖双方主观能动性来确定违约责任。房屋买卖中双方虽然约定了具体的履行时间，但一些环节是买卖双方无法掌控的，如出卖人在不动产管理部门办理解抵押手续及产权变更手续，是需要根据当地主管部门制定的制度规则进行，同时也涉及原房屋贷款银行的剩余房款还贷手续，其中的时间大多经中介机构根据日常交易习惯进行预估，但实际操作起来难免产生意外。而买受人办理按揭银行贷款手续更是受银行的各方条件约束，如贷款金额、还贷能力、诚信记录等，本案系买受人前往银行申请办理按揭贷款手续，在提交银行需要的抵押贷款资料后，由银行进行审批核准后通知买受人到银行签订按揭贷款合同，因买受人与银行工作人员沟通不畅，导致签订按揭贷款合同时间延长以及之后银行审批核准房贷时间较长，致使出卖人收到购房尾款的时间超过了合同约定时间，引起本案诉讼的发生。故法院在遇见此类案件时，还应当以买卖双方主观能动性来确定，不以双方意志或主观过错转移的客观情形及审核放贷银行、不动产主管部门制定的相应制度规则文件，来综合判断违约行为的出现是否与买卖双方的主观因素有关，同时参考中介机构对房屋交易环节预估期限的依据及日常交易习惯，来确定各自违约责任归属。

　　总之，二手商品房买卖合同纠纷中，应当综合考虑买卖双方在履行买卖二手商品房流程环节中的角色定位，以及各自的主观能动性来确定双方的合同义务及违约责任。对于双方均无法掌控的第三方审批、评估、贷款抵押等环节，应当审核相应部门、银行之间的制度、规则、政策文件的差异，判定是否应属于买卖双方发挥主观能动性便可以改变的；对于不能主观改变的情形，应当审视合同是否有具体的约定，没有约定或者约定不明确的，则可以根据《中华人民共和国民法典》等法律法规司法解释中合同约定不明的情形处理。正确判断买卖双方的违约责任及义务，可以引导二手商品房买卖交易规则习惯进一步完善，从而保障交易安全，切实保护买卖双方的合法权益，亦维护了市场经济秩序的稳定。

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