【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　广东省高级人民法院(2021)粤民再83号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人、再审申请人):惠某鑫

　　被告(被上诉人、再审被申请人):房地产开发公司、投资发展公司

　　第三人：某银行福田支行、陆某

　　【基本案情】

　　1996年，陆某购买物业公司开发的A座房屋，并在某银行福田支行办理按揭贷款，某银行福田支行于1996年6月24日办理房屋抵押登记。此后，某银行福田支行与陆某、物业公司因按揭贷款合同纠纷成讼，深圳市福田区人民法院作出(1997)深福法经初字第375号生效民事判决，判决终止陆某和某银行福田支行签订的按揭贷款合同，某银行福田支行对依法拍卖或变卖抵押房产A座房屋所得价款享有优先受偿权。

　　1998年3月6日，浙江省台州市中级人民法院裁定将被执行人物业公司所有的深圳市龙岗区布吉镇某村436套房屋(注：含前述陆某所购房屋)以房屋评估价作价，抵债归房屋开发总公司所有。

　　2004年9月6日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局复函某银行福田支行，确认A号房屋在该局办理抵押登记，抵押权人为某银行福田支行，经竣工测绘查丈，A号房屋已经变更为J栋。J栋于2003年3月5日办理初始登记，登记权利人为房地产开发公司，土地所有权来源为协议。

　　2004年9月27日，惠某鑫与房地产开发公司、投资发展公司先后签订认购书和房屋买卖合同，惠某鑫购买J栋×号房屋。惠某鑫已付清房款，并自2004年10月1日占有使用该房屋。根据惠某鑫提交的J栋×号建设房屋开发总公司、房地产开发公司、投资发展公司签订的《协议书》复印件，三方约定为取得贷款，由投资发展公司以购买J栋房屋形式在银行申请购房按揭。投资发展公司协助房地产开发公司为房屋买受人办理转移登记手续。

　　前述(1997)深福法经初字第375号民事判决执行过程中，深圳市福田区人民法院于2006年6月5日裁定中止执行，主要理由是抵押物已经办理预售备案登记，备案登记权利人为投资发展公司，与抵押人不一致，无法处理。2012年4月10日，深圳市福田区人民法院裁定终结执行程序，同时载明如发现新的财产线索可申请恢复执行。

　　一审时，深圳市不动产登记中心向一审法院发函称：×房屋存在抵押记录，待注销抵押后相关当事人可申请办理房地产转移登记。

　　惠某鑫起诉请求办理涉×房屋所有权转移登记。某银行福田支行主张其享有房屋抵押权，抵押登记未经依法涂销，应驳回惠某鑫的诉讼请求。

　　【案件焦点】

　　某银行福田支行是否对涉案×房屋享有抵押权。

　　【法院裁判要旨】

　　广东省深圳市龙岗区人民法院经审理认为：根据深圳市不动产登记中心复函，惠某鑫办理产权登记的前提系注销抵押登记，因抵押权尚未实现，抵押人陆某主张该房为其所有，惠某鑫亦不同意涤除抵押权，惠某鑫尚不具备办理房地产权登记的前提条件。广东省深圳市龙岗区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　驳回惠某鑫的诉讼请求。

　　惠某鑫不服一审判决，提起上诉。

　　广东省深圳市中级人民法院经审理认为：登记机关已明确涉案房产设有抵押，同意一审法院裁判意见，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。惠某鑫申请再审。

　　广东省高级人民法院经再审审理认为：本案的争议焦点是惠某鑫请求办理涉案房屋所有权转移登记是否存在法律上的障碍，某银行福田支行对涉案房屋是否有抵押权。

　　1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。根据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以房屋抵押的，抵押权自登记时设立。抵押权是具有优先受偿效力的物权，依法以办理不动产抵押权登记为生效要件。相关行政部门出具函件表示涉案存在抵押记录，但行政机关的函件并不具有登记效力。J栋所在小区经依法办理初始登记，×号房屋已经办理预售备案登记，从不动产查询信息可见，涉案房屋并无抵押登记。也正因如此，某银行福田支行在申请执行生效判决时遇到障碍，未能在执行程序中实现其抵押权。二审判决根据行政机关复函，认定涉案房产存在抵押权，并据此认定办理产权登记的前提条件不具备，属于适用法律错误。

　　惠某鑫的再审请求理据充分，应予支持。广东省高级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终2890号民事判决；

　　二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初11217号民事判决；

　　三、房地产开发公司、投资发展公司应当自判决发生法律效力之日起十五日内协助办理×房屋(初始登记土地位置：龙岗区布吉镇某村)所有权转移登记至惠某鑫名下。

　　【法官后语】

　　本案中，购房人以房地产开发企业为被告请求判决协助办理不动产转移登记，但案件症结实则存在于购房人与抵押权人之间，争议核心在于不动产抵押权的设立要件和效力规则。案涉争议虽属于我国房地产市场发展初期发生的个别事件，但案件的处理揭示了不动产抵押登记有关法律规定的意旨和法理，对不动产抵押权制度的法律适用具有参考意义。

　　首先，不动产抵押权以登记为生效要件。物权是对世权，具有绝对排他性的效力。为保护不特定第三人的利益，维护交易安全和秩序，物权的设立、变动应遵循公示原则。所谓公示，是指物权的设立和变动应以适当的方式表现出来，为社会公众所知晓。《中华人民共和国民法典》采用了以公示要件主义为原则，公示对抗主义为例外的立法模式，并被民法典所沿用。公示具体依何种方法进行，应根据法律规定确定。本案是民法典施行前已经终审的案件，涉案抵押权于1996年即《中华人民共和国物权法》施行前办理抵押登记，在适用法律上存在法的溯及力的判断问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条的规定，本案不适用《中华人民共和国民法典》,对抵押权效力的判断则应适用抵押权设立时施行的《中华人民共和国担保法》。该法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国物权法》将“抵押合同自登记之日起生效”修改为“抵押权自登记时设立”,将登记作为担保物权的设立要件，而非担保合同的生效要件，是以对物权变动与其基础关系相区分为基础，更有利于保护担保权人的利益。但在适用法律的结果上，新旧法是一致的，均可得出不动产抵押权未经登记不发生效力的结论。

　　其次，不动产抵押权公示应依法定方式进行，行政机关书面确认不具有公示的效力。不动产抵押权最主要的效力在于赋予担保物权人就不动产优先受偿的权利，对第三人交易安全和利益实现关系至为重大。公示使不动产权利负担成为公开信息，以便市场主体在充分知情的基础上作出交易决定，这是意思自治原则的当然要求。因此，公示的方式也应当以法律规定进行，不能由当事人自行创设、变更。不动产统一登记制度于《中华人民共和国物权法》施行后推行，在此之前的《中华人民共和国担保法》虽未对不动产登记簿作出规定，但该法亦贯彻公示原则，第四十二条对办理抵押物登记的部门作出具体规定。第四十五条规定：“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”同样强调了不动产抵押登记的统一性、法定性、公开性。行政机关的书面函件不具有抵押登记的功能，不发生公示的效力。本案一、二审以行政机关对法院作出的复函为依据，认定案涉房屋存在抵押权，是对登记制度的误读，违背了物权公示原则的价值理念。

　　最后，不动产抵押权登记要件应贯穿于抵押权持续期间。本案中，抵押权人已经依法办理了抵押登记，并经过生效判决认定其对抵押房产拍卖所得价款具有优先受偿权。通常而言，抵押权设立后应存续至抵押权消灭的法定事由发生之日，具体包括：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、抵押物灭失。本案并不存在上述情形，一、二审也是以抵押权未实现为判决理由之一。但案件特殊性在于，包括抵押房产在内的开发项目整体经过了抵债、重新出让、开发后，作为一手楼对外公开预售。房地产开发企业在预售初期为了取得贷款，在另一个公司配合下，已经将争议房屋在内的房产办理了预售备案。正因如此，关于确认抵押权人优先受偿权生效判决的执行程序陷入僵局。抵押房产虽在物理状态上并未灭失，但在法律关系、性质上已经发生根本改变。再审充分考虑了个案具体情况，未将审理思路局限于抵押权成立后是否消灭的问题，而是以登记公示要件为切入点解决利益冲突。从不动产抵押权公示原则的宗旨出发，登记要件作为抵押权的生效要件，应当在抵押权设立后贯彻始终，不论抵押登记具体是因何种原因消失，无登记的抵押权均不应具有物权效力。从此角度，在公开市场上信赖登记购买该不动产的买受人应得到优先保护，这符合不动产物权公示原则的内在逻辑，也体现了不动产物权登记制度蕴含的价值导向。

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