【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省盐城市中级人民法院(2021)苏09民终3677号民事判决书

　　2.案由：商品房销售合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):房地产开发公司

　　被告(上诉人):陈某荣

　　【基本案情】

　　2013年9月8日，赵某清(甲方)与任某华、熊某银(乙方)签订《保息分红合作协议》,该协议主要约定：甲方成立独资房地产开发公司以开发实验小学东南角地块住宅项目(公寓项目工程),甲乙双方按照保息分红的原则进行合作，乙方于2013年10月10日前付给甲方人民币5000万元，具体保息分红的实施方法为：(1)甲方按月利率2%计算，即每月结算利息为100万元整，以最终还款时间计算为准。(2)甲方工程结束后税后净利润的50%支付给乙方。具体结算时间和步骤要求为：甲方地块开盘时间约为2014年4月，开盘后除优先支付税款外，全部用于归还乙方的借款及利息，直至还清为止。回笼款项支付顺序为：第一支付开票及相关税金；第二支付乙方借款及利息；第三支付工程款；第四支付甲方投入资金；余额按税后50%作为分红利润支付给乙方。甲方夫妇用自己的全部财产为归还乙方5000万元借款及利息承担全部还款的法律责任。甲方不得用房产、股本等其他商品归还乙方，只能使用人民币归还乙方的投资款及利息。2013年9月12日，赵某清成立公司，后名称变更为房地产开发公司。2013年10月14日，任某华、熊某银分别转入2500万元至房地产开发公司账户。2015年4月23日，赵某清为甲方、任某华和熊某银为乙方、房地产开发公司为丙方签订《协议》,其主要内容为：(1)甲乙双方保证严格履行《保息分红合作协议》,丙方对甲方履行合作协议提供连带保证责任。(2)甲方通过由丙方向乙方汇款等方式已支付部分投资款本息，甲方尚欠乙方本金2820万元，截至2015年4月30日，甲方尚欠乙方利息为1670万元，之后的利息继续按《保息分红合作协议》约定计算支付。(3)为确保乙方投资款本息等得以回收，甲方确认且丙方同意将清华源小区内的98套房屋预售给乙方，并办理商品房预售合同备案手续或办理商品房预售合同网上登记备案。预售合同中的购房人为乙方或乙方书面指定的自然人或法人。预售合同上的价格仅为备案价并非实际成交价。(4)丙方可以对外销售房屋，乙方配合丙方办理预售合同备案撤销手续，所得房款扣除税费后用于偿还乙方本金及利息。(5)如果没有办理房屋产权过户手续，则预售合同所对应的房款不能抵算甲方应支付给乙方的款项，甲方仍须按《保息分红合作协议》的约定归还乙方投资款本息。为履行上述《协议》,任某华、熊某银委派陈某荣于2015年7月20日至7月24日，与房地产开发公司签订多份《商品房买卖合同》,每份合同涉15套房屋，计90套房屋。2015年7月25日，房地产开发公司为甲方、陈某荣为乙方签订《补充协议》,约定陈某荣所购90套房屋中的6套解除买卖合同，其余房屋乙方按房屋总价款的92%向甲方以现金方式交付购房款。同日，赵某清就案涉任某华、熊某银的借款本息经结算后分别向任某华、熊某银出具“结算清单”,该清单载明赵某清应付任某华现金21300534元、应付熊某银现金21212267元，赵某清在该清单确认人落款处手书“以上本息已结清，2015年7月31日起再不计本计息”。在此期间，承建由被告房地产开发公司开发的公寓楼施工工程的建筑安装工程公司因房地产开发公司欠付工程款而于2015年7月21日向本院提起诉讼，其诉讼请求为：“请求法院判令解除原、被告签订的《建设工程施工合同》;房地产开发公司给付工程款3182.92万元；房地产开发公司退还履约保证金100万元；房地产开发公司承担违约责任，给付违约金295.70万元，并赔偿停工损失35.68万元；确认我公司对承建的1号、2号住宅公寓楼享有优先受偿权。”2015年11月22日，该案经调解结案。2015年11月29日，房地产开发公司为甲方、陈某荣为乙方、赵某清为丙方签订《修订协议》,协议主要内容为：“鉴于2015年7月甲乙方签订买卖合同，乙方购买90套房屋。以2015年7月25日丙方与熊某银、任某华签署的结算清单中丙方结欠合计为42562934元抵算；2015年11月22日，在法院房地产开发公司与建筑安装工程公司达成调解协议，房地产开发公司提供60套房屋交法院查封。据此，房地产开发公司要求陈某荣解除18套房屋的预售买卖合同网签登记，双方就房地产开发公司的上述要求达成了一致意见。”嗣后，陈某荣与房地产开发公司基于以上《补充协议》《修订协议》办理了以上24套房屋注销预售网签备案登记手续。后陈某荣与房地产开发公司于2016年11月办理了15套房屋注销预售网签备案手续。2017年8月1日至11月29日，又对21套房屋进行了销售处置，并办理了注销网签备案手续。至此，案涉陈某荣90套房屋尚有30套房屋仍然预售网签备案在其名下。2017年5月31日，建筑安装工程公司又因房地产开发公司欠付工程款向本院提起诉讼。2017年11月11日，本院作出(2017)苏0982民初3121号民事判决书，判决主文为“一、被告房地产开发公司于本判决生效后十日内给付原告建筑安装工程公司工程款1982.98882万元，承付700万元自2017年1月11日起、1000万元自2017年1月27日起、282.98882万元自2017年3月3日起均至实际给付之日止按年利率12%计算的利息。二、被告房地产开发公司返还原告建筑安装工程公司保证金100万元，并承付此款自2016年12月27日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告房地产开发公司于本判决生效后十日内给付原告建筑安装工程公司工程款700万元自2017年1月11日起、1000万元自2017年1月27日起、282.98882万元自2017年3月3日起均至本判决生效之日止按年利率12%计算的违约金。四、原告建筑安装工程公司对其承建的1号、2号公寓楼工程折价或者拍卖的价款在1982.98882万元范围内优先受偿。五、驳回原告建筑安装工程公司的其他诉讼请求”。2018年3月23日，房地产开发公司将上述30套房屋交付于陈某荣。上述房屋因房地产开发公司开发的公寓项目工程未竣工验收，至今未获不动产权属登记。2020年5月6日，经申请人陈某荣、任某华、熊某银的申请，本院于2020年5月6日作出(2019)苏0982破申1号民事裁定，受理房地产开发公司破产清算案。2020年6月4日，本院就该案作出(2020)苏0982破2号决定书，指定某律师事务所担任房地产开发公司破产清算管理人。2020年7月31日，房地产开发公司第一次债权人会议对债权人进行核查，已确认建筑安装工程公司享有建设工程优先债权为17689888.2元。2020年7月15日，管理人向被告送达了《通知书》,要求被告协助管理人办理案涉30套房屋的注销网签备案手续，遭其拒绝。原告遂向本院提起诉讼。

　　另查，2020年6月11日，案涉由房地产开发公司开发的公寓项目施工单位建筑安装工程公司施工负责人王某成向公安局举报熊某银等人涉嫌高利转贷刑事犯罪。2020年6月19日，公安局向王某成发出立案告知单，内容为：“你于2020年6月11日向我局举报的熊某银等人涉嫌高利转贷一案经我局审查认为，符合刑事案件立案条件。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》之规定，已决定立案。”

　　【案件焦点】

　　陈某荣能否基于涉案商品房买卖合同享有优于其他债权的利益。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省盐城市大丰区人民法院经审理认为：赵某清与任某华、熊某银于2013年9月8日所签《保息分红合作协议》的法律性质为民间借贷范围内的借款合同，根据该合同约定，任某华、熊某银已履行出借人的出借资金义务。从赵某清为甲方、任某华和熊某银为乙方、房地产开发公司为丙方于2015年4月23日所签《协议》的内容分析，该协议的法律实质为任某华、熊某银以与房地产开发公司签订商品房买卖合同并办理商品房预售合同网上登记备案为赵某清的尚欠借款提供不动产担保，任某华、熊某银与房地产开发公司当时并不存在真实商品房买卖的意思表示。此后，任某华、熊某银委派陈某荣与房地产开发公司于2015年7月20日至7月24日签订案涉公寓90套《商品房买卖合同》,赵某清就此向任某华、熊某银出具“结算清单”,表示所欠借款本息已结清。上述行为系赵某清向任某华、熊某银偿还尚欠借款的方法由“以房担保”变更为“以房抵债”。本案争议的焦点为被告房地产开发公司为偿还任某华、熊某银的借款而由任某华、熊某银的债权代持人原告陈某荣与被告房地产开发公司所实施的“以房抵债”行为是否合法有效。对此，本院认为，案涉“以房抵债”的协议行为(2015年4月23日双方签订的以房抵债《协议》)及网签行为发生在建筑安装工程公司以诉讼方式向被告房地产开发公司主张公寓项目工程优先受偿权期间，尽管该“以房抵债”在任某华、熊某银的债权代持人陈某荣向房地产开发公司释放返还及代为销售部分房屋后，所剩案涉30套房屋得到交付履行，但该“以房抵债”行为并不属于消费者的个人生活消费行为。现行法律规定中，仅有购房人系消费者的个人生活消费行为在具备一定条件下，方可对抗房屋建筑工程承包人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，是对消费者购房人物权期待权的特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念而为。而以房抵债属于原先金钱之债的履行方法，权利人可以请求对方履行该协议和交付房屋。但在房屋权属变更登记之前，其不能基于案涉商品房买卖合同形成优于其他债权的利益。因此，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应予认定该“以房抵债”的行为效力不能对抗建筑安装工程公司所享有的房地产开发公司开发的公寓建设工程价款的优先受偿权，该“以房抵债”行为应为无效。综上，被告陈某荣基于无效的“以房抵债”行为所取得的案涉30套房屋应予返还给原告房地产开发公司，原告房地产开发公司关于被告陈某荣协助其办理公寓30套房屋网签备案注销手续的诉讼请求应予支持。江苏省盐城市大丰区人民法院依照《中华人民

　　共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：

　　陈某荣协助房地产开发公司办理公寓30套房屋网签备案注销手续。陈某荣不服一审判决，提起上诉。

　　江苏省盐城市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，是对消费者购房人物权期待权的特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念而为。

　　一、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的基本理解

　　1.对于消费者购房人如何认定，司法实践中存在不同意见

　　消费者购房人是否仅仅指没有住房的人。买受人名下有一套面积不大的房屋，后来又买了一套涉案房屋，是否应认定为消费者购房人。一种观点认为，在赋予消费者购房人优先权的同时应当对此严格进行把握。消费者购房人应当严格限定于“一套房”购房者，对于一套以上的购房者，不应认定为消费者购房人。另一种观点认为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项和第三项规定的条件，如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求。笔者倾向第二种观点。

　　2.对于名下无其他用于居住的房屋的范围的认定问题

　　一种观点认为，对于消费者购房人的认定应当严格把握。只要购房人名下有房屋，又在其他地域购房，第二套房屋的买受人都不是基于消费需求购房，而是基于投资需求购房，因此，都不应当认定为消费者购房人。另一种观点认为，应当在地域上予以限定。但是，名下无其他用于居住的房屋是限定在同一省份还是同一个市，也存在争议。笔者认为，对于名下一套房的把握问题，由于房屋所属区域不同，导致价格相去甚远，“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般情况下可以理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区(不包括设区的市的“区”)无其他用于居住的房屋。

　　3.对于支付的价款没有达到50%是否一概不支持，司法实践中亦存在不同意见

　　一种观点认为，不应支持。理由是消费者购房人的权利由于缺乏公示，本身对于现有的交易秩序就会造成冲击，应当严格适用，不应扩大。只要支付的价款没有达到50%,就不应支持购房人。另一种观点认为，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中价款的支付数额不能做机械的理解，如果支付的价款接近于合同约定总价款的50%,但商品房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院还不予支持购房人的主张有失公平。笔者支持第二种观点。

　　二、消费者购房人的权利优先于抵押权

　　从房屋买受人享有的权利性质来看，其享有的是物权期待权，其优先于抵押权有理论依据。物权优先于债权，本来是民法的一项基本原则，当基于生存利益至上的考虑，可以有例外规定。为了保护房屋买受人的权益，民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人的权利，定性上升为物权期待权。物权期待权的本质仍然为债权，房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有很大的期待利益，法学理论将其定义为物权期待权，当涉案房屋并未办理过户登记，买受人享有的是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，其本质应为债权。本来抵押权人享有的权利类型是物权，根据“物权优于债权”的原则，应当是抵押权优先于买受人的权利，但是基于生存利益至上的考虑，法学理论上将买受人的权利定性为“物权期待权”,赋予其优先于抵押权的效力。

　　实务中，应当准确把握《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条与第一百二十七条的区别。建设工程优先受偿权属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，若排除享有优先受偿权的债权的执行，自无纪要第一百二十七条适用的余地，因为该条规范的是一般不动产买受人的物权期待权，而一百二十五条是来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》,按照该批复，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以适用纪要第一百二十五条的规定，也可以适用纪要第一百二十七条的规定。

　　“以房抵债”属于原先金钱之债的履行方法，权利人可以请求对方履行该协议和交付房屋。但在房屋权属变更登记之前，其不能基于案涉商品房买卖合同形成优于其他债权的利益。因此，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应予认定该“以房抵债”的行为效力不能对抗建设工程价款的优先受偿权。

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