【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　山东省淄博市中级人民法院(2021)鲁03民终1063号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):吴某

　　被告(被上诉人):某经营管理公司、江某

　　【基本案情】

　　2015年9月9日，吴某、某经营管理公司签订《购房协议》,约定合同标的为某商铺，吴某的权利义务：(1)自实际交房之日起满5年，若吴某欲出售该商铺，则可按购买该商铺时的合同总价252751元(与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准)的150%的金额379127元作为出售价格，某经营管理公司购买该商铺。(2)吴某欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到某经营管理公司处，以书面形式通知某经营管理公司(其他通知形式无效),否则某经营管理公司不再购买吴某的商铺。(3)某经营管理公司权利义务：本协议第2条第2款约定的期限内，若吴某通知某经营管理公司出售，且符合本协议规定的各项条件的，某经营管理公司购买该商铺；吴某根据本协议第2条第2款、第3款、第4款、第5款的约定按时办理过户手续的，某经营管理公司于过户之日起45个工作日内向吴某支付该商铺房款。2015年9月9日，吴某、某经营管理公司签订商铺《租赁协议》一份，约定合同标的：吴某将其拥有的商铺，建筑面积25.89平方米，套内面积17.61平方米，出租给某经营管理公司；租赁期限：自2015年9月1日起至2020年8月31日止，约定前两年年租金为0,第三年到第五年，每年租金为25275元。2015年9月7日，吴某与某置业公司签订商铺认购协议书，约定认购铺号，双方签订《商品房预售合同》时认购协议书由卖方收回作废，其后一切条款以《商品房预售合同》为准。2015年9月9日，吴某缴纳房款252751元。2016年7月25日，吴某与某置业公司签订《商品房买卖合同(预售)》,合同约定：预售许可证号、出卖人、买受人、商品房基本情况，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，合同约定交房时间是2016年7月31日，商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。

　　以上合同中所约定的标的物系同一套房产，且序号特定。某经营管理公司系一人有限公司，唯一股东为江某。某经营管理公司提供的某置业公司竣工综合验收备案表中的开发项目基本情况一览表中注明涉案房屋的开工日期为2014年10月1日，竣工日期为2015年7月30日；被告提供的竣工验收备案表，证明涉案工程的开工日期为2014年10月1日，实际竣工验收日期为2017年11月16日。

　　吴某提起本案诉讼要求判令：(1)某经营管理公司继续履行双方签订的《购房协议》;(2)某经营管理公司按《购房协议》约定支付吴某房产回购款379127元；(3)某经营管理公司以379127元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿自起诉之日起至实际付清之日止的利息损失；(4)江某对上述二、三项债务承担连带清偿责任。某经营管理公司辩称吴某与某经营管理公司签订的购房合同系附期限的合同，目前尚未到履行的期限，吴某要求其支付购房款和赔偿利息无合同和法律依据。江某辩称吴某与某经营管理公司签订的购房协议与其无关，根据合同相对性，吴某与其没有任何关系；其作为某经营管理公司的一人有限公司的股东，不存在与公司财产混同的情况，公司与股东之间财产完全独立，吴某无法突破合同相对性。

　　【案件焦点】

　　涉案商铺是否已经符合双方约定的回购条件。

　　【法院裁判要旨】

　　山东省淄博市淄川区人民法院经审理认为：吴某、某经营管理公司并没有涉案房产的交接手续，根据吴某、某经营管理公司于2015年签订商铺租赁协议约定，支付租金期限为被告在合同签订后第三年即2017年开始向吴某支付租金，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，支付租金的前提是承租物已实际交付，吴某只有向某经营管理公司交付了涉案房屋，某经营管理公司才会向吴某支付租金；吴某向某经营管理公司交付涉案房屋的前提是，某置业公司必须先向吴某交付涉案房屋，某置业公司向吴某实际交付涉案房屋的日期，均未提供证据证实。根据某置业公司与吴某签订的商品房买卖合同(预售),合同约定交房时间是2016年7月31日，某经营管理公司提供竣工验收备案表注明涉案房屋竣工验收日期为2017年11月16日，商铺租赁协议中约定前两年租金为0,印证了涉案房屋在2015年、2016年是没有交付的，2015年9月7日的商铺认购协议书证明当时吴某有购买涉案商铺的意向，也印证了涉案商铺2015年并未实际交付，以上两份合同与涉案楼盘商铺认购协议书、竣工验收备案表相互印证，吴某向某经营管理公司实际交付涉案房屋的日期应在2017年11月16日。根据吴某、某经营管理公司提供的购房协议，明确约定自实际交房之日起满5年某经营管理公司购买吴某的涉案房屋，从2017年11月16日起算，涉案房产到2022年11月15日才实际交付满5年。因此，吴某于2020年12月9日起诉要求某经营管理公司支付回购商铺款379127元，并不符合购房协议中关于“自实际交房之日起满5年，被告购买该商铺”的约定。吴某主张以商铺租赁协议来确定涉案房屋的交付时间为2015年，无证据支持，不予采信，某经营管理公司不存在违约行为。据此，一审判决如下：

　　驳回吴某的诉讼请求。

　　吴某持原审起诉意见提起上诉。

　　山东省淄博市中级人民法院经审理认为：吴某与某置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的交付时间与交付条件是对开发商交房义务的约定，该约定与《购房协议》中约定的“自实际交房之日”不具有必然关联。根据双方签订的《租赁协议》,涉案商铺的租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止，即租期5年；而双方同一时间签订的《购房协议》,某经营管理公司购买涉案商铺的时间为实际交房之日起满5年，两份合同约定的履行时间相互衔接；涉案商铺2015年7月30日即已竣工，某经营管理公司亦陈述涉案楼盘2015年即已经开始运营；商铺租赁协议中虽约定前两年租金为0,但吴某对此作出了说明，系以前两年的租金折抵购房款，吴某的该陈述与涉案商铺认购协议书中约定的总价、合同总价的内容亦能相互印证。综合考虑上述情况以及商铺返租、回购的经营模式，应当认定涉案商铺在双方签订商铺租赁协议、购房协议时即已交付。现购房协议约定的由某经营管理公司购买涉案商铺的时间已经届满，吴某业已在购房协议约定的期限内以书面方式通知某经营管理公司其欲出售涉案商铺，故某经营管理公司应当按照购房协议的约定购买涉案商铺。但按照购房协议的约定，吴某需协助完成交易、办理过户手续，某经营管理公司在过户后45个工作日内支付房款。某经营管理公司未按照合同约定回购涉案商铺，构成违约，吴某要求其支付自2020年12月1日(该时间已超购房协议约定的过户之日起45个工作日内支付商铺房款的履行期限)起至实际付清之日止的利息损失不违反法律规定，予以支持。据此，山东省淄博市中级人民法院判决如下：

　　一、撤销一审判决；

　　二、某经营管理公司与吴某继续履行于2015年9月9日签订的《购房协议》;某经营管理公司于本判决生效之日起十五日内向吴某购买涉案商铺，吴某协助某经营管理公司办理涉案商铺权属变更登记手续；

　　三、某经营管理公司自涉案商铺过户之日起四十五个工作日内向吴某支付商铺房款379127元；

　　四、某经营管理公司于本判决生效之日起十五日内支付吴某资金占用期间的利息损失，以379127元为基数，自2020年12月1日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

　　五、江某对上述第三项、第四项付款义务承担连带清偿责任；

　　六、驳回吴某的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　本案涉及商铺回购协议的相关认定。所谓商铺回购实际上是一种所有权和经营权相分离的房地产销售形式，开发商在出售商铺时与业主约定在一定期限内由开发商承租或代为出租业主所购商铺，对外经营，并承诺满足一定年限后开发商以市场价格回购商铺。这种返租、回购的经营模式也被称为产权式商铺，开发商以定期的高利润回报促使消费者来购买房产，其中存在多种法律关系，开发商与业主间不仅有房屋买卖法律关系，还有房屋租赁法律关系，包含了商铺出售、商铺租赁、商铺回购三个阶段，也是生活中容易发生纠纷的领域。

　　一、商铺出售阶段业主的不完整物权

　　在商铺返租回购模式下，业主作为商铺的所有权人，实际上并不享有完整的独立物权。在合同约定的返租期间内，开发商享有对商铺的占有、使用权利，负责商铺的租赁经营事宜。在此阶段内，业主的物权属性在理论上有建筑物区分所有权说和按份共有说两种观点。这两种观点虽然略有差异，但并不影响业主对于商铺所产生的收益享有权利。

　　二、商铺租赁、回购阶段开发商的商铺交付认定

　　开发商与业主在签订商铺买卖合同的同时会签订商铺租赁合同，不同于一般的房屋买卖合同业主与开发商在房屋竣工后需要进行实际交付，才能占有使用该房屋，商铺在出售行为完成时，后续业主不会直接参与商铺经营过程，而是由开发商全权负责经营管理，因此，实质意义上的交房过程往往被省略。在司法实践中因此而产生的纠纷并不少见。就本案而言，吴某与某经营管理公司签订的《购房协议》中约定了“自实际交房之日起满5年”由公司回购该商铺，交付时间影响了后续的回购时间认定，双方矛盾争议由此产生。此时，应该认为双方在签订购房协议、租赁协议时商铺即已交付完成。一方面，该商铺在2015年7月30日已竣工，双方在2015年9月9日签订购房协议、租赁协议，商铺的实际物理状态已达到满足交付的条件；另一方面，根据相关证据，双方在租赁协议中约定的前两年0租金系以租金抵扣房款，证明在租赁期限开始时，某经营管理公司即获得商铺经营权、使用权，作为商铺实际所有人的吴某对商铺开始享有不完整的物权，从商铺的权属状态来看亦满足了交付的条件，虽未发生交付的行为，但产生了实际交付的后果，理应认定交付时间自此开始。

　　在本案中还产生了约定交付时间与实际交付之日的分歧，吴某与某置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的商铺交付时间要晚于吴某与某经营管理公司签订的购房协议、租赁协议，但约定交房时间与实际交房之日并不具有必然联系。实务中开发商委托经营公司与业主签订包租协议，开发商与经营公司构成委托代理关系，并不以商铺先由开发商交付业主房屋为前提。

　　三、商铺返租、回购模式中的法律风险

　　商铺返租、回购因其高额固定的利润回报吸引了购房者的青睐，但是其中的法律风险必须引起重视。对于普通购房者，要求开发商承担相应的责任，在这种销售模式下因为法律关系的复杂而变得更加困难，特别在包租行为中，对商铺开发商和经营管理者公司人格混同的举证困难就是实务中经常会遇到的难题。在业主主张公司人格混同产生举证责任时，因业主并非公司相关证据的持有者，因此难以在此取得优势证据。同样，在商铺返租期届满需要开发商回购商铺时，因时间跨度长，无法确保开发商最终履行承诺，业主的权益也就无法被保障。

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