【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第二中级人民法院(2021)京02民再159号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):曹某勇

　　被告(上诉人):薛某峰

　　第三人：薛某洁

　　【基本案情】

　　2012年1月，原告曹某勇通过国有土地房屋征收补偿，获得涉案803号房屋的购买资格。2012年9月9日，被告薛某峰委托案外人陈某与曹某勇签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《购房协议》,约定：因曹某勇无力购买涉案房屋，故向薛某峰出售涉案房屋，薛某峰须向开发商支付购房款项247万余元，并向曹某勇支付转让费20万元。2013年9月，曹某勇与开发商签订涉案房屋买卖合同。2013年8月至9月，薛某峰之母于某向开发商支付购房款项247万元。陈某向曹某勇支付转让费20万元，房屋出售方出具收条，表示将配合陈某办理过户手续。上述款项交付后，涉案房屋交付陈某，由陈某之女薛某洁装修并居住使用。薛某洁2015年12月留学回国后取得北京市购房资格，薛某峰签订合同时不具有北京市购房资格。2016年4月，曹某勇起诉薛某峰要求解除合同，北京市西城区人民法院以薛某峰无购房资质为由，判决解除合同。薛某峰不服上诉，二审法院将本案发回重审。重审中，薛某洁作为有独立请求权第三人参加诉讼，主张其系涉案房屋实际购房人，请求曹某勇将涉案房屋过户至其名下。2016年7月，薛某洁以委托合同纠纷另案起诉薛某峰，北京市西城区人民法院生效判决确认双方就涉案房屋买卖存在委托合同关系。2017年4月，涉案房屋登记至曹某勇名下。2019年，北京市西城区人民法院就本案作出一审判决，判令曹某勇协助薛某洁办理房屋过户手续①。曹某勇不服上诉至北京市第二中级人民法院，二审法院改判解除双方房屋买卖合同②。薛某洁不服，向北京市高级人民法院申请再审。2019年12月，本案进入再审程序，再审撤销一、二审判决，将本案发回北京市西城区人民法院重新审理③。西城法院一审判决解除双方房屋买卖合同。薛某峰不服上诉，二审期间，薛某峰于取得北京市购房资格。④

　　【案件焦点】

　　本案第三人薛某洁是否为实际购房人，在售房人曹某勇不履行房屋转移登记义务时，薛某洁是否能够以实际购房人身份行使委托人介入权，请求曹某勇向其直接履行合同义务。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市西城区人民法院经审理认为：薛某洁与薛某峰之间委托合同关系的诉讼系形成于曹某勇起诉解除合同之后，且未向曹某勇披露过薛某洁，该委托关系并不必然对曹某勇产生约束力。本案合同的相对方应为曹某勇与薛某峰，现薛某峰不具有北京市的购房资格，合同无法继续履行，应予解除。曹某勇的诉讼请求，法院予以支持。

　　北京市西城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条等规定，判决如下：

　　一、解除曹某勇与薛某峰于2012年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《购房协议》及《补充协议》;

　　二、驳回薛某洁的全部诉讼请求。薛某洁不服原审判决，提起上诉。

　　北京市第二中级人民法院经审理认为：本案争议的焦点是薛某洁是否为803号房屋的实际购房人，其是否有权要求曹某勇履行合同约定义务。有生效判决已经确认，薛某洁与薛某峰就本案争议房屋存在委托合同关系。结合薛某洁的出入境记录、涉案房屋的居住情况等能够认定薛某洁为涉案房屋的实际买受人。现曹某勇以受托人薛某峰无北京市购房资格为由要求解除合同，薛某峰无法履行委托合同的义务，在此情况下，薛某洁作为委托人，有权行使介入权，薛某洁行使介入权后，取得了涉案合同项下的买受人的权利义务，薛某洁要求曹某勇协助办理涉案房屋所有权过户手续的诉讼请求，应予支持。合同履行过程也反映出曹某勇对房屋可能存在其他实际购买人具有预期，不存在曹某勇知道薛某洁是购房人后就不会订立合同的情形。

　　北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条等规定，判决如下：

　　一、撤销北京市西城区人民法院(2020)京0102民初34035号民事判决；

　　二、判决生效之日起七日内，曹某勇协助薛某洁办理803号房屋的所有权过户手续；

　　三、驳回曹某勇的诉讼请求；

　　四、驳回薛某洁的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　间接代理制度在商事交易中较为常见，受限于政策及自身条件限制，商事主体常常会将交易事项委托给受托方，由受托方出面与第三方签署合同。此种交易模式下，第三人违约行为将直接导致委托人权利受到损害。对此，《中华人民共和国民法典》第九百二十六条规定了委托人介入权，即：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”上述规定简要规定了在何种情况下，委托人可以行使介入权，介入到原本是受托人和第三人订立的合同之间，直接向第三人主张权利。

　　在传统民事案件中，委托人介入权制度的行使有助于高效解决纠纷。本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷，历经多个审判程序，案件事实反复多变，终审法院在传统民事案件中，创新适用委托人介入权的规定，判决房屋出卖人直接向委托人履行合同义务，高效解决当事人纠纷。结合委托人介入权的适用要件，对本案裁判规则进行简要分析：

　　一、委托人介入权所涉及的委托合同、房屋买卖合同均应有效

　　委托人介入权制度涉及两层法律关系，一是委托人与受托人之间的委托法律关系，二是受托人之间与第三人之间的合同法律关系。两个合同的性质和效力，均应是人民法院主动审查的范围。对委托法律关系的审查中，如果委托人与受托人之间还涉及买卖、借贷以及担保等多重法律关系的，要考虑委托人介入权的立法本意谨慎衡量、正确适用。对于受托人与第三人之间合同的效力，亦应在案件处理时谨慎审查。

　　本案中，在薛某洁与薛某峰之间委托法律关系已有生效判决确认有效，本案重点要审查曹某勇与薛某峰之间的房屋买卖合同效力。特别本案还涉及借名买房等行为，应主动审查借名行为本身是否存在规避法律、政策的情况。根据查明的事实，涉案房屋系国有土地上的房屋，原房屋的所有人对该房屋被拆迁而获得的安置房及安置房指标，属于一种财产性的权利，可以转让。在曹某勇、薛某峰就安置房或者安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下，该转让合同系给予双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。故本案存在适用委托人介入权的空间。

　　二、委托人介入权排除显名代理、隐名代理相关规范的适用

　　委托人介入权行使前提是“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的”。此要件与显名代理、隐名代理具有规范前提上的牵连性⑤,实践中应当注意避免混合适用。本案中，薛某峰与曹某勇签订合同时，并未告知薛某洁的存在，亦无证据证明曹某勇知道薛某洁系实际购房人的情况，本案系间接代理的情形，符合委托人介入权的行使要件。

　　此外，为避免当事人利用间接代理制度进行事后投机，在认定委托人与受托人之间是否存在代理关系时，不仅应审查是否有书面的委托合同，还应对受托人是否享有授权进行判断。本案中，薛某洁与薛某峰之间签订了书面委托合同，该合同经过生效判决确认。房屋买卖合同中关于产权登记的约定、购房款及转让费的给付、房屋的交付及实际使用等事实，可证明双方同时存在关于委托购买房屋的授权，符合委托人介入权的行使要件。

　　三、受托人对委托人不履行义务仅限于第三人原因引起

　　间接代理制度以突破合同相对性为代价，赋予委托人介入权的立法目的在于更好地保护委托人的利益。该要件要求因第三人原因，是对第三人利益的保护，如果不要求因第三人原因，只要受托人对委托人违约，委托人就可行使介入权，这导致第三人成为受托人履约的担保提供者。⑥如果受托人因自己原因对委托人违约，则不符合委托人介入权的行使要件。

　　本案重审一审中，薛某峰仍未取得购房资格，合同无法履行的原因系由受托人引起，委托人无法行使介入权，一审判决解除双方合同并无不当。但二审中，薛某峰取得北京市购房资格，涉案房屋未能过户的原因不能归责于购买人一方，这使二审得以适用委托人介入权的规定。终审法院直接改判房屋过户至委托人名下，有利于维持民事主体交易秩序的稳定，平衡双方当事人的利益保护。四、受托人以适当方式向委托人披露第三人

　　一般来讲，受托人应当向委托人披露第三人的身份以及第三人的违约事实，披露的方式法律没有明确规定，实践中多为将合同权利凭证交给委托人。如果通过其他途径知道第三人，也可以发生与受托人披露相同的法律效果，因为披露义务在于让委托人知道第三人的存在，委托人通过其他途径亦可实现其目的。⑦本案中，在曹某勇起诉后，薛某洁作为有独立请求权第三人的身份参加诉讼，要求行使委托人权利。此种情况下，可以视为受托人薛某峰已经将未能与第三人曹某勇履行合同的情况告知委托人薛某洁，已完成其披露义务。

　　五、不存在《中华人民共和国民法典》第九百二十六条第一款“但书”规定的情况

　　第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的，不适用委托人介入权的规定。基于对第三人利益的保护，具体判断，可以参照禁止债权让与的角度进行理解，包括两种情形：第一种是对于第三人和受托人明确约定不愿与受托人之外的人签订合同的，第二种是如果第三人向委托人履行义务将显著提高履约成本的。⑧从本案房屋买卖合同的性质本身来看，对合同相对方身份并无限制，合同签订及履行过程中存在多个案外人参与，亦未明确约定排斥他人的加入。曹某勇向委托人履行合同，并未提高履约成本，本案委托人介入权行使的消极要件并不存在。

　　综上，本案判决房屋出卖人直接向委托人履行协助房屋过户的义务，符合法律规定，节约当事人诉讼成本，高效解决纠纷，为在房屋买卖合同纠纷中规范适用委托人介入权提供了有益借鉴。

① 参见北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28379号民事判决书。

② 参见北京市第二中级人民法院(2019)京02民终5201号民事判决书。

③ 参见北京市第二中级人民法院(2020)京02民再110号民事裁定书。

④ 本案裁判要旨部分介绍的即为发回重审后的一审、二审判决。　

⑤ 胡东海：《<合同法》第402条(隐名代理)评注》,载《法学家》2019年第6期。

⑥ 朱虎：《代理公开的例外类型和效果》,载《法学研究》2019年第4期。

⑦ 胡东海：《<民法典〉第926条(间接代理)评注》,载《苏州大学学报法学版》2021 年第2期。

⑧ 胡东海：《〈民法典〉第926条(间接代理)评注》,载《苏州大学学报法学版》2021 年第2期。

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