【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　重庆市第三中级人民法院(2021)渝03民终1664号民事判决书

　　2.案由：房屋买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):苏某险

　　被告(上诉人):建设公司

　　【基本案情】

　　建设公司承建房地产公司与质检中心联合建设的某项目工程，施工完毕后双方对工程款进行结算，经法院判决，房地产公司支付建设公司工程款为9005076.04元。执行过程中，三方达成和解协议，由房地产公司用其所有的位于涪陵区某项目工程的建筑面积为10654.49平方米的商业用房折价9005076.04元抵偿给建设公司，2007年7月17日法院据此作出(2007)涪法执字第386-3号裁定，附件明确抵偿房屋的范围为某项目工程负一层、二层、三层及夹层，后办理了过户手续。2011年11月30日，苏某险向建设公司购买某项目工程部分房屋，其中包含诉争的房屋某项目工程负三层与负二层之间的夹层，双方单独签订了《重庆市房屋买卖合同》,约定苏某险向建设公司购买的该房屋建筑面积为262.74平方米，价值为222065元；签约当日付清全款。次日，双方办理所有权转移登记。2014年3月17日，法院作出裁定，认定(2007)涪法执字第386-3号裁定附件文字上有笔误，应予补正，将诉争房屋某项目工程负三层与负二层之间的夹层房屋为262.74平方米在原裁定书附件里扣除，并补正了抵债房屋的总面积。后房地产公司更名为Y公司。

　　张某国与Y公司房屋买卖合同纠纷案，法院认定张某国与Y公司(原房地产公司)于2004年6月1日签订了房屋买卖合同，Y公司将诉争房屋以312195元的价格出售给张某国；并于2019年2月18日作出判决，Y公司在判决书生效后30日内将诉争的某项目工程负三层与负二层之间的夹层房屋办理房屋产权登记手续给张某国。2019年8月5日，本案诉争的涪陵某项目工程负三层与负二层之间的夹层房屋办理产权过户登记给张某国。

　　苏某险起诉至法院，要求解除与建设公司于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》,由建设公司返还已支付的购房款222065元，并要求其赔偿房屋差价损失839435元。

　　【案件焦点】

　　建设公司是否应赔偿苏某险房屋差价损失。

　　【法院裁判要旨】

　　重庆市涪陵区人民法院经审理认为：案涉《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。

　　本案诉争房屋在被告取得前，已由Y公司出售给案外人张某国，后张某国通过司法诉讼及执行程序，将过户登记到原告名下的该房产取消登记而于2019年8月5日重新登记到张某国名下，导致原告丧失对诉争房屋的权利，双方签订合同目的已不能实现，原告请求解除该合同，于法有据，予以支持，被告应退还原告已支付的购房款。因原告于2011年11月按约支付购房款，诉争房屋于2019年8月5日依法转移登记到案外人名下，即使其获得了退还购房款，但该房产在2019年8月的价值已不同于2011年11月，经司法评估，诉争房产在2019年8月的价值为1061500元，扣除购房款，其差价为839435元，原告主张需弥补该差价损失，合情合理；该合同现依法解除，被告作为合同的相对方，房屋差价损失只能由被告赔偿原告。

　　重庆市涪陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、解除原告苏某险与被告建设公司于2011年11月30日签订的《重庆市房屋买卖合同》;

　　二、被告建设公司在本判决生效后十日内退还原告苏某险已付购房款222065元；

　　三、被告建设公司在本判决生效后十日内赔偿原告苏某险房屋差价损失839435元；

　　四、被告建设公司在本判决生效后十日内支付原告苏某险鉴定费5600元。建设公司不服，提出上诉。

　　重庆市第三中级人民法院经审理认为：建设公司作为(2007)涪法执字第386-3号民事裁定书的当事人，在双方达成的执行和解书中明确载明了不含夹层(包含本案案涉房屋),其应当知晓双方实际抵偿房屋中并不包含案涉房屋，而将案涉房屋出售给苏某险，该行为存在过错，由建设公司退还购房款及房屋差价损失，并无不当。

　　重庆市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　实践中，出卖人因对原先订立房屋买卖合同价格不满意，不予履行或刻意违约等造成的“一房二卖”时有发生，房屋差价损失的确定有利于制衡严重违约方、实现合约公正。本案特殊之处在于，一房二卖系由法院执行裁定错误衍生，在出卖人客观存在违约情况下，法院执行错误对于出卖人主观存在何种程度的影响，合同解除后出卖人应否承担房屋差价损失，值得探讨。

　　一、房屋差价损失的确定标准

　　房屋差价损失是典型的机会成本损失、期待利益损失，对于其法律渊源，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”从规范角度来看，《中华人民共和国民法典》确立对期待利益应坚持全部赔偿的原则，即违约方对其违约行为所造成的包含直接损失和期待利益损失在内的全部损失，应承担赔偿责任；合同即使因违约而解除，但合同当事人在订立合同时所能预见到的合理受益未曾实现，合同解除后的赔偿范围亦应包含期待利益损失。本案合同签订于2011年，买受人按约履行了支付购房款义务，但案涉房屋于2019年移转登记至他人名下，买受人对于享有房屋所有权的合同根本目的已不能实现；在房屋价格跌宕起伏的数年间里，其已丧失了以原先同等购房款拥有现今对等价值房屋的机会，因此买受人存在现实的期待利益损失。

　　二、明知执行错误而订立合同具有可预见性

　　可预见性原则与全部赔偿原则互相作用，其预见的对象为违约后的损失，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“但书”部分对此作规制；对于可预见性的判断实则也包含对违约方是否存在主观过错的判断，目的在于对违约方全部补偿作一定限制。具体而言，可预见性应结合违约方主体类型、市场地位、专业知识程度等方面予以判断。本案中，建设公司与房地产公司、质检中心达成的三方和解协议，明确载明抵偿范围不含案涉房屋，三方主体盖章确认，可以得出建设公司应当知晓协议具体内容。即使后续法院据此作出的执行裁定存在笔误，但案涉房屋达200余平方米，可冲抵的价值并非小数目，况且建设公司本就作为某项目工程的施工单位，其应知晓执行裁定所载房屋具体情况。因此，即使法院执行裁定存在错误，但并不能据此对建设公司造成认识错误，无法成为掩盖其顺势故意变卖案涉房屋的理由，其明知而故意为之具有主观过错。作为与房地产市场密切相关的专业施工单位，建设公司在签订案涉合同时，对于今后房屋可能会被执行回转而造成买受人期待利益的受损具有可预见性。

　　此外，合同中的违约责任作为绝对责任，只要合同违约方存在违反合同义务行为即应承担相应违约责任，而遑论第三方是否存在过错行为。因此，本案判决由合同相对方建设公司赔偿买受人房屋差价损失具有合法性、正当性。

　　本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。