【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第二中级人民法院(2021)京02民终15600号民事判决书

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):赵某菲、黄某、赵某娜

　　被告(上诉人):秦某怀

　　【基本案情】

　　秦某怀为涉案房屋的所有权人，赵某菲等为租客。2021年8月28日，双方就案涉房屋签订了租赁合同，约定：租期自2021年9月1日至2022年8月31日，甲方应于2021年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达3日的。2.合同第十一条违约责任约定：(一)甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；(二)租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未到期的租金。(三)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。当日，赵某菲、赵某娜及黄某支付了秦某怀3个月房屋租金及1个月的押金。

　　8月30日，因秦某怀与上任租户张某雪的问题未处理完毕，秦某怀与赵某菲等沟通，希望推迟房屋交付时间至9月2日，赵某菲等要求退租金与押金。8月31日晚上，因秦某怀拒绝交付房屋，赵某菲等报警，后秦某怀交付1把房屋钥匙，赵某菲等得以进入案涉房屋，但房屋内有上任租户的部分生活物品。当晚，因秦某怀主张起租日期是9月1日，8月31日晚不能住，赵某菲等未在当晚入住，携带1把钥匙离开，各方约定第二日再商议。9月1日，双方在屋内见面后，赵某菲等发现屋内仍有上任租户的物品，以房屋内尚有其他人住、其他人也有钥匙为由拒绝接收秦某怀交付的钥匙，要求解除合同。秦某怀不同意，表示解除合同要按照合同约定支付违约金。双方未就合同履行或者合同解除事宜达成一致意见，赵某菲等离开了案涉房屋，并将所有钥匙留在涉案房屋。后赵某菲等起诉要求被告返还租金及押金。

　　【案件焦点】

　　1.如何认定双方行为的违约程度及对合同目的实现的影响；2.如何合理适用单方解除权和违约责任条款划分违约责任。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市房山区人民法院经审理认为：秦某怀与赵某菲等签署的《北京市房屋租赁合同》合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。秦某怀未能在2021年9月1日前按约定交付房屋，构成违约，但不构成根本违约。

　　2021年9月1日，秦某怀与赵某菲等协商交房时，秦某怀交付了2把钥匙，中介公司的工作人员也做好了《房屋交割清单》,至当日晚上9点，涉案房屋内上任租客物品问题已解决，具备交付条件，赵某菲等拒绝办理房屋交接手续，应承担房屋交付不能的责任。依据合同第十条第三款第一项约定，秦某怀延迟交付房屋达3日以上的，赵某菲方有单方解除合同的权利。秦某怀在9月1日晚交房，迟延时间未达到3日，赵某菲等此时尚不具备合同约定的单方解除权，其提出单方解除合同，属于违约解除。

　　综上，虽秦某怀在9月1日晚交房，时间上迟延了1天，违反了合同约定，赵某菲等本可以依据合同约定选择不解除合同并进而向秦某怀主张1个月租金的违约金，但其却选择了违约解除，依据合同约定，提前退租的，乙方主要承担1个月租金的违约金。现赵某菲等单方违约解除合同，属于提前退租的情形，应支付秦某怀1个月租金的违约金，以其交付的押金抵扣。

　　北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、秦某怀于本判决生效后七日内退还赵某菲、黄某、赵某娜租金13200元；

　　二、驳回赵某菲、黄某、赵某娜的其他诉讼请求。秦某怀不服一审判决，提出上诉。

　　北京市第二中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　无论是相关行政部门制定的合同模板还是中介公司提供的合同，房屋租赁合同中均普遍地约定了单方解除权条款，实践中双方往往因该条款产生争议而诉至法院。此时，引发纠纷的各方行为的性质和影响如何认定，单方解除权行使条件是否成就，单方解除权条款如何适用，就成为案件的关键争议焦点。也就是说，法院要在查清各方违约事实的基础上，审慎审查各违约行为的违约程度，进而准确判定该行为对合同目实现的影响程度，并合理解释和适用双方约定的单方解除权条款，才能更好的判定合同解除的违约方和责任方，对案件作出合法理、合情理的判决。

　　在具体理解适用单方解除权条款时，我们既要做到严守合同原意，也要综合运用体系解释等方法探究合同本意，促进合同履行，确保裁判公平公正。单方解除权作为形成权，很好地保护了守约方在约定情形下解除合同的权利，但同样也是在约束守约方，要求其在面对显著轻微于合同解除约定情形的违约行为时不得单方解除合同，否则应承担相应的不利后果。

　　以本案为例，法院认定房主行为违约，但不构成根本违约，其原因在于，以社会大众的视角看问题，迟延一天交房的情况属于房屋租赁合同履行中可以理解和包容的问题，并不对租期一年的整体的租赁合同履行造成根本性履行不能的影响，即在此种情况下，租客不享有法定的解除权。那么租客就此事要求解除合同就需要关注其是否有约定的解除权。按照双方的租赁合同约定，房主迟延交房1日至3日的，租客可以向其要求违约金；迟延交房3日以上的，租客具有单方解除权……那么在此种合同约定条件下，赵某菲方也并未能够按照合同取得约定解除权。也就是说，赵某菲等提出的此时解除，就只能属于违约解除。至此，双方均发生了违约，且赵某菲一方的违约直接导致了合同的解除。

　　在这种情况下，一种观点认为，双方都违约的情况下就各自承担违约责任，秦某怀一方支付因迟延交房的违约金，赵某菲方支付因违约解除的违约金，双方其实应当是互不相欠的结局。另一种观点认为，本案按照时间顺序来看，秦某怀违约在先，其迟延交房的行为破坏了双方的信任，而赵某菲方要求解除虽不符合行使单方解除权的情形，但其要求解除是直接或间接地由秦某怀的行为导致，其要求解除具有事实上的理由，故合同违约解除的责任应当由秦某怀承担。但显然本案裁判思路并非上述观点，而是仅让赵某菲方承担了违约责任。法院认为合同中关于迟延交房的违约责任约定，是具有层级递进关系的。按照体系解释的方法，守约方在迟延3日以上收房时才可以解除合同，举重以明轻，即在迟延1日至3日交房的情况下，守约方不具备合同解除权，即不能因此解除合同才可以按照约定主张违约金。按照此种思路，赵某菲等因此动辄要求解除合同，违反了促进合同履行的司法价值，与《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条等规定的合同严守、根本违约等要求相背离，故而其丧失主张违约金的权利且需承担违约解除的责任。

　　综上，合同中对单方解除权的约定既是对守约方权利的保障，又是防止守约方滥用权利的约束。故，在违约方未根本违约的情形下，法律还是要考虑保护合同的继续履行，守约方不应动辄要求解除合同，否则应当承担违约解除的风险。

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