【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　安徽省滁州市中级人民法院(2021)皖11民终3951号民事判决书

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):梁某明

　　被告(上诉人):刘某、王某玲

　　【基本案情】

　　2019年5月24日，原告梁某明与被告刘某、王某玲签订《商铺租赁合同》一份，合同约定原告将位于定远县定城镇某小区119号房屋出租给被告用于经营婚纱摄影，租赁期限为3年，自2019年8月10日起至2022年8月9日止，租金每年一付，第一年租金交付日为2019年7月10日、第二年租金交付日为2020年7月10日、第三年租金交付日为2021年7月10日。梁某明按照约定将房屋交付给刘某、王某玲使用，刘某、王某玲亦按照合同约定按期足额交付第一年和第二年租金。案涉房屋的所有权人系原告梁某明及其妻子谢某兰，上述事项谢某兰均充分知情并认可授权梁某明从事相关行为。2021年6月5日，刘某、王某玲向梁某明发送短信通知，告知不再租用案涉房屋，梁某明未同意，刘某、王某玲亦未再支付第三年租金。梁某明以刘某、王某玲未按约交付第三年租金11.1万元构成违约为由起诉，要求刘某、王某玲继续履行合同并承担违约责任。

　　【案件焦点】

　　1.刘某、王某玲作为违约方，其能否要求解除案涉租赁合同；2.案涉租赁合同应否解除；3.若解除，刘某、王某玲应如何承担损害赔偿责任。

　　【法院裁判要旨】

　　安徽省定远县人民法院经审理认为：案涉《商铺租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，出租人交付房屋并收取租金，承租人交纳租金使用房屋。本案中，刘某、王某玲辩称其因不可抗力影响导致合同履行困难，主张适用不可抗力全部免责，但其提交的证据不足以证明因该不可抗力直接导致不能履行民事义务。合同解除权，是指守约方对违约方的解除权，根据本案的事实，梁某明不存在违约行为，刘某、王某玲因自身原因拒不交纳租金，并提前解除合同，显属违约，因此刘某、王某玲作为违约方，不享有合同法定解除权，是否解除合同应由守约方选择。另外，案涉租赁合同中并无条款明确赋予承租方在租赁期内行使合同解除权，刘某、王某玲虽主张其向梁某明行使了合同解除权，但因刘某、王某玲不享有合同解除权，其关于解除合同的通知就不具有法律约束力，且梁某明在短信中明确拒绝其解除合同的要求，并要求继续履行合同，故双方就合同解除事宜并未协商一致，刘某、王某玲所发短信不能免除其继续履行原合同的责任，双方之间的合同关系未受影响。刘某、王某玲在双方未协商一致的情况下，搬离案涉房屋系其对自身权利的处分，并不影响合同继续履行和合同目的的实现，故对于梁某明要求刘某、王某玲依据合同约定支付第三年房屋租金11.1万元的诉讼请求依法予以支持。关于梁某明诉请违约金7.02万元，根据合同约定，双方租赁合同中第二条第三项及第三条第四项关于违约金的条款均是承租方延迟交纳租金时出租方有权选择解除合同并采取的违约惩罚，现梁某明未选择解除合同而是诉请继续履行，则上述关于违约金的条款均不能直接适用。在梁某明要求刘某、王某玲继续履行合同支付房屋租金的诉请得到支持的情形下其并未遭受实际损失，故结合本案实际，对其主张违约金的诉请不予支持。

　　安徽省定远县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：

　　刘某、王某玲于本判决生效后十日内一次性向梁某明支付房屋租金人民币11.1万元。

　　刘某、王某玲不服提起上诉。

　　安徽省滁州市中级人民法院经审理认为：1.刘某、王某玲于2021年6月5日已通过短信明确告知梁某明不再继续租赁涉案房屋，并告知房屋已经腾空以及门锁密钥，并实际搬离涉案房屋，即以自己的行为表明不再履行涉案租赁合同，但梁某明拒绝解除涉案租赁合同，这导致涉案租赁合同处于僵局状态，此时若不解除涉案租赁合同，一方面将导致涉案租赁房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。从本案具体情况来看，刘某、王某玲作为承租人解除涉案租赁合同并不存在恶意违约的情形，在涉案租赁合同形成僵局的情形下，继续履行涉案租赁合同对刘某、王某玲也显失公平，梁某明作为守约方拒绝解除涉案租赁合同也有违诚实信用原则，合同双方是互赢关系，都要照顾对方的合理期待，尊重对方的利益，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。刘某、王某玲在一审中提起反诉，要求解除涉案租赁合同，但一审未予准许不当。刘某、王某玲虽未能通过起诉方式解除涉案租赁合同，但不能归责于己，且刘某、王某玲在一审庭审中抗辩了涉案租赁合同已解除，在二审也举证了反诉相关材料。为了有效化解双方之间的纠纷，减少当事人的诉累，从有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源出发，根据公平原则和诚实信用原则，涉案租赁合同应予以解除。一审判决双方继续履行涉案租赁合同不当，二审予以纠正。涉案租赁合同的解除时间以一审庭审时间即2021年9月10日为宜。故对刘某、王某玲上诉认为涉案租赁合同已解除的合理部分理由予以支持，超出部分不予支持。2.刘某、王某玲作为承租人，在涉案租赁合同未到期，且出租人梁某明又未违约的情况下，提出解除涉案租赁合同属违约行为。鉴于双方涉案租赁合同已形成僵局，在一定条件下允许违约方刘某、王某玲解除涉案租赁合同以打破合同僵局，但应对守约方相应租金损失进行赔偿。根据涉案租赁合同的剩余租期、另行出租时间及租金差价，承租人刘某、王某玲的过错程度等因素，酌定赔偿标准以4个月租金为宜，即涉案租金(包括租金损失)应计算至2022年1月10日止。对梁某明其他租金扩大损失应由其自行承担。经计算，刘某、王某玲应支付梁某明租金及赔偿损失数额合计为：46250元(111000元/年÷12个月×1个月+111000元/年÷12个月×4个月)。

　　安徽省滁州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　一、维持安徽省定远县人民法院(2021)皖1125民初5054号民事判决第二项，即“驳回原告梁某明的其他诉讼请求”;

　　二、撤销安徽省定远县人民法院(2021)皖1125民初5054号民事判决第一项，即“被告刘某、王某玲于本判决生效后十日内一次性向原告梁某明支付房屋租金人民币11.1万元”;

　　三、上诉人刘某、王某玲于本判决生效后十日内一次性向被上诉人梁某明支付租金及赔偿损失合计46250元。

　　【法官后语】

　　1.“合同僵局”之缘起

　　从词语上看，“合同僵局”借鉴了“公司僵局”的概念，并在2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)第四十八条中明确成为正式的官方用语，意指在合同关系中，一方当事人要求继续履行，而另一方当事人予以拒绝，无法达成私力协商一致意见时的对峙僵持状态。目前，合同僵局多集中在长期性、继续性合同中，因为此类合同履行周期长，依赖各方当事人的信任和合作，在给付完成之前一旦发生履行故障则会产生合同僵局。如本案涉及的房屋租赁合同，在租赁期限届满前，承租人由于经营不善陷入困境，继续租赁失去意义，其以实际搬离承租场所的行为表示不再继续履行合同，出租人却未予认可拒绝解除。虽然此时剩余租赁期限还较长，但双方信任基础已然破裂，不宜判决强制履行。

　　2.违约方合同终止权的实践观点

　　目前针对能否赋予违约方合同解除权，存在肯定及否定两种观点。

　　(1)肯定说。第一，有利于保障社会资源的高效合理配置。效率是合同法的重要价值之一，提升效率不仅意味着社会财富的增加，也包含避免社会财富消极减少的含义。①在合同丧失履行基础的情况下，放任僵局的发生和延续，既不利于社会资源的有效流转和增值，也不利于社会财富的积极增加，同时必然导致违约方利益遭受较大经济损失。在合同存续仅剩消极意义的情况下，赋予违约方申请打破合同约束力的权利，不但使其摆脱束缚，投身新的交易，也能通过违约损害赔偿弥补损失，并助推社会资源及时进入交易市场再行参与配置、生产。

　　第二，能够产生良好的法律效果。按照一般朴素观念，合同应被履行，违约即意味着失信和不道德。但是在合同僵局下，尤其是在违约方已经确定不能继续履行该合同且急于摆脱交易负担重新进行商业行为，守约方明知对方对此合同已无期待却不解除合同，放任甚至追求违约方利益遭受损失的情况，即使不允许违约方要求终止合同关系，法律和生活实际也无法构建出更合理的合同秩序。有观点提出此种选择可能会产生诚信风险，实际上，借助该种裁判能够引导各方当事人在经济交往中互相体谅互助共济，倡导诚信交易的良好社会风尚。

　　(2)否定说。第一，有违合同严守原则。否定说认为若赋予违约方合同解除权利，其将不受约束，合同能否严格履行也将处于不确定状态，相对方的合理期待利益将会落空，这会造成合同法体系冲突，动摇我国合同法的根基，②也可能造成社会不完善的诚信体系雪上加霜。但是合同严守并不等同于不得变更或解除合同。在“合同僵局”案件中，违约方解除合同，是因身处僵局，相对方却不予解除情况下的被迫之举，合同应否解除并非取决于违约方是否申请，而是由法院或仲裁机构进行实质审查，况且合同解除也不影响违约赔偿责任的承担。

　　第二，与合同解除作为守约方救济途径的性质不符。但是，合同解除作为守约方救济方式与赋予违约方合同解除权并非非黑即白的关系，解除合同的目的是有效、合理地解决合同不能继续履行的善后问题，其也应作为合同履行不能或困难时，守约方故意放任合同僵局时，违约方尽力挽回经济损失寻求出路的救济途径。

　　第三，不符合政策导向。合同法立法政策导向在于鼓励交易，赋予违约方合同解除权有助长破坏交易稳定性之嫌。但是立法导向应当是保护合同当事人的合法权益，合理的当事人当然包括交易各方，赋予违约方此种权利也正是为了保障陷入僵局的各方当事人，避免资源闲置，促进经济效率，推动商业发展。

　　3.“合同僵局”的破解方案

　　针对合同僵局的法律适用，《九民纪要》第四十八条从四个方面提供了新的解决思路，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款并获立法通过，根据该条规定：债务人在终止给付义务后，将发生《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“请求恢复原状或采取其他补救措施”的法律效果。《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款是在《九民纪要》第四十八条基础上进行的修改，实务中倾向认为，法院或仲裁机构可根据案件实际情况，综合考虑债务人是否进行部分履行、是否存在恶意违约、无法继续履行的原因、合同继续履行是否导致债务人遭受严重损失、合同存续是否将导致当事人之间权利义务关系失衡等因素。具体到本案，分析如下：

　　第一，当债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，债权人享有单方解除权，却因故意或过失未行使。本案中，承租人以搬离涉案房屋的方式表明终止合同并拒付剩余房租，承租人的给付利益遭受根本损害，此时债务人不愿意继续维持合同关系、合同无法继续履行、合同目的无法实现三个条件同时满足，出租人可以合同目的无法实现为由解除该合同，却为追求其个人租金利益拒绝提前终了合同，双方收益明显失衡。

　　第二，违约方不存在恶意违约情形，合同难以继续履行或继续履约成本过高。出现“合同僵局”的根本仍是违约行为的存在，故应对“合同僵局”的认定加以严格限制，避免引发道德风险和投机行为。如本案承租人系因合同履行期间经营不当，资金链断裂，决定不再从事原业务，没有继续租赁的需求，其要求解除租赁合同事出有因而非出于无良恣意。此时合同虽然可以继续履行，但是必将导致承租人继续支出租金、人工费用等成本，产生更严重的亏损，相较于给守约方带来的租金利益明显不对等，故继续履行合同对违约方显失公平。

　　第三，由违约方申请启动自救的方案，并给予作为“利益损失方”债权人充分救济。前者是打破合同僵局的程序要求，即需由违约方向法院或仲裁机构提出申请，这也是司法“不告不理”原则要求。需要明确的是，同意违约方申请解除合同是通过司法纠正使违约方更公平地承担违约责任和挽回损失，达到盘活市场资源、降低交易成本、减少内耗的效果破除合同僵局，而不是免除或减轻违约方责任。此处损害赔偿的功能应是以可预见性履行利益为基础的填补损害，债权人可以同时要求履行利益以及再次支出的费用赔偿。本案中承租人提前解除合同，房屋重新流入交易市场再次完成租赁需要时间成本，故承租人理应对出租人作出合理的经济赔偿。

① 孙良国：《违约方的合同解除权及其界限》,载《当代法学》2016年第5期。

② 韩世远：《合同法的现代化：为何及如何》,载《法治研究》2019年第6期。

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