【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　北京市第三中级人民法院(2021)京03民终15233号民事判决书

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):孙某

　　被告(被上诉人):信息咨询中心(有限合伙)

　　【基本案情】

　　2016年9月14日，孙某华、张某真、方某宏、何某平、钟某五人成立信息咨询中心合伙企业，执行事务合伙人为张某真。该企业注册地址为北京市某区某街1119号房屋(以下简称1119号房屋),房屋登记在孙某名下。当时孙某与孙某华系夫妻关系。2016年12月1日，孙某、信息咨询中心签订了《房屋租赁合同》,约定孙某将1119号房屋出租给信息咨询中心，租期为2016年12月1日至2022年11月30日，月租金1200元；每两年支付一次，2018年12月1日、2020年12月1日及2022年12月1日分别支付28800元；租赁期间，房屋内所涉及物业费、取暖费、卫生费由孙某负担，水电费由信息咨询中心负担；信息咨询中心无理由拖欠房租30天以上，孙某可以单方终止合同、可责令信息咨询中心搬离、房屋亦即可另做他用，同时按约定租金的10%以天数计收取违约金。合同显示有孙某签字，有信息咨询中心加盖公章。2018年12月及2021年1月，孙某向信息咨询中心发出了《房租对账及催缴通知单》,但信息咨询中心始终未交纳房租。2021年1月30日，孙某向信息咨询中心发出了租赁合同终止通知书，要求自2021年2月1日起租赁合同终止，并在3日内搬离房屋，注册地址迁出，但信息咨询中心未履行。孙某遂起诉至法院，要求：确认双方签订的房屋租赁合同有效；信息咨询中心在判决生效后7日内搬离孙某房屋，并变更工商注册地址；信息咨询中心支付房屋租金及违约金暂计79584元。

　　【案件焦点】

　　1.孙某与信息咨询中心签订的房屋租赁合同是否有效；2.信息咨询中心签订房屋租赁合同的行为是否属于其真实意思表示。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市平谷区人民法院经审理认为：意思表示真实的民事法律行为有效。本案中，双方就签订合同是否有效存有争议。首先，合同签订的双方存在特殊关系，在合同签订时孙某系信息咨询中心的合伙人孙某华之妻，而合伙企业作为人合性企业，各合伙人之间的相互信任是企业存在的基础。作为企业合伙人，不论谁负责订立具有特殊关系之合同均需要履行谨慎的注意义务，避免合理性怀疑。而从本案已查明的事实看，孙某提供的合同仅加盖公章，且合同订立的时间与当时公章保管人员的回忆存在出入，不能排除合理性怀疑。孙某在订立合同时系企业合伙人孙某华之妻，其作为特殊关系人应区别于一般合同相对人，对自己房屋的出租行为应该尽到谨慎的注意义务，而非对合伙企业情况完全不知情。

　　其次，合伙人中何某平录音显示其对房屋租赁合同不知情，钟某亦表示对此不知情，孙某华在微信聊天中明确记载合伙企业成立之目的，上述证据均可以证实合伙企业无须实际办公地点，仅需要虚拟注册地点。同时，从本院调取涉案房屋各项费用的支付情况看亦不能证实信息咨询中心实际使用涉案房屋。

　　综上，孙某提供的房屋租赁合同不能证实为信息咨询中心真实意思表示，双方签订的该合同应确定为无效。孙某据此主张要求信息咨询中心腾退房屋并支付房屋租金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。孙某主张信息咨询中心变更工商注册地址并非人民法院管辖范围，本院不予处理。

　　北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，判决如下：

　　一、孙某与信息咨询中心签订的房屋租赁合同无效；

　　二、驳回孙某的全部诉讼请求。

　　孙某不服一审判决，提起上诉。

　　北京市第三中级人民法院同意一审法院关于涉案合同并非信息咨询中心的真实意思表示的认定，认为非真实意思表示签订的合同应属无效，同时运用民事诉讼法的证据规则进行论证，认为主张租赁合同关系存在的孙某未提供充分详实的证据证明租赁关系的真实存在，未达到高度盖然性的证明标准，另外，从反证的角度，信息咨询中心提供的证人证言等证据存在合理性和可信度，对此孙某的举证未能排除合理怀疑，即从正反两方面驳斥了孙某的主张。

　　北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　意思表示是民事法律行为的核心要素，意思表示是否真实直接关系民事法律行为的效力。在司法实践中，判断当事人意思表示是否真实，始终是案件审理的起点和难点。各方当事人陈述存在争议时，通常需要结合当事人之间的关系、意思表示的经过、背景因素、依托场景，甚至当事人作出表示时的心态等因素进行综合判断。

　　本案在审理过程中，有两种不同观点。其一，认为合伙企业加盖公章并与他人订立平等的民事合同，应该认定合同有效。至于合伙人内部问题不应对抗第三人，而应通过合伙人协议解决。其二，认为合伙企业作为人合性极强的经营主体，合伙人之间应负有谨慎的注意义务。特别是针对特定关系人之间的交易行为时，为避免侵害合伙企业及其他合伙人的合法权益，更应保障其他合伙人的知情权。而孙某华作为合伙人之一起草租赁合同，积极参与租赁房屋事宜，但此时合同相对方系孙某华之妻孙某。在此情况下，孙某华是否还处于保障合伙企业及合伙人之地位存疑。因此，双方并非建立在平等关系之基础上签订合同，故该合同应认定为无效。

　　笔者认为本案采取第二种观点判决更为妥当。《中华人民共和国民法典》第一百六十八条规定：代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。我们从时间节点上分析本案不难发现，孙某华在积极筹措房屋租赁事宜时，其具有双重身份，一是信息咨询中心合伙人，二是房屋登记者孙某之夫。而我们进一步分析可知，涉案房屋为孙某与孙某华夫妻共同财产，在二人夫妻关系存续期间涉案房屋属于孙某华与孙某共有状态。孙某华起草的这份房屋租赁协议客观上是将自己的房屋与合伙企业进行交易。因此，孙某的特殊身份亦不能等同于一般第三人，孙某作为孙某华之前妻，在签订房屋租赁合同时，二人并未离婚，而孙某却对信息咨询中心的基本情况完全不知情，亦与常理明显相悖。

　　当然，我们结合合伙人何某平录音显示对房屋租赁合同不知情，钟某亦表示对此不知情，孙某华在微信聊天中明确记载合伙企业成立之目的，上述证据均可以证实合伙企业无须实际办公地点，仅需要虚拟注册地点。从涉案房屋水电费的支付情况看不能证实信息咨询中心实际使用涉案房屋，且信息咨询中心未将上述费用纳入企业经营成本的行为，均不符合常理。

　　综上，在人合性强的经营主体中，发生特殊关系人之间的关联交易行为必须对洽商、交易过程、交易结果等环节进行严格审查，证明标准亦应更加严谨，通常应采取排除合理性怀疑证明标准考量意思表示是否真实，避免特殊关系人之间采取不正当关联交易行为侵害企业及投资人利益。

　　本案例来源于中国法院2023年度案例，如有侵权，联系删除。