《借名买房引发的法律纠纷及启示》

在房地产市场中，由于各种原因，如限购、限贷政策，或是为了规避债务风险等，一些人选择通过“借名买房”的方式来规避限制。然而，这种行为往往带来了一系列复杂的法律问题和纠纷。本文将从一起借名买房的典型案例出发，深入分析此类纠纷产生的原因，以及如何预防和解决这类纠纷。

案例背景

2019年，李先生因个人信用问题无法获得银行贷款，遂与朋友张先生达成协议，由张先生出面购买一套位于市中心的房产，名义上房产登记在张先生名下，但实际购房款全部由李先生支付，且该房产实际由李先生居住使用。双方约定，待李先生信用修复后，再将房产过户至其名下。然而，几年后，当李先生准备办理过户手续时，却遭遇了张先生的拒绝，并声称房产是自己的，拒绝配合过户。

法律分析

1. 合同效力：根据我国《民法典》规定，民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则。尽管李先生和张先生之间存在口头协议，但由于缺乏书面证据，且涉及不动产物权变动，因此在法律上难以认定李先生为实际所有权人。不动产的所有权以登记为准，而房产证上登记的是张先生的名字，因此从形式上看，张先生是房产的合法所有者。 2. 举证责任：在司法实践中，主张权利的一方需要承担举证责任，证明自己是实际出资人或拥有其他足以对抗登记名义人的权益。在此案中，李先生需要提供充分证据证明自己是实际出资人，包括但不限于转账记录、银行流水等，以及证明双方之间存在借名买房的事实依据。

3. 道德与法律冲突：虽然借名买房在某些情况下反映了人性中的诚信与互助精神，但从严格意义上讲，这违反了物权公示原则，容易产生法律风险。一旦名义上的房主反悔，实际出资人将面临极大的维权难度。

解决方案

1. 签订书面协议：为了避免日后产生纠纷，建议双方签订正式的书面协议，明确各自的权利义务关系，特别是关于房产归属的条款。 2. 公证或见证：可以考虑通过公证处进行公证，或者邀请第三方作为见证人，增加协议的法律效力。 3. 及时办理过户手续：一旦条件允许，应及时办理房产过户手续，确保自己的合法权益得到法律保护。

4. 咨询专业律师：面对此类复杂情况，最好咨询专业律师，了解自身权益并采取合理措施维护自己的合法权益。

“借名买房”虽能暂时解决问题，但背后隐藏着巨大的法律风险。无论是出于何种目的，都应谨慎行事，避免不必要的麻烦。同时，也提醒广大购房者，在购房过程中一定要遵守法律法规，依法依规操作，以免给自己带来不必要的损失。