【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　湖北省武汉市中级人民法院(2021)鄂01民终11199号民事判决书

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(被上诉人):李某

　　被告(上诉人):管理公司

　　【基本案情】

　　2010年，李某与管理公司签订《委托租赁管理合同书》一份，合同约定：1.李某将位于武汉市洪山区某楼盘14号酒店公寓委托管理公司进行统一租赁运营管理。委托租赁期限为7年，从2011年8月1日起至2018年10月31日止。2.基本租金是李某委托管理公司对外经营的底限租金，基本租金全部由李某享有。3.增值收益，是管理公司尽责并有效实施经营管理后的实际收益去除基本租金的部分，增值收益全部由管理公司享有。酒店公寓的起租日为2011年11月1日，李某从起租日开始有权获得本合同约定的基本租金。在本合同约定的委托租赁期限内，管理公司应按月向李某支付委托租赁的基本租金，第1-24个月支付标准为3625.60元/月；第25-84个月支付标准为4229.5元/月。支付时间为每月的28号或之后三个工作日内支付。每个租赁年度期满之日起二个月内，管理公司应根据合同第三条约定进行增值收益的年度结算，依据结算结果在下一委托租赁年度第二个月租金支付日之前按增值收益全额计提管理公司应得的委托租赁服务费。合同还约定：未按时向李某付委托租赁基本租金收益的，应按日向李某支付逾期付款违约金。如逾期6个月仍未支付基本租金的，李某有权单方要求解除合同，管理公司同意按其上一年度所支付的所有租金为标准向李某支付违约金。由于不可抗力的原因，导致本合同不能正常履行或造成双方损失的，双方互不承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

　　2018年10月31日，双方就案涉房屋签订了《补充协议书》一份，约定李某继续将案涉房屋交给管理公司进行酒店经营，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止，租金为税前3573.83元/月。支付方式为每个日历月28日前支付当月租金，其中3月至7月、9月至11月的租金如延迟3个工作日未付，则从第4个工作日起管理公司要承担逾期支付违约金；1月、2月、8月、12月的租金如延迟7个工作日未付，则从第8个工作日起管理公司要承担违约金。违约金计算方式为：每日按应付月租金的1%计算。

　　上述合同及协议书签订后，管理公司向李某付清了2020年以前的租金。2020年1月1日以后，管理公司按照2000元每月的标准向李某支付了共计13278.23元。

　　李某诉至一审法院，要求管理公司：1.按合同约定支付房屋租金32164.47元及违约金。2.继续按合同履约到合同终止。3.支付本次诉讼费。

　　【案件焦点】

　　案涉委托租赁管理合同属于租赁合同还是委托合同。

　　【法院裁判要旨】

　　湖北省武汉市洪山区人民法院经审理认为：李某、管理公司签订的《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认为，案涉合同及协议中管理公司的主要权利为承租使用案涉房屋并从中获取收益，管理公司的主要合同义务为每月按照某一固定数字向李某支付基本租金，李某的主要权利为收取基本租金，李某的主要义务为向管理公司提供合同约定的房屋，该事实表明：双方的合同关系本质上仍为房屋租赁合同关系。案涉《补充协议书》租金的标准进一步予以了明确，双方对于继续履行合同均无异议，故对李某诉请管理公司继续履行合同予以支持。但需要说明的是，管理公司对于合同履行的具体内容存在争议，一审法院认为，《补充协议书》中租金支付的标准系双方协商一致情况下的真实意思表示，在双方无法另行达成一致的情况下，不应仅因其他原因，由人民法院全面变更租金支付的标准。故一审法院认为，双方继续履行合同，仍应按《补充协议书》约定的租金支付标准继续履行。一审法院认为，本案的争议焦点为：因不可抗力导致的经营困难，管理公司应交的租金是否应当减免，减免的金额是多少。

　　关于租金的支付，一审法院认为，情形属于《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定的受不可抗力影响，可以部分或全部免除责任的情形。考虑到不可抗力的特殊影响，一审法院酌定上述期间内管理公司的租金支付义务应当予以减半；2020年4月9日至2020年5月31日的租金按照80%计算；此后，2020年6月1日起的租金，管理公司仍应全额支付。因此，管理公司截至2020年9月30日止的应付租金为26553.56元。因管理公司已在2020年向李某支付了13278.23元，管理公司尚有13275.33元未支付。

　　关于李某诉请的违约金，一审法院认为，因不可抗力产生的违约责任固然可以减免，但管理公司在该不可抗力消失后，仍未按合同约定向李某及时全额支付租金，故管理公司仍存在违约，仍应当承担相应的违约责任。但一审法院认为，补充协议中载明的每日按应付月租金的1%计算，该计算标准过高，李某也未提交证据证明其除租金损失外尚有哪些其他损失，故一审法院从损害填补原则为主，惩罚性为辅的角度出发，酌情确定管理公司应当以该不可抗力消失后至李某诉请的租金支付期限为止的应交而未交租金的30%向李某支付违约金，即管理公司在本案中应付的违约金为3982.6元。

　　综上所述，湖北省武汉市洪山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、管理公司于本判决生效之日起十日内向李某支付租金13275.33元；

　　二、管理公司于本判决生效之日起十日内向李某支付违约金3982.6元；

　　三、管理公司继续按其与李某于2018年签订的《补充协议书》约定的租金标准履行与李某之间的房屋租赁合同；

　　四、驳回李某的其他诉讼请求。

　　被告管理公司不服一审判决，提出上诉。

　　湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：关于合同性质问题。管理公司认为其与李某之间是委托合同关系，但无法提供有效的证据予以证实。双方合同名称中虽然有“委托”字样，但内容为约定租赁标的、租金标准、租赁期限等，李某与管理公司签订的《补充协议书》,亦是对续租事宜进行的新约定。从合同的权利义务方面考察确认双方构成租赁合同关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，如下判决：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　本案的争议焦点是案涉《委托租赁管理合同书》的性质认定问题。随着市场经济的发展，个人购买商业性地产进行投资的情况越来越普遍。业主购买综合性商业体中的商业地产后，为形成规模经营，常常会出现由商业运营公司统一与个体业主签订合同，再统一对外招租的情况。实践中，商业运营公司与业主签订的协议名称各不相同，有委托管理、委托运营、委托租赁管理等，对于此类协议应认定为租赁合同还是委托合同，不同的认定将导致不同的法律后果。若认定为委托合同，则受托人商业运营公司应根据实际情况转交委托事务过程中取得的财产收益，并享有合同任意解除权；若认定为租赁合同，则承租人商业运营公司不论物业是否对外招租成功，均应支付租金，且不享有合同任意解除权，商业运营公司只有在出现约定解除或者法定解除事由后，当事人方可解除合同。

　　《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”仅从文义上看，两个合同标的、权利义务迥异，似乎极易区分，但当合同约定的事项为“委托对外出租”时，是应认定为属于委托合同还是租赁合同，极易混淆。司法实践中，应结合合同的具体条款、双方的履行情况，从以下几个维度分析：1.双方权利义务的内容。如果合同约定业主的主要权利是收取租金，主要义务是提供适合的房屋；商业运营公司的主要权利是使用或转租他人使用房屋，义务是支付固定金额的租金，则应认定为属于租赁合同。如果合同约定业主的主要权利是根据市场情况收取租金收益，主要义务是提供适合的房屋并支付委托报酬；商业运营公司的主要权利是收取委托报酬，主要义务是对外出租、举行招商、广告宣传、物业管理、如实报告房屋现状并根据市场转交实际承租人的租金，则应认定为属于委托合同。2.财产收益的支付。《中华人民共和国民法典》第九百二十七条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，如果商业运营公司将房屋实际租金收入全部转交业主，自己收取固定数额、固定比例委托报酬，或者完全无偿，则应认定属于委托合同。如果商业运营公司向业主支付相对固定数额的租金或使用费，自己收取超额部分的收益，即转租的租金差价，则应认定为租赁合同。3.责任的承担。租赁合同中承租人的责任承担主要在提前解除合同或逾期支付租金上；委托合同中，受托人的责任承担主要在于因自身过错造成委托人损失上。因此，如果合同中约定的违约责任主要内容是无法及时交付租金或房屋使用费的，应认定为属于租赁合同，约定的是因运营公司无法完成对外招租、未合理管理物业，造成业主损失予以赔偿的，应认定为属于委托合同。4.合同的履行期限。租赁合同一般约定明确的租赁年限，委托合同则约定委托的具体时间，或只约定处理特定事项而不约定具体的时间，因此合同约定的履行期限也是区分两种合同的重要因素。

　　在具体的案件审判中，可综合考量以上因素确定涉案合同性质，继而判决双方应承担的责任。具体到本案，首先，李某与管理公司签订的《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》中，管理公司的主要权利为承租使用案涉房屋并从中获取收益，主要合同义务为每月按照固定数字向李某支付基本租金；李某的主要权利为收取基本租金，主要义务为向管理公司提供房屋。《补充协议书》对双方的租金标准进一步明确。其次，双方合同中约定的违约责任主要在于逾期支付租金的责任。再次，管理公司的收益并非李某给其的具体委托报酬，而是转租后的租金差价。最后，《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》以明确的年度为履行期间，而非完成某项委托事项的时间。因此，综合以上因素，李某与管理公司签订的合同虽名为“委托租赁管理”合同，实际仍是租赁合同。

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