【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　山东省淄博市中级人民法院(2021)鲁03民终1081号民事判决书

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人):钱某

　　被告(被上诉人):赵某

　　第三人：潘某、王某、吴某

　　【基本案情】

　　2012年3月30日，潘某与王某、吴某签订房屋租赁协议，内容为因王某拖欠潘某借款本金130万元，故王某自愿将其位于某小区的五套门面房(包括涉案房屋)租给潘某，租期截至2027年3月30日，潘某在王某处的应收欠款本金130万元及利息(年利率10%)作为租赁费用，每年租赁费为21.67万元；潘某享有转租权。同日王某、吴某将上述租赁情况通知了物业公司。2012年4月17日潘某向物业公司交纳涉案房屋用电保证金300元，2014年4月2日潘某交纳涉案房屋物业费，法院生效民事判决书认定案外人周某自2014年3月31日起从潘某处租赁涉案房屋并判决周某向潘某支付相应物业费。

　　2012年10月18日王某将上述房屋抵押给了其债权人某典当公司并办理了抵押登记；2018年5月11日，某典当公司与钱某签订债权转让协议，将债权转让给钱某并通知了王某、吴某。

　　2017年5月17日潘某与赵某签订房屋租赁合同，约定潘某将涉案房屋转租给赵某，租期为2017年6月1日至2020年5月31日，年租金2.2万元，按年度预交。赵某2019年6月1日至2020年5月31日的租金未交纳。

　　2018年7月18日，法院因他案执行公告拍卖涉案房产，公告中特殊说明标的物有租赁情况，详情咨询执行法官。后钱某竞拍取得涉案房屋；2018年11月23日法院裁定涉案房产的所有权及相应的其他权利归钱某所有，以上权利自钱某收到裁定时转移，后涉案房产登记到钱某名下。

　　钱某主张赵某自2018年11月23日起拖欠房屋租赁费，其多次上门催要房屋租赁费未果，诉至法院要求判令赵某重新签订租赁合同并支付自2018年11月23日起涉案房屋租赁费用，年租金3万元整。赵某辩称2018年房租已经交付给潘某，其跟钱某说他们应该先解决他们两人之间的问题，即使房租交给钱某，也应按照年租金2.2万元交纳。潘某辩称其与赵某的租赁合同合法有效，潘某享有租赁合同的合同权利，承担合同义务，他人无权干涉，钱某在拍卖时明知房屋存在租赁情况，本案作为租赁合同纠纷，赵某作为承租人其合同相对方为潘某，钱某无权主张强制让赵某重新签订租赁合同，也无权主张租赁费，因此钱某的诉求不成立。

　　潘某主张根据其与涉案房屋原房主王某、吴某签订的房屋租赁协议，其支付全部租赁费和占用涉案房屋使用至今，并有权转租。2017年其与赵某签订的房屋租赁合同正常履行，在租赁期间钱某通过司法拍卖拍得涉案房屋，但在司法拍卖时法院对于房屋存在租赁情况已经作出特别说明并依法公告。据此其向法院提出独立诉讼请求：1.确认潘某在租赁期内有权阻止向钱某移交占有涉案房屋；2.确认钱某就涉案房屋在钱某租赁期内不享有占有、使用、收益的权利；3.判令赵某依据与潘某的租赁合同关系约定支付租赁费2.2万元(2019年5月至2020年5月)。钱某针对潘某的诉讼请求辩称，法院拍卖公告里没有明确表明房屋的租赁期限、金额，只是注明有租赁情况，其是涉案房屋的抵押权人又参与了拍卖，取得了合法的房屋所有权，对该涉案房屋从法院裁定之日起拥有占有权和收益权，赵某应从2018年11月23日至今向其交纳房租，赵某与潘某的租赁合同于2020年5月31日到期，如不签租赁合同将限期搬出。赵某针对潘某的诉讼请求辩称，其房租是从2017年6月1日签到2020年5月31日，此期间本人正常向潘某交房租，本人不可能租一套房屋交两份房租。

　　【案件焦点】

　　以房屋租赁合同的形式用房屋使用权抵偿欠款能否适用“买卖不破租赁”原则。

　　【法院裁判要旨】

　　山东省淄博市张店区人民法院经审理认为：潘某提交的其与王某、吴某之间的房屋租赁协议、王某和吴某给物业的通知函及用电保证金收据相互印证，能够证明上述房屋租赁协议签订和开始履行时间早于涉案房产抵押时间，本案中也没有证据证明该房屋租赁协议存在恶意串通损害他人利益，违反法律、行政法规强制性规定等情形，无法认定其为无效合同。同时，该房屋租赁协议从名称、标的、租赁期限、租金、装修等内容来看具备租赁合同的要件，其中仅租金一项为以潘某对王某、吴某所享有的债权折抵，并不能以此来认定潘某之间仅有抵债的合意而无形成房屋租赁关系的合意，这不同于当事人之间的房屋使用权抵债合同。从王某和吴某给物业发出的通知函、潘某交纳用电保证金及物业费以及潘某将涉案房屋转租并实际收取租金的事实来看，潘某已具体行使承租权和转租收益权。综上，本案应根据买卖不破租赁原则确定潘某在其与王某、吴某房屋租赁协议约定的租赁期限内就涉案房屋享有转租收益权。故对钱某的诉讼请求不予支持，潘某享有获取租金的权益，对其要求赵某向其支付租

　　金2.2万元的诉讼请求应予支持。据此，山东省淄博市张店区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　赵某向潘某支付截至2020年5月31日的租金2.2万元。钱某持原审起诉意见提起上诉。

　　山东省淄博市中级人民法院经审理认为：关于潘某与王某、吴某签订的房屋租赁协议的性质认定问题，从该协议内容来看，王某为了使自己的债务得到清偿，同意潘某以使用15年的方式抵顶所欠130万元的欠款，系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不应适用“买卖不破租赁”原则。涉案房屋已经被钱某通过拍卖方式取得且已经办理了房屋产权登记，钱某可以取得对于房屋的占有、使用、收益、处分的权利。王某与潘某签订的房屋租赁协议因涉案房屋的拍卖已经无法继续履行，潘某可要求王某承担相应的违约责任。关于钱某是否有权利要求赵某向其支付租金的问题，潘某与赵某签订的租赁合同并无违反法律法规强制性规定情形，应为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。潘某本是基于对房屋的合法占有将涉案房屋租赁给赵某，鉴于钱某已经取得了涉案房屋的所有权，参照“买卖不破租赁”原则，钱某可要求继续履行潘某与赵某之间签订的租赁合同未履行部分，赵某应向钱某支付剩余租赁费。据此，山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：

　　赵某向钱某支付截至2020年5月31日的租金2.2万元。

　　【法官后语】

　　本案主要涉及以房屋租赁合同的形式用房屋使用权抵偿欠款能否适用“买卖不破租赁”原则的判定分析。

　　“买卖不破租赁”源自德国法，是传统民法上的重要制度。其建立的初衷在于保护弱势承租人阶层之生存利益，“因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”①。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是转移财产使用权的合同，承租人订立房屋租赁合同的目的在于使用、收益房屋，即承租人所取得的仅仅是对房屋的使用权和部分收益权，而不是房屋的所有权。房屋租赁合同生效后，房屋的所有权仍然归属于出租人，出租人对房屋依法享有处分权，可以将房屋的所有权转移给他人。租赁物所有权发生变动的情况下，租赁物上会并存如下两种关系：一是出租人与承租人之间的关系；二是承租人与房屋受让人(新所有权人)之间的关系。如果所有权的受让人可不受租赁契约约束，事实上相当于赋予让与人即出租人片面享有租赁契约终止权，也使得听由让与人与受让人共同侵害承租人之债权，对财产秩序将产生破坏。②故为维护租赁关系的稳定，大陆法系国家和地区民法在规范租赁关系的法律规范中普遍规定“买卖不破租赁”的原则，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。

　　我国亦是如此，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据上述规定，“买卖不破租赁”原则的适用前提应当具备如下四个方面的构成要件：一是出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同关系，此为前提要件。以房屋租赁合同为例，房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人向房屋出租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人。二是租赁物的所有权发生变动，此为基础要件。亦即租赁物的所有权人，通过将租赁物出售、抵押、赠与、继承、互换等方式，将对租赁物的所有权转移给承租人以外的第三人。此为“买卖不破租赁”中的“买卖”,其包含所有权发生变动的多种行为。三是租赁物的所有权发生变动是在租赁合同占有期限内发生的，此为时间要件。只有在租赁合同占有期限内发生所有权变动的，才适用“买卖不破租赁”原则。四是租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，此为效力要件。租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人在租赁物上设定的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续依照租赁合同的约定享有权利、履行义务，原出租人依照租赁合同约定享有的相关权利义务则由租赁物所有权变动后的新所有权人承继。新所有权人不得以租赁物的所有权发生变动为由阻碍承租人行使依照租赁合同享有的权利。

　　本案是涉及“买卖不破租赁”原则的租赁合同典型案件。但与一般情形下的租赁合同不同，本案出现的情况则是主张“买卖不破租赁”的第三人潘某并没有通过买卖等方式取得涉案房屋的所有权，而是采取了与王某、吴某签订房屋租赁协议的形式来抵顶王某欠潘某的借款本金130万元及利息。对此一审认为该协议就是房屋租赁协议，故而认定对于潘某可以适用“买卖不破租赁”原则；二审则认为该协议系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不应适用“买卖不破租赁”原则，并据此予以改判。实践中确实存在一定数量的像本案中这样的以房屋租赁协议的形式来抵顶欠款的情形。应当说本案二审对这一问题的认定是正确的。这是因为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。但在像本案这样以房屋租赁的形式来抵顶欠款的情形下，虽然协议中的承租人如本案中的潘某亦取得了涉案房屋的使用权，但协议中的出租人如本案中的王某却并不是为了收取租金，而是以此为形式来偿还其欠潘某的借款本息。这种情形名为租赁，实为抵债，即债务人以其房屋使用权来抵偿其债务，其实际系有租赁之名而无租赁之实。既然如此，那么此情形显然也就失去了“买卖不破租赁”原则适用的前提。此外，在真正的“买卖不破租赁”情形下，原出租人依照租赁合同约定享有的相关权利义务则由房屋所有权变动后的新所有权人承继，也就是说承租人需要将租金支付给新的房屋所有权人。而在本案这种以房屋使用权来抵债的情形下，若对此适用“买卖不破租赁”原则，则按理说潘某还应向新的房屋所有权人钱某支付租金。但涉案房屋的使用权实际是用来抵偿王某欠潘某的借款本息，潘某实际并不需要向王某支付租金，故显然更不存在潘某向钱某支付租金的情况。所以说对于像本案这样的“名为租赁、实为抵债”的情况，其并不存在真实的房屋租赁，故而不应适用“买卖不破租赁”原则。

① 王泽鉴：《民法学说与判例研究》(第6册),中国政法大学出版社2005年版，第177页。

② 陈鸣：《“买卖不破租赁”的司法续造及其局限性——兼论〈民法典 ·合同编》中租 赁合同对抗规则的重构》,载《西部法学评论》2017年第1期。

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