【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省苏州市吴江区人民法院(2021)苏0509民初6929号民事判决书
2.案由：中介合同纠纷
3.当事人
原告：房产经纪公司
被告：张某红、张某刚、刘某
【基本案情】
刘某为购买房屋，于2019年8月2日联系到房产经纪公司为其寻找合适房源，房产经纪公司先后向刘某推荐了多套房屋。2020年11月10日，房产经纪公司向刘某推荐了位于苏州市吴江区某小区的一套房屋并约定于11月14日上午看房。2020年11月14日上午，在房产经纪公司工作人员带领下，刘某前往现场看了张某刚位于该小区的房屋。2020年11月14日下午，该房屋出卖人张某红、张某刚以及买受人刘某等人在房产经纪公司的门店协商房屋买卖事宜。当日下午，房产经纪公司提供了一份《存量房买卖居间合同》,载明房屋的位置、成交价格150.8万元、购房款支付、交房等事项。合同第五条载明，任何一方违约导致合同无法履行的应支付房屋成交价1%的手续费。合同第六条载明，由刘某支付中介服务费22000元。该合同有张某红签字、房产经纪公司的盖章，刘某并未在合同上签字。2020年11月14日晚间，刘某通过另一中介机构与张某刚、张某红签订了房屋买卖合同，房屋成交价150.5万元。并完成了过户登记手续。庭审中，刘某陈述向另一中介机构支付了中介费15500元；张某刚陈述其中介费为24000元。2020年11月15日上午，房产经纪公司工作人员王某梅与刘某的聊天记录中刘某陈述“我哥后来看房子后，让他在苏州认识的中介朋友过来谈，谈了一晚上，给我省了1万元”。
房产经纪公司以张某红、张某刚、刘某私下交易损害公司合法权益为由，要求三人支付中介服务费及手续费。
【案件焦点】
刘某的行为能否认定为利用中介公司的交易机会或媒介服务。
【法院裁判要旨】
江苏省苏州市吴江区人民法院经审理认为：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。刘某自2019年8月2日起联系到房产经纪公司，由房产经纪公司向其提供房源信息，双方之间由此成立了中介合同关系。2020年11月10日，房产经纪公司向刘某提供了房源信息，并于14日上午带刘某查看房屋现状，14日下午组织买卖双方见面协商、谈判，努力促进双方签订房屋买卖合同。房产经纪公司作为中介服务人，其主要义务是报告订立合同机会、努力促成双方达成交易，对于房屋价款等关键合同内容仍应由买卖双方根据自己意愿进行协商，中介服务机构在此过程中仅起到介绍、协助作用，并不起主导、决定作用。刘某在从房产经纪公司获取房源、房屋现状、出卖人等重要信息的基础上，通过其他中介机构与出卖人签订房屋买卖合同，应认定其利用了房产经纪公司提供的交易机会或者媒介服务，刘某仍应当向房产经纪公司支付报酬。关于报酬金额，房产经纪公司向刘某提供了交易机会或者媒介服务，完成了合同主要义务，但后续网签、过户登记等手续房产经纪公司并未参与，本院根据房产经纪公司提供的中介服务完成度，确定由刘某承担80%的中介服务费17600元。因张某红、张某刚并非中介合同中的委托人，与房产经纪公司之间不存在中介合同关系，房产经纪公司要求其共同支付中介费，缺乏依据，本院不予支持。房产经纪公司主张的手续费，系基于合同约定的买卖任何一方的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，本案中不存在该情形，且房产经纪公司已获得了中介服务费，不应得到重复利益，故房产经纪公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，江苏省苏州市吴江区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘某支付原告房产经纪公司中介服务费17600元；二、驳回原告房产经纪公司的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。民法典新增条文明确禁止“跳单”行为，所谓“跳单”又称“跳中介”,一般发生在二手房买卖中，具体是指房产中介已经按照协议履行了提供房源信息、带看房屋、促使买卖双方见面洽谈等促进交易的媒介义务，但买卖一方或双方为了规避或减少支付中介费的义务，绕开该房产中介签订房屋买卖合同的行为。《中华人民共和国民法典》施行前，司法实践中主要依据合同法及诚实信用原则对“跳单”行为进行裁判。也正是基于此，民法典积极回应实践需求，将违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制。
1.“跳单”行为的构成要件
(1)委托人接受了中介人的服务。中介人与委托人订立的中介合同生效后，中介人履行了向委托人报告订约机会或者提供媒介服务的义务，委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源，也是认定“跳单”行为的前提基础。提供交易机会是指，中介人为委托人寻找和收集交易对方、交易标的、交易条件等信息，并将相关情况报告委托人的活动。提供媒介服务是指，中介人为促成委托人与第三方达成交易，在双方之间组织开展的周旋、磋商、谈判等活动。如果中介人在签订中介合同后，尚未向委托人提供交易机会，或者提供的交易机会不具有确定性，不能视为符合该前提要件。例如，房产中介告知委托人在某小区有待售房源，但是未告知委托人具体楼号和房号，后委托人通过其他途径获悉该小区内具体房源信息并完成交易，这种情况下不能认定委托人接受了中介人的服务。
(2)委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务。中介人向委托人提供服务后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务是判断是否构成“跳单”行为的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。例如，二手房买卖中，卖方为了提高售价或尽快出售，通过多家中介公司挂牌出售同一套房屋，买方可以通过不同的中介公司获取该套房屋信息。如何认定买受人利用中介机构提供的交易机会或媒介服务，区分买受人的“跳单”行为和“货比三家”的自由选择行为是司法实践中的难点。在案件审理中可以考虑房源信息不对称的特点，审查出售方是否独家委托及委托条件，哪方中介先行提供房源信息、带看房屋，不同中介人分别提供了哪些服务，佣金支付主体及标准来判断委托人与相对人最终达成交易系接受了哪个中介人的服务。如买方并未利用中介人提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价更合适、服务更好的中介人促成房屋买卖合同，而不构成“跳单”违约。
(3)委托人绕开中介人签订合同。绕开中介机构主要分为“放弃中介人”和“另择中介人”,具体有几种表现形式，一是委托人直接与合同相对方订立合同；二是委托人发现其他中介人的中介费更低，继而通过其他中介同人与合同相对方订立合同；三是委托人通过亲朋好友等利害关系人与合同相对方订立合同。只要委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，就构成“跳单”,是否存在其他中介人并不是关键因素。一般而言，只要委托人实际接受了中介人的中介服务，又与第三人订立了合同，就可以推定该合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。对此，中介人只需举证证明，委托人在接受其提供的居间服务后一定期间内，脱离其服务而获取缔约利益的基本事实，即可推定两者之间的因果关系成立。如果委托人认为其没有利用中介人的交易机会或者媒介服务，而是通过其他中介人提供的服务使合同得以成立的，应当承担举证责任。
2.“跳单”后的报酬支付
(1)报酬的性质。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定，委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。对于报酬的性质，一种观点认为属于委托人应承担的违约责任。另一种观点认为该报酬属于合同的对价，委托人支付报酬是附条件的，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的视为条件已成就，委托人应当支付报酬。笔者认为，附条件的民事法律行为，当事人阻止的是合同效力的成就，而“跳单”行为并未阻止合同生效，故将该规定中的报酬定性为违约责任更加妥当。
(2)报酬金额的确定。中介合同通常约定以成交金额为基数、中介人按一定比例收取报酬，中介人享有的报酬请求权是基于履行提供信息、带看房屋、协助确定价格、协助办理贷款过户等一系列合同义务而产生的。实践中，可以根据中介人提供服务的程度，参照中介合同约定的费用，基于违约责任的补偿性及惩罚性确定报酬金额。
关于中介人未提供服务的劳务成本应否扣减。委托人的“跳单”行为客观上使中介人的劳务付出减少，如房产中介不再需要为买卖双方办理房产过户手续，由此节省的劳务成本是否应当扣减。这部分劳务是中介人因委托人的过错无法付出，而不是中介人因自身的原因不愿付出。同时，这部分劳务成本很难计算且很可能在报酬中的占比并不大。所以，从发挥制度导向作用和简化司法操作两个方面考虑，还是明确这部分劳务成本不予扣减为宜。
本案中，买方在接受了中介服务机构的一系列服务后，为了逃避或节省中介费，利用中介服务机构提供的信息，绕开该中介服务机构自行交易，则有违诚实信用原则。法院依法判令过河拆桥的失信者承担责任，向社会传达了守约敬约的价值导向。本案适用了《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，是对该新增条款的生动诠释，也有利于规范房地产交易市场的稳定和有序。
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